К. Купила квартиру в доме жск. Обязана ли она вступать в члены кооператива.

ЗАДАЧА 5

Радченко - член ЖСК после полной выплаты пая получил в правлении кооператива справку и оформил свидетельство о праве собственности на квартиру на свое имя. У него есть жена и несовершеннолетний ребенок, однако они в свидетельство не включены. Правомерно ли это?

 

ЗАДАЧА 6

В ЖСК “Патриот” все члены кооператива полностью выплатили паевые взносы. Необходимо ли им преобразовывать ЖСК? Какую организационно-правовую форму юридического лица они должны избрать для этого?

Задание 1

Составьте схему, отражающую различия в правовом положении ЖК и ЖСК.

Дополнительная литература

 

Учебник «Жилищное право» под редакцией профессора И.А. Еремичева, профессора П.А.Алексия. -М: «ЮНИТИ-ДАНА», 2005.

Седугин П.Г. Жилищное право. Учебник для вузов. Издательская группа ИНФРА М-НОРМА. Москва, 2004.

Глан И. Кому помешали ЖСК? // Квартирный ряд. – 2005. - № 14. – с.10.

 

 

Тема №8.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Семинарское занятие: время 2 часа.

 

План проведения:

1. Понятие товарищества собственников жилья.

2. Порядок создания товарищества собственников жилья.

3. Права товарищества собственников жилья.

4. Органы управления товарищества собственников жилья.

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ ОБУЧАЮЩИХСЯ

Раздел VI ЖК РФ заменяет ранее действовавший ФЗ от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья», который, согласно ч. 1 ст. 2 Вводного закона, утратил силу с 1.03.2005 г. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Понятие и правовой статус юридического лица определяются ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц.

Поскольку ЖК РФ относит товарищество собственников жилья к некоммерческим юридическим лицам, то на него распространяются, наряду с положениями ГК РФ, нормы ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями.

Цели создания товарищества собственников жилья соответствуют целям создания потребительских кооперативов (см. ст. 116 ГК РФ). Потребительские кооперативы - это объединения граждан и юридических лиц, созданные с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников этих кооперативов. В отличие от общественных организаций и иных некоммерческих юридических лиц, потребительские кооперативы создаются для обеспечения определенных интересов ограниченного круга лиц, что не мешает законодателю относить такие кооперативы к некоммерческим организациям. И хотя п. 3 ст. 116 ГК РФ требует включения в наименование потребительского кооператива слов «кооператив» или «потребительский союз» либо «потребительское общество», данное требование не исключает товарищество собственников жилья из числа специализированных потребительских кооперативов, а само название этой формы говорит об иной цели создания некоммерческого юридического лица и возможных видах деятельности.

В статье 135 и других статьях гл. 13 ЖК РФ, посвященных товариществам собственников жилья, ни слова не говорится о наименовании, которое должно иметь это юридическое лицо. Однако нормы ГК РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях» содержат императивные предписания на этот счет. Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О некоммерческих организациях», наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности. В название товарищества собственников жилья должны обязательно включаться слова «товарищество собственников жилья» как указание на организационно-правовую форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на его характер деятельности.

Следует уточнить, что товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который утверждается на учредительном собрании будущих членов этого юридического лица. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако необходимо отметить, что членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. Уместно напомнить постановление Конституционного Суда РФ от 3.04.1998 г. № 10-П, в котором п. 1, 3 и 4 ст. 32 ФЗ «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления собственника жилого помещения, были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ.

Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о целях создания и предмете деятельности юридического лица, наименовании товарищества и месте его нахождения, организации управления, а также иные сведения, предусмотренные ст. 52, 116 ГК РФ, п. 3 ст. 14 ФЗ «О некоммерческих организациях» и Кодексом.

Особое внимание следует обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка приема и выхода собственников жилых помещений из товарищества собственников жилья. В уставе товарищества необходимо определить процедуру как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества. Это важно еще и потому, что раздел VI ЖК РФ не содержит каких-либо указаний по данным вопросам, в то время как ФЗ «О некоммерческих организациях» (п. 3 ст. 14) относит эти сведения к обязательным положениям устава некоммерческой организации, имеющей членство.

Ст.135 ЖК РФ устанавливает условия, при которых в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. Членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат).

Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников жилых помещений (установлен принцип пропорциональности расходов размеру жилого помещения), количество голосов каждого собственника также должно определятся исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения. Для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров (например, 1 кв. м = 1 голос).

Членами товарищества собственников жилья при его создании смогут стать не все собственники жилых помещений. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Товарищество собственников жилья создается для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома (или объединения разных видов жилых помещений - см. ст. 136 ЖК). Пока существует это недвижимое имущество, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет, что нашло закрепление в настоящей части. Срок деятельности товарищества законом не ограничивается. При неизменности условий его создания, отсутствии ограничений в уставе и существовании недвижимого имущества деятельность товарищества может продолжаться.

Поскольку основная деятельность товарищества собственников жилья осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, собственники которого являются членами товарищества, то и регистрация товарищества собственников жилья проводится федеральным органом исполнительной власти (в настоящее время эти функции осуществляют территориальные налоговые органы). Специальный порядок регистрации для этого вида юридических лиц Кодекс не устанавливает. Согласно ч. 3 ст. 136 ЖК РФ регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с общими правилами о регистрации юридических лиц, определяемыми ФЗ от 8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В отличие от действовавших ранее требований ФЗ «О товариществах собственников жилья» в соответствии с Кодексом регистрируется не единый комплекс недвижимого имущества, а юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений. Наличие компактно размещенного недвижимого жилого имущества в собственности членов товарищества собственников жилья является лишь квалифицирующим признаком члена товарищества.

Исключая ответственность членов товарищества по долгам товарищества собственников жилья, настоящая часть подчеркивает необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной.

Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство о некоммерческих юридических лицах и о государственной регистрации юридических лиц не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Следует помнить, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела VI ЖК РФ от положений ФЗ «О товариществах собственников жилья». Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов.