Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Прогнозный период определяем по данным Кропоткинского городского комитета государственной статистики, а именно подраздела 2.11. «Ожидаемая продолжительность жизни по регионам РФ» раздела 2 «Показатели воспроизводства населения» статистического бюллетеня Госкомстата РФ от 2002 года «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года», средняя ожидаемая продолжительность жизни в г. Кропоткине мужчин и женщин – 67,1 лет, для мужчин – 60,9 лет, для женщин – 73,7 года. Год рождения Рентополучателя – 1939. Произведя гипотетический теоретический расчет, получаем 9 лет – срок выплаты ренты Плательщиком ренты.

Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.

Так как «плательщиком ренты» является юридическое лицо, а оно в свою очередь налогоплательщиком, использующим упрощенную систему налогообложения, то от налога на имущество «плательщик ренты» освобожден.

Расчет доходов приведен в таблице 4.

Таблица 4.

Показатель
Доход от сдачи в аренду, руб.	35 831	39 414	43 356	47 691	52 460	57 706	63 477	69 824	73 316
Темп роста,%

Расчет коммунальных и иных платежей на период 9 лет приведен в таблице 5.

Таблица 5.

Показатель
Коммунальные платежи, руб.	4 786	7 418	8 902	10 682	12 819	15 383	18 459	22 151	26 581
Темп роста,%
Рента, руб./год

 

8.1.6. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.

Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.

Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна:

10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21%

 

8.1.7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:

PV = + M ,

 

где PV – текущая стоимость;

С_i – денежный поток периода t;

i _t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6.

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости квартиры обремененной пожизненной рентой
	Наименование позиции
		прогнозный период								остаточный период
	Чистый доход, руб.		35 831	39 414	43 356	47 691	52 460	57 706	63 477	69 824	73 316
	Коммунальные платежи, руб.	4 786	7 418	8 902	10 682	12 819	15 383	18 459	22 151	26 581
	Рента, руб.		1 800	1 800	1 800	1 800	1 800	1 800	1 800	1 800	1 800
	Денежный поток, руб.		29 245	30 196	32 654	35 209	37 841	40 524	43 218	45 874	44 935
	Коэффициент текущей стоимости	0,82645	0,68301	0,56447	0,46651	0,38554	0,31863	0,26333	0,21763	0,17986
	Коэффициент капитализации	0,16
	Ставка дисконтирования, %
	Сумма текущей стоимости денежного потока, руб.	128 516	24 170	20 624	18 432	16 425	14 589	12 912	11 381	9 983
	Остаточная стоимость, руб.	280 841
	Текущая стоимость остаточной стоимости, руб.	50 512
	Рыночная стоимость, руб.	179 028

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир, обремененных договором пожизненной ренты. В виду отсутствия таковых, за аналоги приняты квартиры, без обременений.

На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Кропоткине объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.; «Все для всех» №24 за октябрь 2003г.; журнал «КДО» №40 за ноябрь 2003г.; сайт www.kropotkinrealty.ru. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

· права собственности на недвижимость;

· условия финансирования;

· условия и время продажи;

· местоположение;

· физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность)

Объект-аналог №1. 1-комнатная квартира, р-он Успенки, площадь 20/14/4 кв.м., 8-ой этаж 9-ти этажного кирпичного дома, санузел раздельный, линолеум, металлическая дверь, телефон, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 14 000$.

Объект-аналог №2. 1-комнатная квартира, р-н Маросейка, ул. Садовая, площадь 26/16,5/4 кв. м., 5-ый этаж 5-х этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, паркет, металлическая дверь, хорошее состояние, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 16 000$.

Объект-аналог №3. 1-комнатная квартира, р-н Цветной Бульвар, площадь 23/12,5/5,5 кв. м., 5-ый этаж 5-ти этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, линолеум, мет. дверь, телефон, дата предложения – ноябрь 2003, цена предложения – 13 500 $.

Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.

Курс доллара, установленный Центральным банком РФ на 10.11.2003г. составляет 29,8590 рублей.

Таблица 7. Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Номера объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Оцениваемый объект	1-комнатная квартира, 21,3/11,6/4,6	1-комнатная квартира, 20/14/4	1-комнатная квартира, 28/16,5/4	1-комнатная квартира, 20/11/5
Общая площадь, м^2	21,3
Цена предложе- ния, ($) руб.	Определяется	(14 т.у.е.) 418 026	(16 т.у.е.) 477 744	(13,5 т.у.е.) 403 097
Дата предложения	Ноябрь 2003г.	Ноябрь 2003г.	Ноябрь 2003г.	Ноябрь 2003
Местоположение	г. Кропоткин, ул. Садовая, 120, кв.1	г. Кропоткин р-н Успенка	г. Кропоткин р-н Маросейка	г. Кропоткин р-н Цветочный Бульвар
Права собственности	Собственность, обремененная договором пожизненной ренты	Собственность	Собственность	Собственность
Техническое состояние	Неудовлетворитель- ное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее

 

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов практически совпадали, поэтому поправки не применялись.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

 

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м² площади объекта оценки

Номера объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена предложения, руб.	Определяется	418 026	477 744	403 097
Общая площадь, м^2	21,3	20,0	26,0	23,0
Цена предложения одного метра кв., руб.		20 901	18 375	17 526
Скидка с цены предложения, %		-5	-5	-5
Скорректированная стоимость 1 м ^2, руб.		19 856	17 456	16 650
Местоположение	г. Кропоткин, ул. Садовая, 120, кв.1	г. Кропоткин р-он Успенка	г. Кропоткин р-он Маросейка	г. Кропоткин р-он Цветочный Бульвар
Корректировка, %		+5	-5	+5
Скорректированная стоимость 1 м ^2, руб.	Определяется	20 849	16 583	17 483
Техническое состояние	Неудовлетворит.	Удовлетворит.	Удовлетворит.	Хорошее
Корректировка, %		-10	-10	-15
Скорректированная стоимость 1 м^2, руб	Определяется	18 864	14 925	14 860
Валовая коррекция, руб.		2 037	3 450	2 665
Валовая коррекция, %
Весовые коэффициенты
Средневзвешенное значение:	16 862

Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах от 14 861 руб. до 18 864 руб. за 1 м² общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, не обремененной пожизненной рентой по состоянию на 14 ноября 2003 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет:

21,3 х 16 862 = 359 161

(Триста шестьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль.

Объяснение корректировок

Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.

Скидка с цены предложения

По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%.

Права на местоположение.

Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости в г. Кропоткине. Информация о рынке недвижимости была взята по данным сети Интернет (сайт www.kropotkinrealty.ru).

Корректировка на техническое состояние принята по экспертной оценке.

Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с обременением пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой стоимости этот подход Оценщиками не использовался.

 

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

- определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

- уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

- увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.