Тема7. Тема 7. Право громадян на службове житлове приміщення та гуртожиток

1. Визначення категорій “службове житлове приміщення” та “гуртожиток”.

2. Надання службових житлових приміщень і гуртожитків.

3. Суб’єкти права користування житлом спеціального призначення.

4. Підстави припинення права користування житлом спеціального призначення.

 

Методичні рекомендації

1. Для визначення категорій “службове житлове приміщення” та “гуртожиток” слід звернутися до нормативної бази, що наводиться у ст. 118 Житлового кодексу та у Постанові Ради Міністрів УРСР № 88 від 02 лютого 1988 р.

Необхідно підкреслити момент надання приміщенню статусу службового та його скасування, оскільки будинки державного і громадського житлових фондів вважаються службовими з часу винесення відповідного рішення виконавчими органами районної, міської, районної в місті рад, а також з’ясувати вимоги, що ставляться до цих помешкань.

Правове визначення поняття гуртожитку наводиться у ст. 127 Житлового кодексу та Постанові Ради Міністрів УРСР № 208 від 03 червня 1986 р., відповідно до яких гуртожитки — це призначені для проживання одиноких громадян приміщення, якими спільно користуються кілька осіб, що не перебувають у сімейних стосунках, або приміщення, призначені для проживання окремих сімей. Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання. Обов’язково слід звернути увагу на те, що житлові будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті чи державній адміністрації відповідної ради, і якщо такої реєстрації не було, будинок не має статусу гуртожитку.

 

2. Необхідно чітко розрізняти гуртожитки, службові житлові приміщення за їх призначенням, оскільки порядок надання житла службового призначення різний, тож встановлено і різний порядок виселення. Згідно зі ст. 127 Житлового кодексу під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки, а під службові житлові приміщення, як правило, окремі квартири. Організація і будівництво гуртожитків декілька років тому були обумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх, хто потребує житла, громадян окремими житловими приміщеннями, тоді як “службові” житлові приміщення виділяються в міру необхідності певним категоріям громадян.

Питання про надання службових житлових приміщень і гуртожитків слід розглядати шляхом порівняння надання службових житлових приміщення та гуртожитків, який в багатьох моментах збігається, хоча має певні відмінності. Для цього варто детально проаналізувати порядок надання службових житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду і користування ними, що визначається Постановою Ради Міністрів УРСР № 37 від 04 лютого 1988 р. та Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим

Постановою Ради Міністрів УРСР № 208 від 03 червня 1986 р. і звернути увагу на певні особливості надання житла спеціального призначення, документи, необхідні для отримання такого житла, правові підстави для вселення, вимоги, що висуваються до житлових приміщень спеціального призначення, розміри житлової площі, гарантії дотримання прав членів сім’ї, час, порядок надання житла тощо.

 

3. Питання про суб’єктів права користування житлом спеціального призначення безпосередньо випливає з попереднього. Житлові права та обов’язки громадян, що мешкають у службових житлових приміщеннях та гуртожитках, іноді відрізняються через те, що вони надаються категоріям громадян, котрі мають різне правове становище.

Оскільки житло спеціального призначення — це житло, призначене для тимчасового проживання сімей або одиноких громадян, які мають право на укладення договору найму житла спеціального призначення, слід визначити коло громадян, які мають право на таке житло, їхні права й обов’язки та особливості порядку користування таким житлом.

При цьому слід зазначити, що наймачі житлового приміщення спеціального призначення і члени їхніх сімей користуються приміщеннями з деякими обмеженнями, оскільки на них не поширюються правила ст. 73, 79–83, 85, 90, ч. 6, ст. 101, 103–106 Житлового кодексу.

Окремо можна розглянути Постанову Кабінету Міністрів України № 37 від 04 лютого 1988 р. “Про службові житлові приміщення”, якою затверджено перелік категорій працівників, котрим може бути надано службові помешкання. Зазначеним переліком передбачено можливість надання службових приміщень особам, робота яких пов’язана із забезпеченням життєдіяльності та обслуговування об’єктів, що мають державне значення, забезпеченням нормальної діяльності окремих підприємств, установ, організацій.

