Понятие, предмет и система жилищного права.

Жилищное законодательство

 

 

Семинарское занятие:

Семинар 1: время 2 часа.

План проведения:

1. Предмет регулирования жилищного права.

2. Особенности метода жилищного права.

3. Принципы жилищного права.

4. Место жилищного права в системе отраслей российского права.

5. Понятие и система источников жилищного права.

6. Соотношение жилищного и гражданского законодательства.

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ ОБУЧАЮЩИХСЯ

Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, воз­никающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.

Статья 4 ЖК РФ (далее – Кодекс) впервые устанавливает конкретный перечень жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строитель­ных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

До принятия нового ЖК РФ в юридической литературе вопрос о содержании понятия «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища[1]. Так, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм[2].

Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права.

Используемые в Кодексе термины «граждане» и «юридические лица», обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отно­ше­ний установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускают­ся изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и ины­ми федеральными законами. Например, по общему правилу, нанимате­лями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граж­дане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ). Иностранным граж­да­нам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о представлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации бы­ло утверждено постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 г. № 167.

Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, т.е. субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими). От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане - члены хозяйства участвуют в жилищных отношениях от своего имени.

Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, а отно­сится к комплексным отраслям, т. е. содержит (объединяет) правовые нормы различных отраслей: гражданского, административного, земельного и др.

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и ра­венстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья ис­пользуется в основном административно-правовой метод.

Жилищное право взаимодействует с другими отраслями российского права, и в частности с конституционным правом, поскольку Конституция РФ является юридической основой жилищного законодательства РФ.

Так, ст. 40 Конституции РФ в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище.

В Конституции РФ также установлено, что никто не может быть произ­вольно лишен жилища (ст. 40), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40) и т. д.

В соответствии с Конституцией РФ (ст. 72) жилищное законодатель­ство относится к совместному ведению Российской Федерации и субъек­тов РФ.

Жилищное право тесно связано с гражданским правом Российской Фе­дерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (части первая, вторая и третья) определяются основные понятия жилищного права, устанавлива­ется общий порядок заключения и оформления договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д.

Жилищное право конкретизирует и детализирует положения Граждан­ского ЖК РФ.

Жилищное право взаимодействует с административным правом в воп­росах ответственности за нарушение жилищного законодательства, рас­пределения и учета жилищного фонда, его эксплуатации и т. д. Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей.

Принципы жилищного права — это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.

Статья 1 ЖК РФ определяет основные начала жилищного законодательства, т.е. те основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, а также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. К ним относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

При этом жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.

В качестве общего правила закреплено равенство участников жилищных отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено постановлением Правительства РФ от 4.09.2003 г. № 552. В соответствии с Вводным законом указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.

ЖК РФ устанавливает право граждан на свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации, которое может быть ограничено только на основании самого ЖК РФ или иного федерального закона. Данное положение конкретизирует конституционную норму, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ).

Жилищное право основывается на следующих основных принципах:

1) неприкосновенность жилища;

2) недопустимость произвольного лишения жилища;

3) свобода выбора места жительства;

4) доступность пользования жилым фондом;

5) целевое использование жилого фонда (помещений).

Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в слу­чаях, установленных федеральным законом, или на основании судеб­но­го решения (п. 2 ст. 3 ЖК РФ Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ).

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на закон­ных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые пре­дусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граж­дан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бед­ствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозревае­мых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо про­изошедшего несчастного случая (п. 3 ст. 3 ЖК РФ).

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользо­вания жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодек­сом РФ, другими федеральными законами (п. 4 ст. 3 ЖК РФ).

В соответствии с Международным Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ. Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Под жилищем в контексте ст. 3 ЖК РФ следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами. Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правила содержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.

Под жилищем следует понимать не только жилые комнаты, но и места общего пользования (балкон, коридор, веранду), а также жилые помеще­ния, предоставленные гражданину во временное пользование (например, номер в гостинице). Недопустимость произвольного лишения жилища означает прежде все­го стабильность (устойчивость) права пользования жилым помещением. Так, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, преду­смотренных законом.

Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию только на определенной терри­тории или в определенной местности (п. 1 ст. 27 Конституции РФ).

Ограничения данного принципа могут быть установлены только феде­ральным законом.

Доступность пользования жилым фондом выражается в том, что граж­данин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище раз­личными способами:

1) по договору социального найма;

2) по договору коммерческого найма;

3) путем приобретения жилья в собственность и т. д.

При этом количество и стоимость имущества, находящегося в соб­ственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, преду­смотренных федеральным законом.

Конституция РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище.

Малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждаю­щимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и других жилищных фондов в соответствии с уста­новленными законами нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). Доступность жилого фонда выражается также в умеренных ставках коммунальных услуг и платы за жилье. Целевое использование жилого фонда означает, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом раз­мещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после пере­вода такого помещения в нежилое. Юридические лица, в чьей собственности находится жилой дом или жилые помещения, могут использовать их только для заселения в эти жилые помещения людей (например, по договору коммерческого найма).

Источники жилищного права — это нормативные акты, изданные органами государственной и муниципальной власти Российской Феде­рации и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные право­отношения.

Существует несколько оснований классификации источников жилищ­ного, права:

1) по вертикали: федеральные акты, акты субъектов РФ и акты орга­нов местного самоуправления Российской Федерации;

2) по предмету регулирования: общие и специальные;

3) по направленности правового регулирования: материальные и про­цессуальные.

Наибольшее значение имеет классификация нормативных актов жи­лищного права в зависимости от их юридической силы.

По данному основанию выделяют следующие виды источников жи­лищного права РФ:

1) Конституция РФ;

2) федеральные законы РФ;

3) указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;

4) нормативные акты федеральных органов власти;

5) законы и иные нормативные акты субъектов РФ;

6) нормативные акты органов местного самоуправления РФ.

Конституция РФ обладает верховенством над всеми законами и ины­ми нормативными актами Российской Федерации. Никакие нормативные акты не должны противоречить Конституции РФ.

Нормы Конституции РФ составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование.

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
ЗНАНИЙ И УМЕНИЙ:

 

1. Определите понятие «недвижимости».

2. Дайте характеристику положений Конституции РФ о праве граждан на жилище.

3. Дайте понятие жилищного фонда социального использования.

4. В чем заключается принцип неприкосновенности жилища?

5. Перечислите, кто и на каком основании может проникнуть в жилище помимо воли проживающих в нем граждан.

 

Задание 1

Назовите пять федеральных законов и кодексов, регулирующих жилищные правоотношения.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

 

Учебник «Жилищное право» под редакцией профессора И.А. Еремичева, профессора П.А.Алексия. -М: «ЮНИТИ-ДАНА», 2005.

Седугин П.И. Жилищное право. М., 2004.

Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995.

Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом. Новый ГК РФ и отраслевое законодательство. М., 1995.

 

Тема № 2.