Глава III. Собственность на землю

 

Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

 

Комментарий к статье 15

 

Комментируемая глава посвящена правовым режимам собственности на землю в РФ. Конституцией РФ допускается возможность нахождения земли в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9).

Особенности правового режима частной собственности на землю, в том числе объекты, субъекты и их основные права, регламентируются положениями ст. 15 комментируемого Кодекса.

Право собственности, охватывающее правомочия владения, пользования и распоряжения, является наиболее полным вещным правом. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Аналогично, применительно к земельным правоотношениям, в п. 1 ст. 260 ГК РФ закрепляются правомочия собственника земельного участка продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и т.п.

При этом, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности народов РФ, Конституцией РФ, а вслед за ней и федеральным законодательством, декларируется право собственника земли свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, только если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 209 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи субъектами частной собственности могут быть граждане и юридические лица (в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ используется более абстрактная формулировка - объединение граждан <144>).

--------------------------------

<144> Содержание понятия "объединение граждан" раскрыто в п. 2 Постановления КС РФ от 24.10.1996 N 17-П "По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 г. "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об акцизах" // СЗ РФ. 1996. N 45. Ст. 5202.

 

В действующем законодательстве РФ отсутствует легальное определение понятия "гражданин". Исходя из дефиниции гражданства, закрепленной в ст. 3 Федерального закона от 31 мая 2002 года N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" <145>, гражданином является физическое лицо, имеющее устойчивую правовую связь с государством, в данном случае с РФ, выражающуюся в совокупности взаимных прав и обязанностей.

--------------------------------

<145> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031.

 

В свою очередь, юридическим лицом согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В зависимости от основной цели деятельности юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие организации. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом (п. п. 2 и 3 ст. 50 ГК РФ).

Стоит добавить, что не все из указанных видов юридических лиц могут выступать собственниками принадлежащего им имущества, в том числе и земельных участков. Так, в соответствии со ст. ст. 120, 296 ГК РФ собственниками имущества государственных (муниципальных) учреждений выступают РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Земельные участки предоставляются государственным (муниципальным) учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) <146>.

--------------------------------

<146> См. подробнее: комментарий к ст. 20 ЗК РФ.

 

На основании ч. 2 ст. 35 Конституции РФ субъекты права собственности могут реализовывать свои субъективные права в отношении принадлежащего им имущества единолично (индивидуальная собственность) либо сообща (общая собственность). При этом согласно п. п. 2 и 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность, как правило, является долевой, то есть с определением доли каждого из собственников в праве собственности, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, то есть без определения таких долей.

Например, земельные участки, входящие в состав имущества КФХ принадлежат его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не предусмотрено выделение доли каждому члену такого хозяйства (ст. 6 Закона о КФХ).

Пункт 1 комментируемой статьи, помимо субъектов частной собственности на землю, устанавливает и объект рассматриваемых правоотношений. Из всех перечисленных в п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектов земельных отношений объектами частной собственности на землю могут быть только земельные участки. Забегая вперед, скажем, что это распространяется на весь институт права собственности на землю, включая государственную и муниципальную формы собственности <147>.

--------------------------------

<147> См.: комментарий к ст. ст. 17 - 19 ЗК РФ.

 

Под земельным участком в силу ст. 11.1 ЗК РФ понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <148>.

--------------------------------

<148> См. подробнее: комментарий к ст. 11.1 ЗК РФ.

 

Согласно нормам п. п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок по общему правилу распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения. В пространственном соображении это означает, что собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, то есть возводить дом, сажать корнеплоды и т.п. Вместе с тем реализация правомочий собственника земельного участка не должна нарушать права других лиц. Кроме того, из указанного правила законодательством, в том числе законодательством о недрах <149>, об использовании воздушного пространства <150> могут быть установлены исключения.

--------------------------------

<149> См.: ст. 1.2 Закона N 2395-1.

<150> См.: ст. 1 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 года N 60-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

 

Основания возникновения права частной собственности, как следует из п. 1 ст. 15 и п. 1 ст. 25 комментируемого Кодекса, предусматриваются федеральным законодательством. Согласно общему положению п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Некоторые из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, перечень которых приводится в вышеуказанной норме гражданского законодательства РФ, могут выступать в качестве юридических фактов, с которыми законодатель связывает возникновение права частной собственности на земельные участки. К таковым, в частности, относятся сделки купли-продажи, мены, дарения и др., акты государственных органов и органов местного самоуправления о предоставлении в собственность земельных участков, судебные решения о признании права на земельный участок, наследование и т.п. <151>.

--------------------------------

<151> См. подробнее: комментарий к главе V ЗК РФ.

 

В п. 2 комментируемой статьи декларируется право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Данное право основывается на базовом принципе гражданского законодательства РФ - равенство участников гражданских правоотношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). В свою очередь, указанный принцип гражданского законодательства РФ берет свое начало из конституционного принципа равенства независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ).

