Выделение единиц кадастрового деления

Фрагмент территории города, представленный на исходном материале, относится к кадастровому округу № 77. Деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровых районов на кадастровые кварталы должно быть произведено по принципу «без пропусков и наложений». Прохождение границ кадастрового деления должно проводиться исключительно по наземному слою или водной поверхности; границы не проводятся по надземным (мосты, эстакады и т.п.) и подземным (сооружения метрополитена, тоннели и т.п.) поверхностям. Границы наносятся вначале карандашом.

На бланке задания выделяем сначала кадастровые районы, затем – кадастровые кварталы.

Описание границ выделенных единиц кадастрового деления

Описание границ выделенных единиц кадастрового деления начинается указанием на ориентир с северо-западной части описываемой кадастровой единицы, проводится по часовой стрелке и заканчивается начальным ориентиром.

При выполнении задания необходимо описать границы 2-х—3-х кадастровых кварталов по примеру, приведённому в табл. 3. Перечень выделенных кварталов приводится полностью.

Таблица 3

Пример описания границ кадастровых кварталов

Кадастровый район	Кадастровый квартал	Описание границ
05 – «Южный»	77:05:01001	[от Летниковской ул.] Кожевническая ул., Новоспасский мост, река, на запад до Дербеневской ул., Дербеневская ул., Жуков пр., Летниковская ул. [до Кожевнической ул.].

 

Нанесение границ единиц кадастрового деления

В окончательном виде границы выделенных единиц кадастрового деления наносятся красной гелевой ручкой (тонкие границы кадастровых кварталов) и красным фломастером (утолщённые границы кадастровых районов).

При сдаче работы студент даёт характеристику выделенным элементам кадастрового деления с использованием материалов табл. 4.

Таблица 4

Типология городских кадастровых кварталов

Тип кадастрового квартала	Подтип кадастрового квартала
Земли застройки без существенного участия объектов природного комплекса	Застройка преимущественно жилого назначения
Застройка преимущественно общественного назначения
Застройка преимущественно производственного назначения
Застройка смешанного назначения
Земли застройки с существенным участием объектов природного комплекса	Застройка преимущественно жилого назначения
Застройка преимущественно общественного назначения
Застройка преимущественно производственного назначения
Застройка смешанного назначения
Земли объектов природного комплекса	Лесопокрытые и озелененные территории с существенным участием застройки (территории с повышенной степенью запечатанности земель: парки культуры и отдыха, выставочные комплексы и др.)
Лесопокрытые и озелененные территории без существенного участия застройки (территории с низкой степенью запечатанности земель: леса, лесопарки, парки)
Лесопокрытые и озелененные территории с существенным участием водных объектов
Земли полос отвода железных дорог
Земли отдельных объектов

Тема 2.

формирование объекта недвижимости и подготовка сведений государственного кадастра недвижимости

 

Задания по этой теме выполняются на картографической основе М 1: 2 000. Исходным материалом служит фрагмент крупномасштабного плана города, выдаваемый преподавателем в виде бланка задания (лист формата А4). Площадь территории на нем составляет около 0.2 кв. км, что приблизительно соответствует размеру кадастрового квартала крупного города.

В результате выполнения заданий по этой теме студенты приобретают знания, умения и навыки подготовки документов государственного кадастра недвижимости, содержащих основные сведения об объектах недвижимости и предоставляемых заинтересованным лицам по их запросам.

 

 

Задание 2.1. Подготовка кадастрового плана территории

 

Кадастровый план территории – это тематический план кадастрового квартала или иной территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены сведения государственного кадастра недвижимости, запрашиваемые заинтересованными лицами [7]. Существует утверждённая форма документа [9].

 

2.1.1. Подготовка графической части кадастрового плана территории

Графическая часть кадастрового плана территории включает в себя в качестве основной составляющей форму «План (чертёж, схема) земельных участков, расположенных в кадастровом квартале». Для подготовки плана (чертежа, схемы) земельных участков осуществляется парцелляция [1] территории – процедура выделения землепользований (земельных участков отдельных собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов[2]) на картографическом материале и нанесения на него их границ.

При выполнении задания вначале необходимо перенести непосредственно на бланк задания границы единиц кадастрового деления данной территории (красной гелевой ручкой – кадастровых кварталов и красным фломастером – кадастровых районов) и их кадастровые номера. Информация о кадастровом делении территории берётся из «Атласа …» [1].

Затем выделяются отдельные землепользования (земельные участки), для которых могут быть установлены конкретные землепользователи (землевладельцы), и наносятся их границы вначале карандашом, а после проверки преподавателем – синим фломастером. Выделяются земельные участки, используемые различными способами для существенно различных хозяйственных целей и отличающиеся друг от друга по совокупности природно-исторических признаков. При выделении земельных участков учитывается принцип «один земельный участок – один кадастровый квартал» (отдельный земельный участок может быть расположен в пределах лишь одного кадастрового квартала, а также в пределах лишь одной территориальной зоны). Если фактически единое землепользование делится границей кадастрового деления, то нужно выделять два самостоятельных земельных участка с одним и тем же землепользователем (землевладельцем).

