Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Определение накопленного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ. Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения. Для оцениваемых помещений характерен устранимый физический износ. Физический износ конструкций, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:
i=n Фк = Σ Фi х (Рi \ Рk), где i=1 Фк - физический износ конструкций, элемента или системы, %; Фi - физический износ участка конструкций, элемента или системы; %; Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м; Pk- размеры всей конструкции, м2 или м; n - число поврежденных участков. Физический износ здания следует определять по формуле: i=n Фз = Σ Фki х Li, где i=1 Фз - физический износ сооружения (здания), %; Фki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; Li - коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения отдельной конструкции, элемента или системы в общей стоимости замещения здания; i -число отдельных конструкций, элементов или систем в здании. Доли стоимости замещения отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости замещения сооружения (здания), (в %) следует принимать по укрупненным показателям стоимости замещения зданий, утвержденным в установленном порядке. В данном отчете физический износ определен нормативным методом путем непосредственного осмотра, при котором износ оценивается в виде процентных потерь от первоначальной стоимости объекта в соответствии с «Правилами определения физического износа конструкций и элементов зданий» (ВСН 53-86р). Расчет физического износа квартиры выполнен методом определения износа отдельных конструктивных элементов после натурного обследования и сведен в таблицу 10. При расчете физического износа фундаментов, стен и перегородок, прочих работ принято во внимание фактическое состояние всего здания. При расчете физического износа полов, проемов, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электрических устройств принято во внимание состояние квартиры.
Для расчета принимаем физический износ в размере 20%. Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов». Учитывая тот факт, что здание запроектировано и построено без учета сейсмического воздействия, а нормативные требования на сегодняшний день возросли до 8 баллов для г. Кропоткина (СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах, в редакции 1997г.»), оцениваемый объект не соответствует на сегодняшний день данным требованиям. При выполнении антисейсмических мероприятий при реконструкции и капитальных ремонтах на объектах, аналогичных оцениваемому, при строительстве которых не предусмотрены такие мероприятия, стоимость объекта увеличивается до 5%. Для решения задач оценки функциональный износ Оценщиками принимается в размере 5%. Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо. В связи с тем, что оцениваемый объект является востребованным объектом на рынке недвижимости, расположен в центральной части города, вблизи транспортных магистралей, Оценщики определили внешний износ равным 0%. Определение полного (накопленного) износа и рыночной стоимости объекта недвижимости представлено в таблице 11.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры №1, определенная затратным подходом без учета рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на 14 ноября 2003 года равна: Рублей (Шестьдесят девять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей. Результат рыночной стоимости, полученной затратным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с учетом обременения пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой рыночной стоимости этот подход Оценщиками не использовался.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 601; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.145.156.46 (0.005 с.) |