Исходя из общих положений о праве собственности граждан и юридических лиц, установленных ст. 213 ГК РФ, в частной собственности может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничиваются <152>.

--------------------------------

<152> В целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства законом могут быть установлены изъятия из данного правила. См., например: п. 2 ст. 4 Закона N 101-ФЗ.

 

Виды земельных участков, которые не могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, определены в ст. 27 комментируемого Кодекса. Условно их можно разделить на две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте <153>.

--------------------------------

<153> См. подробнее: комментарий к ст. 27 ЗК РФ.

 

Кроме того, ограничения на передачу в частную собственность земельных участков содержатся также в других законодательных актах РФ. Так, например, согласно п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению из государственной (муниципальной) собственности не подлежат земельные участки в составе земель, в том числе:

- лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Ограничения права граждан и юридических лиц обладать правом частной собственности на отдельные виды земельных участков обусловлены приоритетом публичного интереса в определенных сферах жизнедеятельности и сообразуются с конституционным положением ч. 3 ст. 55 Конституции РФ о том, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 3 комментируемой статьи к субъектам частной собственности на землю относятся не только граждане РФ и российские юридические лица, но и иностранные граждане, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица.

Федеральный закон от 31 мая 2002 года N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" определяет иностранного гражданина как лицо, не являющееся гражданином РФ и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства. Лицом без гражданства (апатридом) признается лицо, не являющееся гражданином РФ и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства.

Четкое легальное определение иностранного юридического лица отсутствует в действующем законодательстве РФ. Из содержания п. 11 ст. 2 Федерального закона от 8 декабря 2003 года N 164-ФЗ "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" <154> можно сделать вывод о том, что основным критерием для определения национальности юридического лица служит право иностранного государства. Имеется в виду, что юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством иностранного государства, признается иностранным юридическим лицом.

--------------------------------

<154> СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850.

 

Вместе с тем Федеральным законом от 10 декабря 2003 года N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" <155> при определении понятия "юридическое лицо-нерезидент" вышеуказанный критерий дополняется еще и местонахождением данного юридического лица за пределами территории РФ (подп. "б" п. 7 ст. 1).

--------------------------------

<155> СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4859.

 

В целях создания необходимой правовой определенности представляется, что обозначенный законодательный пробел уже давно нуждается в восполнении.

В ч. 3 ст. 62 Конституции РФ установлен национальный режим для иностранных граждан и лиц без гражданства, заключающийся в том, что указанные лица пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ. Вместе с тем федеральным законом или международным договором могут быть установлены определенные изъятия из национального режима правового регулирования правового статуса данных субъектов, в том числе при осуществлении права землепользования.

Так, особенность правового режима частной собственности на землю иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц проявляется в том числе в ограничении круга объектов частной собственности на землю. По сравнению с гражданами РФ и российскими юридическими лицами рассматриваемые субъекты земельных правоотношений не вправе приобретать на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных, установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Комментируемое положение п. 3 ст. 15 ЗК РФ стало предметом рассмотрения КС РФ как допускающее в принципе право указанных лиц на приобретение в собственность земельных участков вне таких территорий. КС РФ, признавая названное положение комментируемого Кодекса не противоречащим Конституции РФ, аргументировал свою позицию главным образом тем, что "при предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность" <156>.

--------------------------------

<156> Постановление КС РФ от 23 апреля 2004 года N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.

 

В то же время, как было отмечено в указанном решении КС РФ, особый правовой статус иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц в земельных правоотношениях "...имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом" <157>. В этой связи законодателем устанавливаются ограничения по кругу объектов частной собственности иностранных субъектов земельных правоотношений.

--------------------------------

<157> Там же.

 

Ранее указывалось, что иностранным гражданам, лицам без гражданства, а также иностранным юридическим лицам не могут принадлежать на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях.

Закон РФ от 1 апреля 1993 года N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" <158> к приграничным территориям относит пограничные зоны, российские части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

--------------------------------

<158> ВСНД и ВС РФ. 1993. N 17. Ст. 594.

 

Закрытый перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 года N 26 <159>.

--------------------------------

<159> СЗ РФ. 2011. N 2. Ст. 268.

 

Также в п. 2 ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <160> особо подчеркивается невозможность приобретения указанными субъектами земельных правоотношений права собственности на земельные участки, расположенные в границах морского порта.

--------------------------------

<160> СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557.

 

Кроме того, в отношении иностранных граждан, апатридов и иностранных юридических лиц установлены ограничения на обладание на праве собственности земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Закона N 101-ФЗ).

Следует также уделить пару слов правовому статусу лиц, имеющих двойное гражданство, в части приобретения в собственность земельных участков.