В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.

В завершение на бланке задания проставляются инвентаризационные (порядковые – от первого до последнего) номера земельных участков, начиная с крайнего северо-западного и оканчивая крайним юго-восточным.

Территории, не отнесённые к земельным участкам конкретных землепользователей (землевладельцев), определяются как земли, находящиеся в государственной собственности. Их земельные участки также нумеруются.

2.1.2. Подготовка семантической части кадастрового плана территории

Семантическая[3] часть кадастрового плана территории представлена формой «Общие сведения о земельных участках в кадастровом квартале» (табл. 5).

 

 

О:Р:К:У:З:П:Ч
О	номер кадастрового округа	2 разряда
Р	номер кадастрового района в кадастровом округе	2 разряда
К	номер кадастрового квартала в кадастровом районе	7 разрядов
У	кадастровый номер земельного участка в кадастровом квартале	4 разряда
З	код здания (сооружения)	7 разрядов
П	код помещения (квартиры)	4 разряда
Ч	код комнаты (части помещения)	3 разряда

 

Пример. 77:02:0100002:0211 – земельный участок № 211 в кадастровом квартале № 0100002, Северо-Восточный кадастровый район (№ 02; Северо-Восточный административный округ) кадастрового округа № 77.

 

Рис. 1. Структура кадастрового номера

Таблица 6

Перечень видов разрешенного использованияземельных участков в составе земель населённых пунктов

№№	Разрешённое использование земельных участков в соответствии с размещением на них следующих объектов:	Ставка арендной платы за землю в г. Москве, % от кадастровой стоимости земельного участка
	Домов многоэтажной жилой застройки	0.1
	Домов индивидуальной жилой застройки	0.1
	Гаражей и автостоянок	1.5
	Находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	0.3
	Торговли, общественного питания и бытового обслуживания	1.5
	Гостиниц	1.5
	Административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	1.5
	Рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения	0.3
	Производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок	1.5
	Электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов	0.3
	Портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов	0.3
	Занятые водными объектами, находящимися в обороте	0.01
	Для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственных водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, линий связи и радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необходимых для эксплуатации и развития зданий и сооружений транспорта, энергетики и связи; размещения объектов спутниковой связи, космической деятельности, военных объектов	1.5
	Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами	0.01
	Предназначенные для сельскохозяйственного использования	1.5
	Улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми или ограниченными в обороте; земельные участки под полосами отвода водоемов и каналов, набережные	0.01

 

Данный перечень применяется в целях государственной кадастровой оценки земель. Из выдаваемых преподавателем действующих таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель выбираются нужные значения в соответствии с принадлежностью участка к определённому кадастровому кварталу и виду разрешённого использования. Информация об удельных показателях кадастровой стоимости земель имеется также на Интернет-странице http://www.landpayment.ru/price_kadastr.htm/.

В «шапке» таблицы студент указывает единицы измерения удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Вид вещного права выбирается, в соответствии с индивидуальными особенностями земельного участка, из следующего перечня: собственность (государственная, муниципальная, частная, в т.ч. долевая, совместная), постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда (в т. ч. субаренда), безвозмездное срочное пользование. Условия предоставления земельных участков на различных правах описаны в гл. 4 Земельного кодекса РФ [3].

В графе «Обременения» указываются сведения об обременениях (ограничениях прав), возникающих у правообладателя в связи с наличием на территории земельного участка зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных, охраны объектов культурного наследия, водоохранных и т.п.) [2], публичных сервитутов или частных сервитутов иных лиц (прав ограниченного пользования данным земельным участком) [3].

При сдаче работы студент рассказывает, для каких целей и кем готовится кадастровый план территории, а также даёт характеристику землепользования на обследованной территории.

 

Задание 2.2. Подготовка кадастрового паспорта земельного участка

 

Кадастровый паспорт земельного участка – это структурная составляющая кадастрового паспорта объекта недвижимости, содержащая сведения о земельном участке. Состоит из графической и семантической частей.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости [7].

Существуют утверждённые формы документа [9].

Подготовка графической части кадастрового паспорта земельного участка

Графическая часть кадастрового паспорта земельного участка включает в себя в качестве основной составляющей «План (чертёж, схему) земельного участка».

Кадастровый паспорт выдаётся на земельный участок, сформированный в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В состав кадастровых работ входит индивидуализация земельного участка (подготовка проекта его границ) и установление границ на местности.

