Оценка стоимости замещения оцениваемого объекта

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание Оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства и стоимостью его замещения всегда условна, и Оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем отчете Оценщик определял стоимость замещения. Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки использовался технический паспорт, составленный МП БТИ г. Кропоткина по состоянию на 11.02.1992г. на квартиру. Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

С= С_{i n} х N х К₁ х К₂ х К₃ х К₄ х К₅ х К₆, где

С_in - стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойствна объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения С_in используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий и сооружений приводятся для строений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот. К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся также сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

 

Для определения базовой цены был применен сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28. К расчетной стоимости 1 м³ были применены следующие коэффициенты:

К₁ = 1,2 – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К₂ = 1,05 - коэффициент, учитывающий отличия в конструктивных элементах (а именно отклонение полезной высоты 2,5м от принятой расчетной 3м);

К₃ = 0,95 -понижающий коэффициент для Ш климатического района;

Для перерасчета цен 1969г. в цены 1984г. были применены следующие коэффициенты согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г.:

К₄ = 1,20 – отраслевой индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (для жилищного строительства: кирпичного);

К₅ = 1,04 - территориальный коэффициент для г. Кропоткина;

Для перерасчета от базовой цены 1984г., в цены на 14 ноября 2003г. был применен индекс рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам без учета НДС:

К₆ = 30,36, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне (кирпичные жилые дома в городской местности). Этот индекс рассчитан Кропоткинским городским центром ценообразования в строительстве «Кропоткинстройцена» и утвержден Письмом первого заместителя генерального директора Департамента строительства г. Кропоткина от 03.11.2003г. № 07.6.04/3712 “О прогнозных индексах к сметной стоимости строительно-монтажных работ на 4 квартал 2003 года по объектам, финансируемым из бюджета г. Кропоткина”.

Расчёт полной стоимости замещения оцениваемого объекта приведен в таблице 9.