В соответствии с п. 4 ст. 7 Федерального закона от 24 мая 1999 года N 99-ФЗ "О государственной политике Российской Федерации в отношении соотечественников за рубежом" <161> лица, имеющие двойное гражданство, одно из которых - российское, не могут быть ограничены в правах и свободах и не освобождаются от обязанностей, вытекающих из гражданства РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ или федеральным законом.

--------------------------------

<161> СЗ РФ. 1999. N 22. Ст. 2670.

 

Ввиду того что комментируемая статья, регламентирующая правовой режим частной собственности на землю в РФ, а вслед за ней и другие нормативные правовые акты, не содержат указания на какие-либо ограничения прав лиц, имеющих двойное гражданство, на приобретение в собственность земельных участков, указанные лица наравне с гражданами РФ и юридическими лицами имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Аналогичная позиция по данному поводу сформулирована в п. 2 письма Минэкономразвития России от 12 октября 2011 года N Д02-7833 <162>.

--------------------------------

<162> СПС "КонсультантПлюс".

 

Статья 16. Государственная собственность на землю

 

Комментарий к статье 16

 

1. Положения комментируемой статьи регламентируют правовой режим государственной собственности на землю, которая составляет основу суверенитета любого государства.

Содержание государственной собственности на землю сформулировано в п. 1 ст. 16 ЗК РФ по остаточному принципу: земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, принадлежат на праве собственности государству <163>. Тем самым законодатель отграничивает государственную собственность от частной и муниципальной форм собственности, в равной мере признаваемых и защищаемых в РФ на основании ч. 2 ст. 8 Конституции РФ.

--------------------------------

<163> Подобная трактовка государственной собственности на землю еще до вступления в законную силу ЗК РФ 2001 года была закреплена в п. 2 ст. 214 ГК РФ.

 

Следует напомнить, что государственная собственность на землю возникла в результате национализации земель, произведенной на основании Декрета "О земле", принятого II Всероссийским съездом Советов 27 октября 1917 года <164>. В годы советской власти земля, недра, леса и другие природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Это означало, что никто, кроме государства, не может быть собственником указанных природных объектов. Они были полностью изъяты из гражданского оборота. Кроме того, весь земельный фонд, находящийся в границах СССР, являлся единым и неделимым объектом государственной собственности без разграничения его между административно-территориальными единицами (республиками, областями, краями и т.п.).

--------------------------------

<164> Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства. 1917. N 1.

 

С распадом СССР и образованием нового суверенного государства - РФ монополия государства на землю сменилась презумпцией равенства всех форм собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Исходя из федеративной формы государственного устройства РФ государственная собственность согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов РФ. Федеральной собственностью признается имущество, принадлежащее на праве собственности РФ. В свою очередь, собственностью субъектов РФ охватывается имущество, принадлежащее на праве собственности республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам, входящим в состав РФ.

Применительно к земельным отношениям состав федеральной собственности и собственности субъектов РФ закреплен в ст. ст. 17 и 18 комментируемого Кодекса <165> соответственно.

--------------------------------

<165> См.: комментарий к ст. ст. 17 и 18 ЗК РФ.

 

Как следует из п. 2 ст. 9 и п. 2 ст. 10 комментируемого Кодекса, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, осуществляют соответственно РФ и субъекты РФ <166>. При этом соответствующие полномочия от имени указанных публично-территориальных образований реализуют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 214 ГК РФ).

--------------------------------

<166> См.: подробнее комментарий к ст. ст. 9 - 10 ЗК РФ.

 

Так, полномочия собственника от имени РФ по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом <167>. В качестве примера регионального органа государственного власти можно назвать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, который в соответствии с п. 1.2 Положения <168> проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, а также контроля за его использованием и сохранностью.

--------------------------------

<167> См.: Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 года N 432 // СЗ РФ. 2008. N 23. Ст. 2721.

<168> Положение о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденное Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 сентября 2004 года N 1589 // Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2004. N 11.

 

Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта государственной собственности комментируемая статья, вслед за ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, называет землю как природный объект и природный ресурс. Вместе с тем в дальнейших положениях ЗК РФ конкретизируется, что в федеральной собственности и собственности субъектов РФ находятся земельные участки (ст. ст. 17, 18).

Рассматриваемая норма посвящена одному из принципов земельного законодательства РФ, а именно разграничению государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В юридической науке отмечается, что законодательная формулировка о "разграничении" является не вполне удачной, поскольку "государственную собственность" можно разграничить только на собственность РФ и субъектов РФ. В границы государственной собственности на землю собственность муниципальных образований не может включаться хотя бы в силу того, что согласно ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти <169>.

--------------------------------

<169> См.: Анисимов А.П. О некоторых проблемах в сфере разграничения государственной собственности на землю // Евразийский юридический журнал. 2009. N 1. Ст. 12 - 16.