План (чертёж, схема) земельного участка выполняется на отдельном бланке (рис. 2) в М 1: 1 000 или 1: 500 (в зависимости от размеров участка). Масштаб выбирается таким образом, чтобы земельный участок занимал максимальную часть соответствующего поля на бланке и помещался в нём целиком.

Земельный участок, для которого будет готовиться кадастровый план, выбирается студентом на подготовленном им кадастровом плане территории и согласуется с преподавателем. Предпочтительнее выбирать участки среднего размера и компактные по форме, включающие здания и сооружения различного назначения. Точки углов поворота границы участка (характерные, или поворотные точки) нумеруются, начиная с точки 1 (крайней северо-западной), последовательно по часовой стрелке.

При выполнении задания вначале на кадастровом плане территории необходимо нанести тонкой шариковой ручкой оси координат (X и Y) и проградуировать их значения с шагом 1 мм. Точке начала координат (внизу слева) приписываются значения (100 м, 100 м); значения координат на осях подписываются через каждый сантиметр.

Затем заполняется вспомогательная табл. 7, являющаяся одной из форм другого документа государственного кадастра недвижимости - кадастровой выписки о земельном участке, содержащей запрашиваемые сведения о земельном участке. В эту таблицу вписываются координаты характерных (поворотных) точек границы участка, измеренные на кадастровом плане территории, с точностью до целых метров. Описывается, каким образом закреплены данные точки на местности. Указывается также точность картометрического способа определения геодезических координат точек, характеризуемая средней квадратической ошибкой определения координат M (в соответствии с п. 2.2.3).

Далее координаты характерных (поворотных) точек границы участка переносятся на план (чертёж, схему) земельных участков, на котором нанесены тонкой шариковой ручкой оси координат (X и Y) и проградуированы их значения с шагом 1 мм. Значения координат на осях подписываются через каждый сантиметр. Значения координат точки их начала выбираются таким образом, чтобы участок располагался в центре соответствующего поля на бланке.

После этого синим фломастером восстанавливаются линии границы земельного участка.

Подготовка семантической части кадастрового паспорта земельного участка

Форма семантической части кадастрового паспорта земельного участка приведена в табл. 8. Кадастровый номер, местоположение (адрес), разрешённое использование, удельный показатель кадастровой стоимости указываются в соответствии с информацией кадастрового плана территории.

Категория земель отмечается словом «весь» в нужной позиции.

Фактическое использование указывается в соответствии с перечнем видов целей использованияземельных участков [4] (табл. 9).

Площадь вычисляется с точностью до квадратного метра в соответствии с рекомендациями п. 2.2.3. Здесь же приводятся оценки точности определения площади.

Порядок вычисления кадастровой стоимости студент определяет самостоятельно.

Система координат указывается в соответствии с требованиями ст. 6 федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» [7].

В «Сведения о правах» включаются вид вещного права и соответствующий ему вид правоудостоверяющего документа, а также сведения о правообладателе и доле в праве.

Земельный налог (арендная плата) исчисляются в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Выбор соответствующего вида ежегодного платежа зависит от вида вещного права.

Налоговые ставки устанавливаются, в соответствии с главой 31 налогового законодательства РФ [6], в следующих предельных размерах:

0.3% — в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

1.5% — в отношении прочих земельных участков.

При расчёте земельного налога необходимо учитывать, что от налогообложения освобождаются организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов, организации народных художественных промыслов, а также физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ [6].

Ставки арендной платы приведены в табл. 6.

Для удельного показателя кадастровой стоимости, площади, кадастровой стоимости земельного участка, земельного налога (арендной платы) указываются единицы измерения.

Таблица 9

Перечень видов целей использованияземельных участков

в составе земель г. Москвы

 

№№	Цель использования земель
	Земли жилых зданий
	Земли предприятий торговли
	Земли предприятий общественного питания
	Земли предприятий бытового обслуживания
	Земли учреждений народного образования
	Земли учреждений здравоохранения и соцобеспечения
	Земли учреждений физической культуры и спорта
	Земли учреждений коммунального хозяйства
	Земли учреждений культуры и искусства
	Земли религиозных объектов
	Земли административно-управленческих учреждений
	Земли промышленных предприятий
	Земли предприятий снабжения, сбыта и заготовок
	Земли учреждений науки, научного обслуживания
	Земли учреждений финансирования, кредитования
	Земли предприятий транспорта
	Земли предприятий связи
	Земли дач
	Земли гаражей
	Земли обороны
	Земли общего пользования (улично-дорожная сеть)
	Земли городской рекреации (парки, скверы)
	Земли общекоммунальных нужд города
	Земли сельскохозяйственных учреждений и предприятий
	Земли подсобных хозяйств (коллективные сады)
	Земли рекреационного назначения
	Земли историко-культурного назначения
	Земли природно-заповедного назначения
	Земли под городскими лесами(земли лесного фонда)
	Земли водного фонда (госводфонд)
	Земли резерва (неудобья)