 

4. Підстави припинення права користування житлом спеціального призначення слід класифікувати за ознаками участі волі сторін, а також наслідків такого припинення. Взагалі, закон засновано на тому, що оскільки підставою виникнення права користування житловим приміщенням є договір житлового найму, то й припинення його поза волевиявлення сторін є аномалією Взагалі ж, усі підстави припинення поділяють на припинення:

1. У добровільному, примусовому (судовому) порядку.

2. Виселення у разі капітального ремонту, знесення, переобладнання житла.

3. Виселення з наданням або без надання іншого житла.

4. Виселення зі службового житла чи гуртожитку.

При розгляді окремих груп необхідно виявити особливості припинення права користування житлом спеціального призначення порівняно із загальними підставами припинення договором найму житлового фонду.

 

Завдання до теми

Задача № 1. Харківський тракторний завод подав позов в суд до слюсаря збирального цеху Кононенка про виселення зі службового житлового приміщення у зв’язку зі звільненням за власним бажанням.

Заперечуючи проти позову, Кононенко посилався на те, що займана ним квартира надавалася йому як звичайна. Потім, через рік після вселення, рішенням Орджонікідзевського виконкому м. Харкова, вона була віднесена до службових. Про цей факт він дізнався лише після подання даного позову.

Крім того, він посилався і на те, що до складу його сім’ї входить мати, інвалід II групи, яка хоча й не прописана в квартирі, але постійно з ним проживає як член сім’ї, а тому, відповідно до ст. 125 Житлового кодексу, виселення без надання іншого помешкання не припускається.

Контрольні питання

1. Чи мало місце правопорушення з боку виконкому і адміністрації ХТЗ в оформленні службового приміщення?

2. Яких осіб не може бути виселено зі службових житлових приміщень без надання іншого помешкання?

3. Чи має значення термін, протягом якого Кононенко працював на підприємстві? Чи може цей термін перериватися?

4. Чи можуть бути взяті до уваги доводи Кононенка?

 

Задача № 2. Завод “ім. Малишева” звернувся з позовом до суду про виселення громадянина Мирошніченко, як такого, що самовільно вселився в займане житло.

Громадянин Мирошніченко заперечував проти позову і звернувся із зустрічним позовом про визнання права користування службовим приміщенням. На підтвердження своїх вимог Мирошніченко зазначив, що працює слюсарем-сантехніком з 1999 р. і належить до категорії працівників, яким може бути надане службове житло.

На підставі листа начальника житлово-комунального господарства від 28.09.2006 р. його було вселено в спірну квартиру з розрахунком, що в подальшому йому видадуть ордер і пропишуть. 2008 р. цю квартиру було включено до складу службових.

Контрольні питання

1. Чи набув житлових прав громадянин Мирошніченко на житло спеціального призначення?

2. Чи може бути задоволений позов заводу?

3. Яке рішення має ухвалити суд?

 

Задача № 3. Громадянинові Денисову із сім’єю з чотирьох осіб для відселення зі службового помешкання як особі, що працювала понад 10 років на залізниці, надано двокімнатну квартиру площею 31,5 кв. м.

Відмовляючись від її одержання, Денисов зазначав, що службове житло, яке він займає, складається з трьох кімнат площею 40 кв. м, тому для відселення має бути надана не менша житлова площа.

Контрольні питання

1. Яким вимогам має відповідати житло, що надається?

2. Чи може бути примусово виселений Денисов і в якому порядку?

3. Чи обґрунтовані вимоги Денисова?

 

Задача № 4. Громадянин Мишко після розлучення з дружиною, яка, залишивши службове житло, виїхала до іншого населеного пункту, на вимогу житлово-експлуатаційного відділу металургійного комбінату звільнити помешкання відповів відмовою, пояснивши, що відповідно до ст. 125 Житлового кодексу він має на утриманні неповнолітню дитину. Мишко просив надати йому інше упорядковане помешкання.