 

Признавая предпочтительность употребления в данном контексте термина "публичная собственность", заметим, что вышеуказанная формулировка была введена в правовое поле сразу после распада СССР Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" <170> и, как представляется, имела целью разграничить некогда единую государственную собственность и перераспределить различные объекты имущества, в том числе и землю, между публично-территориальным образованиями.

--------------------------------

<170> ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89.

 

В соответствии с п. "г" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ разграничение государственной собственности находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Это означает, что разграничение осуществляется на основании федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, последние из которых не могут противоречить федеральным законам (ч. ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ).

Так, отношения в сфере разграничения государственной собственности на землю согласно п. 2 комментируемой статьи регламентируются положениями ЗК РФ и другими федеральными законами <171>.

--------------------------------

<171> До 1 июля 2006 года разграничение государственной собственности на землю осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060).

 

При этом правовую основу в данном вопросе составляют нормы Закона о введении в действие ЗК РФ, в ст. 3.1 которого определены критерии разграничения государственной собственности на землю между публично-территориальными образованиями <172>.

--------------------------------

<172> См. подробнее: комментарий к ст. ст. 17 - 19 ЗК РФ.

 

По общему правилу, закрепленному в ст. 131 ГК РФ, право собственности на земельные участки у РФ, субъектов РФ или муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ.

При разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица, в котором указывается основание возникновения такого права (ст. 30.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

В силу п. 5 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю <173>, служат основанием для государственной регистрации.

--------------------------------

<173> Процедура формирования данных перечней была предусмотрена ранее действовавшим Федеральным законом от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

 

Общий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 года N 404 <174>.

--------------------------------

<174> СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074.

 

Как следует из ст. ст. 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Вместе с тем в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <175> отмечается, что поскольку в соответствии с п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права собственности на землю для осуществления распоряжения государственными землями не требуется, при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрацией обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.

--------------------------------

<175> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

 

Кроме того, следует добавить, что в вышеупомянутой п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, исходя из которого право распоряжаться такими земельными участками оставлено за органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, за исключением случаев, установленных законодательством РФ.

 

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

 

Комментарий к статье 17

 

Комментируемая статья выделяет три основания возникновения федеральной собственности на земельные участки.

В качестве первого основания выступает специальное указание в федеральном законе на принадлежность земель РФ, что обусловлено, как правило, правовым режимом земельного участка, то есть соотношением его целевого назначения и вида разрешенного использования.

Ряд таких указаний имеется в самом ЗК РФ. Например, согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции РФ. В соответствии с п. 6 ст. 95 ЗК РФ федеральной собственностью также являются земли государственных заповедников и национальных парков. Кроме того, федеральной собственностью охватываются изъятые из гражданского оборота земельные участки, полный перечень которых закреплен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Принадлежность земель РФ определяется также на основании других федеральных законов, в том числе кодифицированных. Так, в силу п. 1 ст. 8 ЛК РФ в федеральной собственности находятся лесные участки в составе земель лесного фонда. Пункт 1 ст. 7 Федерального закона от 3 июня 2006 года N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" <176> собственностью РФ называет земельные участки, в границах которых расположен пруд, обводненный карьер, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более субъектов РФ или данные земельные участки отнесены федеральными законами к федеральной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 1994 года N 79-ФЗ "О государственном материальном резерве" <177> объектами федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположено имущество организаций, входящих в систему государственного резерва. Федеральный закон от 8 мая 2009 года N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <178> закрепляет собственность РФ на земельные участки, предназначенные для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения, то есть объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств федерального бюджета либо полностью за счет средств юридических лиц (п. 1 ст. 10). Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 года N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" <179> к исключительно федеральной собственности относятся земельные участки, отведенные под государственную наблюдательную сеть.

--------------------------------

<176> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380.

<177> СЗ РФ. 1995. N 1. Ст. 3.

<178> СЗ РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

<179> СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3609.

 

Следующим основанием возникновения федеральной собственности на земельные участки является разграничение государственной собственности на землю, осуществляемое, как указывалось ранее, в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами <180>. Критерии такого разграничения установлены ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ. Условно названные критерии можно обозначить следующим образом:

--------------------------------

<180> См. подробнее: комментарий к ст. 16 ЗК РФ.

 

1) критерий принадлежности земельного участка к виду публичной собственности расположенных на нем зданий, строений, сооружений, или объектный критерий, в соответствии с которым земельные участки, занятые указанными объектами, находящимися в собственности РФ, относятся к федеральной собственности;

2) критерий принадлежности земельного участка к виду публичной собственности занимающей его организации (организации, имеющей долю участия государства), или субъектный критерий, на основании которого в федеральной собственности находятся земельные участки:

- предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

- находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

- предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

3) критерий специального законодательного закрепления собственности РФ на земельные участки и земли. Названный критерий перекликается с первым из рассмотренных оснований возникновения федеральной собственности на земельные участки.