ТОП 10:

ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ





Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:

Рыночная стоимость
Доходный подход: - метод прямой капитализации дохода - метод дисконтирования денежных потоков   182 787 рублей   179 028 рублей
Сравнительный подход Мотивированный отказ от применения подхода
Затратный подход Мотивированный отказ от применения подхода

 

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация о продажах обремененной недвижимости на рынке отсутствует.

· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения.

· Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

· С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных метода в рамках доходного подхода в определении итоговой стоимости. Весовые коэффициенты представлены в таблице 12.

·

Таблица 12. – Весовые коэффициенты

 

№п\п Показатели Метод прямой капитализации дохода, % Метод дисконтирования денежных потоков, %
1. Достоверность информации
2. Полнота информации
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта
6. Допущения, принятые в расчетах
7. Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q)

Стоимость объекта определяется по формуле:

S = S1 х Q1 + S2 х Q2,

где S – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

S1, S2, – стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;

Q1, Q2 – среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно.

Результаты согласования сведены в таблицу 13.

 

Таблица 13. – Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Подход оценки Полученный результат при использовании каждого метода, руб. Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, % Стоимость каждого использованного метода, руб.
Метод прямой капитализации дохода 182 787 91 394
Метод дисконтирования денежных потоков 179 028 89 514
Итого:   100,00 180 908

 

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, обремененной пожизненной рентой, по состоянию на 14 ноября 2003 года с учетом округления составит:

Рублей

(Сто восемьдесят одна тысяча) рублей.

Данная рыночная стоимость в долларах США (по курсу на дату оценки 1$ = 29,8590 руб)

с учетом округления составит:

6 100 долларов США

(Шесть тысяч сто) долларов США.

 

 








Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.80.219.236 (0.005 с.)