Контрольні питання

1. Чи належить Мишко до одиноких осіб, яким згідно зі ст. 125 Житлового кодексу встановлено пільги при виселенні зі службових житлових приміщень?

2. Чи має Мишко право на житло?

3. Чи задовольнятиме вимогам законодавства ситуація, коли Мишко буде виселено в інше помешкання, але без централізованого водопостачання?

 

Задача № 5. У громадянина Крамаренка склалися неприязні стосунки з гр. Цуркан, з яким він мешкає в одній кімнаті гуртожитку. У Крамаренка почали зникати особисті речі, про що було подано відповідні заяви до органів внутрішніх справ. Цуркан обіцяв Крамаренка побити. Для улагодження ситуації Крамаренку надано інше ліжко-місце в цьому ж гуртожитку.

Оскільки переселятися Крамаренко відмовлявся, підприємство подало до суду позов про примусове виселення з гуртожитку.

Контрольні питання

1. Чи може за цих підстав Крамаренко бути виселений з гуртожитку?

2. Які особи не можуть бути виселені з гуртожитку без надання іншого житла?

3. В якому порядку і як має бути розв’язаний спір?

 

Задача № 6. Аспірантці Софроновій для навчання в Інституті підвищення кваліфікації провідних фахівців народного господарства надано кімнату в гуртожитку. Через деякий час адміністрація Інституту почала вимагати звільнити гуртожиток, оскільки Софронова влаштувалась на роботу до комерційного банку. Інститут подав позов до місцевого суду про її виселення без надання іншого житла.

Заперечуючи проти позову, Софронова повідомила, що вона не перериває навчання і продовжує навчатися на заочному відділенні аспірантури і тому не може бути виселена з гуртожитку.

Контрольні питання

1. Чи підлягають задоволенню вимоги Інституту?

2. Чи має значення те, що Софронова перцювала в банку за сумісництвом?.

3. В яких випадках припускається виселення з гуртожитків без надання іншого житла?

4. Які обставини мають бути з’ясовані в судовому засіданні?

 

Задача № 7. Житлово-експлуатаційна контора фірми “Дитяча іграшка” подала позов до суду на громадянина Соловйова про виселення його з гуртожитку підприємства як такого, що звільнився з роботи за власним бажанням.

Заперечуючи проти позову, Соловйов зазначав, що справжньою причиною звільнення з фірми була відмова керівництва надати іншу роботу, оскільки обов’язки двірника за станом здоров’я він виконувати не може і, за висновком лікарсько-консультативної комісії, його мали перевести на легшу роботу.

Контрольні питання

1. Чи мають у цьому випадку значення доводи Соловйова?

2. Чи можуть бути задоволені вимоги про його виселення?

3. Які рішення має ухвалити суд?

 

Задача № 8. Громадянин Дорошенко подав позов до суду з вимогою передачі підприємством «Жилкомсервіс» у його користування на підставі ст. 54 Житлового кодексу кімнати, що звільнилася в квартирі у зв’язку з виїздом наймача до іншого місця проходження військової служби.

Заперечуючи проти задоволення таких вимог, «Жилкомсервіс» послався на те, що зазначене житло є службовим, а кімната передана військовій частині з державного житлового фонду, тому правила ст. 54 Житлового кодексу на цю житлову площу не поширюються.

Контрольні питання

1. Чи має право наймач державного житлового фонду Дорошенко на приєднання службового житла?

2. Чи обґрунтовані заперечення «Жилкомсервіс»?

3. Чи відноситься до компетенції «Жилкомсервіс» вирішення цих питань?

4. Як розв’язати справу?

 

Заняття 8. Виселення з житлових будинків державного та комунального житлового фонду.

1. Припинення прав наймачів на житлове приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом будинку.

2. Підстави втрати громадянами права користування житлом.

