Исполнение договора КП недвижимости.

Обязанность продавца состоит в том, чтобы передать соответствующий товар (недвижимое имущество) и перенести титул в отношении этого передаваемого товара.

Что касается фактической передачи, то регулирование связанных с этим вопросов содержится в правилах ст.556 ГК РФ: передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа как передаточный акт.

Значение передаточного акта исключительно доказательственное. Т.е. совершение передаточного акта не является изменением договора. В частности, например, если в этом передаточном акте фиксируются недостатки передаваемого недвижимого имущества, то эта фиксация сама по себе не создает индульгенцию для продавца в отношении указанных недостатков. Этот передаточный акт, его совершение и несовершения не влияют на действительность и заключенность договора. Значение передаточного акта только доказательственное. Что он доказывает? Он доказывает только фактическую передачу имущества. Причем, с позиции современной доктрины и правоприменительной практики, имея доказательственное значение, передаточный акт не является единственно возможным доказательством. Факт ввода во владение может быть доказан и с помощью иных средств доказывания. Следовательно, даже отсутствие передаточного акта не исключает ситуации, что, допустим, продавец с помощью иных средств доказывания докажет, что эта передача фактически была осуществлена.

Еще одно значение передаточного акта, но косвенное, зафиксировано в п.1 ст.556 ГК РФ, где написано, что с момента подписания передаточного акта обязательство продавца считается исполненным. «Считается исполненным», где-то мы эту фраз уже видели – где? В ст.458, 459 ГК РФ, которые регулируют вопрос о переходе риска случайной гибели, приравнивая его к моменту, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче вещи. Поскольку в §7 никакого специального регулирования относительно риска случайной гибели нет, а используется та же фраза «считается исполнившим свою обязанность», значит, мы можем говорить, что с момента подписания передаточного акта о смысле ст.556 ГК РФ на покупателя переходит риск случайной гибели. Правда, понимая, что ст.459 ГК РФ диспозитивна, и стороны могут определить иной момент перехода риска случайной гибели. Но если они не сделали этого, с позиций ст.556 ГК РФ продавец считается исполнившим свою обязанность, на покупателя переходит риск случайной гибели.

Вопрос о переходе ПС решается по совершенно иной канве. Переход ПС подлежит государственной регистрации, это ПС считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации. В числе документов, которые должны предоставляться для государственной регистрации перехода ПС, передаточного акта нет. Очень часто на практике регистрация перехода ПС происходит до и без передаточного акта. Получается, что ПС перешло покупателю, а риск случайной гибели, если в договоре они не приравняли это к моменту перехода ПС, перейдет только в момент ввода во владение, в момент подписания передаточного акта или иного подобного документа, равно совершение иных действий, свидетельствующих о передаче этого имущества.

В этой фразе ст.556 ГК РФ «считается исполнившим» допущена логическая ошибка. Там удвоение сущностей происходит, потому что если буквально прочитать, то для того чтобы продавец считался исполнившим свою обязанность, надо вручить и подписать передаточный акт. Это очевиднейшее недоразумение, потому что подписание передаточного акта – это символ вручения. Вручить недвижимое имущество как таковое невозможно, именно для этого придумали передаточный акт. Представим ситуацию, что дважды продавец вручает покупателю одно и то же недвижимое имущество, только после двукратного вручения он считается исполнившим обязанность, это абсурд. Два раза вручить невозможно. Это очевиднейшая глупость, на которую не стоит обращать внимания. Любое из соответствующих действий, хоть вручение, не оформляемое никаким образом, хоть передаточный акт как символ соответствующего вручения, приводят к тому, что продавец считается исполнившим свою обязанность, со всеми вытекающими отсюда последствиями.