Тема 13. Договор найма жилого помещения.

Понятие и общая характеристика договора найма жилого помещения. Виды договора. Стороны договора. Предостав­ление жилых помещений. Заключение договора. Форма до­говора. Условия договора. Права и обязанности сторон. Рас­торжение договора найма жилого помещения.

ПЛАН:

 

1. Жилищный фонд в Российской Федерации: понятие и виды.

2. Договор социального найма жилого помещения.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

4. Пользование служебными жилыми помещениями, общежитиями, специализированными жилыми домами.

К семинарскому занятию необходимо знать термины: « жилищный фонд», «социальный наем», «коммерческий наем», «временные жильцы», «служебные жилые помещения».

Методические рекомендации

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений находящихся на территории России (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд включает в себя различные виды жилых помещений, независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд различается по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам (части 2, 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд можно классифицировать по двум критериям - по форме собственности и по целям использования.

В зависимости от формы собственности различают частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

- жилищный фонд социального использования. Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения;

- специализированный жилищный фонд - служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

- индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности физическим и юридическим лицам и не использующийся для извлечения прибыли;

- жилищный фонд коммерческого использования. В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договору найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ). Коммерческий наем имеет универсальный характер и применяется во всех разновидностях жилищного фонда - государственного, муниципального и частного, принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам, - т.е. являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма, площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности коммерческого найма заключаются в том, что он, в отличие от социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем - до года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.

Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖК РФ относит:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такового помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (или действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

На основании указанных решений заключается договор найма специализированного жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

По юридической природе договор найма специализированного жилого помещения является двухсторонним, возмездным и срочным.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Литература:

 

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всеобщим голосованием 12.12.1993 г. // «Российская газета». – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

3. Жилищный кодекс РФ

4. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "ОБ утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений"//"Российская газета", N 34, 17.02.2006

5. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "ОБ утверждении типового договора социального найма жилого помещения"// Собрание законодательства РФ", 30.05.2005, N 22, ст. 2126

 

 

Материалы судебной практики

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 23.01.2008 N 15148/07 по делу N А37-2450/06-10/12

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 21.11.2007 N 15148/07 по делу N А37-2450/06-10/12

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 15.08.2007 N 9796/07 по делу N А73-2016/2006-32

 

Научная и учебная литература

а) основная:

1. Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

2. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

3. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / рук. авт. кол., отв. ред. О.Н. Садиков. – 4-е изд., испр. и доп., с исп. судебно-арбитражной практики. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2003. – 924 с.

5. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

6. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)"(издание второе, исправленное, дополненное) (под ред. В.М. Жуйкова).-Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2007

7. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. N 188-ФЗ (ПОСТАТЕЙНЫЙ)"(издание второе, переработанное и дополненное)(В.В. Глазов- (ЗАО Юстицинформ, 2007

8. Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова)- (ГроссМедиа, 2006

Дополнительная

1. А.В. Афонина Договор социального найма жилого помещения//"Жилищное право", 2007, N 10)

2. О.В. Кириченко Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры//Семейное и жилищное право", 2007, N 3

3. Т. Журавлев О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения//Нотариус, 2007, N 4