3. Виселення без надання іншого помешкання.

4. Виселення з наданням іншого житла.

Література [2; 109–115]

 

Методичні рекомендації

1. Слід розглянути припинення прав наймачів на квартиру у зв’язку з капітальним ремонтом будинку з урахуванням положень, що визначають умови, за яких дозволяється переобладнання і перепланування житлових приміщень, правові наслідки відмови наймодавця, наймача чи членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування, порядок вирішення спору відповідно до умов, визначених ст.100 Житлового кодексу.

Також слід розглянути правові наслідки у випадку самовільного переобладнання чи перепланування житлового чи підсобного приміщень.

Разом з цим варто розглянути випадки проведення ремонту без виселення наймача. При розгляді вимог, що ставляться до житлових приміщень, необхідно розглянути умови надання і вимоги, що ставляться до маневрового фонду.

Окрім того, потрібно пояснити ряд питань щодо прав і законних інтересів наймачів після проведення капітального ремонту, детально проаналізувавши вимоги ст. 102 Житлового кодексу.

 

2. Підстави втрати громадянами права користування житловим приміщенням визначені у ст. 109–117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів. Крім цього, ст. 107 Житлового кодексу визначені права наймача житлового приміщення на розірвання договору найму, а ст. 108, 109 Житлового кодексу встановлюють гарантії дотримання прав громадян при розірванні договору

найму на вимогу наймодавця.

Необхідно зупинитися на особливостях виселення з житлово-будівельного кооперативу, житла соціального призначення, а також на випадках, передбачених ст.71 Житлового кодексу та порядку її застосування.

 

3. Оскільки виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе також у випадках порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення, варто кожній підставі приділити особливу увагу, враховуючи те, що при розгляді такої підстави, як порушення правил співжиття, слід скористатися положенням пункту 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 р. “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України”, який визначає умови та порядок виселення.

В деяких випадках осіб, які підлягають виселенню без надання іншого помешкання за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано замість виселення здійснити обмін займаного приміщення на інше житло.

У разі визнання в судовому порядку ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого помешкання. А у випадку неправомірних дій службових осіб їм надається житло, яке вони займали раніше.

Слід зазначити, що термін користування самовільно зайнятим житловим приміщенням не надає будь-яких прав на нього, але в окремих випадках житлові органи фактично вступають у договірні відносини з особою, що самовільно вселилась на житлову площу (відкривають їй особистий рахунок, приймають квартирну плату та плату за комунальні послуги тощо).

 

4. Виселення з наданням іншої квартири можливе за таких обставин: 1) будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом, підлягає переобладнанню в нежитловий; 2) припинення трудових відносин.

Особливою підставою є припинення трудових відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 114 Житлового кодексу з наданням іншого житла може бути виселено робітників і службовців (разом з особами, які проживають з ним), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину.

 

Завдання до теми

Задача № 1. У березні 2009 р. громадянка Сорока подала позов громадянинові Катрич про визнання його таким, що втратив право на прожиття у двокімнатній квартирі, і виселення. Позивачка зазначала, що в березні 1999 р. вона зареєструвала шлюб із відповідачем, а в травні того ж року обміняла дві однокімнатні квартири, наймачами яких вони були кожен окремо, на спірну двокімнатну.

Оскільки після обміну Катрич у вказану квартиру не вселився, а повернувся жити до своєї першої дружини, вона у серпні 2002 р. розірвала шлюб з ним. Після розірвання шлюбу Катрич у стані алкогольного сп’яніння відвідував квартиру, вчиняв сварки, бійки, вибивав вхідні двері. Посилаючись на відсутність відповідача у спірній квартирі понад шість місяців без поважних причин, позивачка просила задовольнити її вимоги на підставі ст. 71, 116 Житлового кодексу.

Контрольні питання

1. Що розуміється під терміном “збереження житлових приміщень”?

2. Які дані, що підтверджують обрання стороною іншого постійного місця проживання, необхідно брати до уваги?

3. Чи вбачаються в цій ситуації підстави для задоволення позову?

 

Задача № 2. Громадянка Видрова з сином 10 років проживала в будинку державного житлового фонду, що підлягав знесенню, і займала одну кімнату в загальній квартирі площею 17 кв. м. Для відселення їй надана однокімнатна ізольована, із дотриманням усіх санітарних умов, квартира площею 19 кв. м, і у зв’язку з відмовою одержати її житловий орган подав позов про примусове виселення.

Контрольні питання

1. Що таке норма житлової площі?

2. Яким умовам має відповідати надане житлове приміщення? Чи

зміниться рішення, якщо Антошина проживає з дочкою?

3 В яких випадках норма житлової площі має правове значення?

4 Чи вплине зазначена обставина на розв’язання проблем про обмін чи зміну договору найму?

 

Задача № 3. Сім’ї громадянина Опенька на підставі рішення державної адміністрації м. Умані було видано ордер на квартиру у відомчому будинку. Як з’ясувалося пізніше, перед одержанням квартири подружжя Опеньків подарувало належний їм за правом власності будинок братові дружини Смолію. Прокурор міста подав позов про визнання ордера недійсним і виселення.

Контрольні питання

1. В яких випадках ордер може бути визнаний недійсним і які правові наслідки настають?

1. Як вирішити спір?

2. У разі задоволення вимог — яким органом і яке помешкання може бути надане для виселення?

 

Задача № 4. Громадянка Грошева подала позов до колишнього чоловіка про виселення без надання іншого житлового приміщення на підставі ст. 116 Житлового кодексу України за систематичне порушення правил спів проживання, зазначаючи, що після розірвання шлюбу він систематично пиячить, вчиняє сварки і бешкетує, а вжиті заходи попередження з боку органів внутрішніх справ позитивних результатів не дали.

Заперечуючи проти позову, Грошів посилався на те, що колишня дружина, намагаючись вижити його з двокімнатної квартири, сама провокувала сварки, на розбір яких викликала працівників міліції, які обмежувалися бесідами. При цьому від нього ніхто не вимагав пояснень у письмовій формі і не попереджав про можливість виселення без надання помешкання. Позивачка, крім того, ухиляється від обміну займаного приміщення, хоч він пропонував кілька варіантів.

Контрольні питання

1. На яких підставах допускається виселення громадян із наданням або без надання іншого житла?

2. Чи поширюються ці правила на власників житла?

3. Як слід розв’язати спір?

 

Задача № 5. Підприємство «Жилкомсервіс № 41 м. Харкова а 2008 р. подала позов до громадянки Колової про виселення з квартири, посилаючись на те, що після смерті наймачки відповідачка залишилася в ній і відмовилася від добровільного виселення.

Заперечуючи проти позову, Колова стверджувала, що до своєї знайомої вселилася 10 років тому, перебувала на її утриманні як інвалід з дитинства, вони вели спільне господарство. У проханні прописати її до квартири 2004 р. було відмовлено через відсутність родинних стосунків.

Вважаючи, що відповідно до ст. 64, 65 Житлового кодексу України вона набула самостійного права на житлову площу, Колова просила задовольнити її зустрічні вимоги і відмовити в позові про виселення.

Контрольні питання

1. В яких випадках допускається виселення громадян із займаного ними помешкання?

2. Які обставини слід з’ясувати для вирішення спору?

3. Як розв’язати спір? Обґрунтуйте свою відповідь.

 

Задача № 6. Громадянка Шевчук подала позов до колишнього чоловіка про визнання його таким, що втратив право на житло на підставі ст. 71 Житлового кодексу, вважаючи, що він без поважних причин майже рік не проживає у квартирі. Вона стверджувала, що відповідач перейшов на місце проживання до іншої жінки, з якою вступив у фактичний шлюб, і тому втратив право на житлову площу на підставі ст. 107 Житлового кодексу.

Відповідач, заперечуючи проти позову, посилався на те, що у квартирі він не проживає вимушено у зв’язку з перешкодами, що їх чинить позивачка, і з метою уникнення сварок і скандалів. Відповідач заперечував постійне проживання в іншої жінки, подавши до суду договір піднайму, згідно з яким він займає одну кімнату в цій квартирі.

Контрольні питання

1. На який строк зберігається право на житло у тимчасово відсутніх громадян? Чи є з цього правила винятки?

2. Чи зміниться рішення, якщо подружжя Шевчуків приватизувало займане житло?

3. Як правильно вирішити справу?

 

Задача № 7. У листопаді 2008 р. підприємство «Жилкомсервіс №2 м. Луцька подало позов до громадянина Кравця про виселення. Позивач посилався на те, що згідно з рішенням виконкому Луцької міської ради від 4 серпня 2008 р. громадянинові Борисенку було видано ордер на заняття квартири.

Проте вселитися в неї той не може, оскільки там без законних підстав проживає сім’я Кравця. У зв’язку з цим підприємство «Жилкомсервіс №2 просив задовольнити позов.

Заперечуючи проти цього позову, Кравець подав Луцькому міськвиконкому і Борисенку позов про визнання права на житло й визнання ордера недійсним.

Кравець зазначав, що спільним рішенням адміністрації і профкому ВО “Волинь-будматеріали” від 4 грудня 2000 р. він як працівник названого об’єднання був поставлений на облік для поліпшення житлових умов.

Після призначення на посаду директора його взято за місцем роботи на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, з грудня 2000 р. під № 1. Після завершення будівництва відомчого будинку Кравець вселився у належне йому житло.

29 листопада 2007 р. Кравця було звільнено з роботи. Міськвиконком відмовив йому у видачі ордера з тих підстав, що він, проживаючи в Луцьку, не вправі був перебувати на квартирному обліку і що цю квартиру викупив міськвиконком. 10 жовтня 2008 р. ордер на право зайняття спірної квартири був виданий Борисенку. Посилаючись на те, що він проживає у спірній квартирі з 2007 р., Кравець просив суд задовольнити його позовні вимоги.

Контрольні питання

1. Чи можливо, виходячи з цих умов, визнати за Кравцем права на спірну квартиру?

2. Чи правомірно було видано ордер?

3. Яке рішення повинен винести суд?

4. Чи зміниться рішення суду, якщо буде визнано, що сім’я Кравця володіє житловим будинком за правом власності?

 

Задача № 8. У лютому 2005 р. громадянка Паливода подала позов громадянці Сунітко щодо виселення, посилаючись на те, що 1999 р. дозволила відповідачці лише тимчасово проживати у своїй однокімнатній квартирі. Однак відповідачка вийшла заміж, привела в

квартиру свого чоловіка і виселитися добровільно відмовилася..Сунітко подала зустрічний позов щодо визнання за нею права на житлову площу у спірній квартирі, посилаючись на те, що вона вселилася до Паливоди як член її сім’ї в установленому законом порядку.

Контрольні питання

1. Чи має право наймач вимагати примусового виселення членів своєї сім’ї?

2. Які особи належать до категорії тимчасових мешканців?

3. Чи має право на проживання чоловік Сунітко?

4. Який позов повинен задовольнити суд? Обґрунтуйте відповідь.

 

Задача № 9. Громадянка Антошина з сином 10 років проживала в будинку державного житлового фонду, що підлягав знесенню, і займала одну кімнату в загальній квартирі площею 17 кв. м. Для відселення їй надана однокімнатна ізольована, із дотриманням усіх санітарних умов, квартира площею 19 кв. м, і у зв’язку з відмовою одержати її житловий орган подав позов про примусове виселення.

Контрольні питання

1. Що таке норма житлової площі?

2. Дайте визначення мінімальній житловій нормі, нормі середньої забезпеченості та житлово-санітарній нормі.

2. Яким умовам має відповідати надане житлове приміщення? Чи зміниться рішення, якщо Антошина проживає з дочкою?

3. В яких випадках норма житлової площі має правове значення? Чи вплине зазначена обставина на розв’язання проблем про обмін чи зміну договору найму?

 

 

Заняття 11. Право громадян на житлоу будинках (квартирах) приватного житлового фонду

1. Склад відносин користування в праві власності і договорі житлового найму (оренди). Використання будинку (квартири), що належить громадянину на праві приватної власності.

2. Права членів сім’ї і колишніх членів сім’ї власника щодо користування жилою площею у будинку (квартирі), який йому належить.

3. Договір оренди жилого приміщення у будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності, як форма користування жилою площею у цих будинках (квартирах).

4. Об’єднання власників будинків (квартир), його повноваження і обов’язки щодо схоронності будинків (квартир).

Література [70–74; 125]

 

Методичні рекомендації

1. При розгляді питання виникнення права приватної власності на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будівництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житлового будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.

Окремо слід зупинитися на особливостях моменту виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:

- подача заяви та всіх необхідних документів до органів;

- прийняття рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

- видача свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у громадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

Договірно-правовими способами набуття права власності на житло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, дарування, внаслідок договору довічного утримання та спадкування. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля. Тому слід визначити сторони договору, дати його правову характеристику, зупинившись на моменті переходу права власності на житло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов’язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або пошкодження) і пов’язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.).

При визначенні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність певне майно і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом та правилами обміну житла в державному житловому фонді.

Предметом договору довірчого утримання може бути тільки житло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчужувану і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором до-

вічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездатним (за віком або станом здоров’я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення. Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років.

Непрацездатні за станом здоров’я мають підтвердити це медичними довідками.

Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов договору.

Оскільки договір довічного утримання має бути обов’язково нотаріально посвідчений, то нотаріус повинен перевірити наявність істотних умов договору, в тому числі точну оцінку будинку, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визначається за згодою сторін.

Оскільки житло може бути предметом договору застави, а застава є засобом забезпечення виконання зобов’язань і виникає внаслідок укладення договору, то необхідно визначити підстави для укладення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.

Особливості укладення договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставодавця і умови її здійснення визначено іпотекою.

Окремо слід розглянути особливості застави житла, яке перебуває у спільній власності. Оскільки договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору дарування необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого.

Оскільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується відповідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права по життєвого проживання, надання іншої житлової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).

Визначальним у цих випадках є момент переходу всього комплекту прав і обов’язків від одного власника до іншого. Саме цим договори дарування житла відрізняються від спадкоємства. Визначаючи особливості переходу права власності на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюється за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців ані за законом, ані за заповітом, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадкоємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.

Зміст права приватної власності виражається через правомочності власника житла — володіння, користування, розпорядження відповідно до ст. 12 Закону України “Про власність” з особливостями, визначеними Житловим кодексом України.

 

2. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного та Житлового кодексів України. Вони породжують не лише зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які полягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користування житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як “оренда житлового приміщення”, то необхідно визначити особливості правового регулювання договору такої оренди.

Правове регулювання договорів оренди а найму житла має свої відмінності — залежність від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового регулювання і розрізняється за суб’єктним складом за строками дії, обсягом прав та обов’язків.

Виходячи з цього слід визначити оренду житлового приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання. Тому варто виокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі: закінчення строку; загибелі об’єкта оренди; невнесення орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану.

Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань.

 

3. При розгляді особливостей припинення договору найму житла в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов’язані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утримання і незабезпечення майна, що є пам’яткою історії та культури, можуть статися наслідки, передбачені ст. 352 Цивільного кодексу України.

Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою обставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.

За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодавця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради.

Останнє підтверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві. Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовуються при порушенні відповідних договірних зобов’язань. Основними підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, без дозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу).

Також договір може бути розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу).