Метод оценки, основанный на справедливой стоимости

23. В случае применения метода оценки по справедливой стоимости субъект должен оценивать всю инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости без расчета ее амортизации и обесценения. Если справедливая стоимость не может быть достоверно определена, инвестиционная недвижимость оценивается в соответствии с п. 27 настоящего стандарта.

24. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости определяется, как правило, на основе рыночной стоимости на отчетную дату, установленной на активном рынке для аналогичной недвижимой собственности, находящейся в том же месте и состоянии, являющейся объектом подобных договоров продажи, лизинга или иных договоров. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может быть самостоятельно определена субъектом или независимым экспертом.

25. В отсутствии текущих цен на активном рынке, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может быть определена на основе информации, полученной из различных источников, в том числе:

1) текущие цены на активном рынке на инвестиционную недвижимость иного характера, состояния или местонахождения (или которая является объектом договоров лизинга или иных договоров), скорректированные таким образом, чтобы они отражали имеющиеся различия;

2) недавние цены на аналогичную инвестиционную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий, возникших после даты проведения сделок, совершенных по этим ценам.

26. При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, субъект может оценивать недвижимую собственность в целом, даже если ранее они были признаны в качестве отдельных учётных объектов. Примером таких инвестиций могут быть:

1) оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, переданного в операционный лизинг, и поэтому они включены в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, а не признаются отдельно в качестве долгосрочных материальных активов;

2) помещение, сданное в операционный лизинг вместе с офисной мебелью, оценивается по справедливой стоимости, включая справедливую стоимость мебели, которая не признается в качестве отдельного актива.

27. В случае если справедливая стоимость не может быть достоверно определена, инвестиционная недвижимость оценивается по методу, основанному на себестоимости до момента ее выбытия. В этом случае остаточная стоимость инвестиционной недвижимости будет равна нулю. Если субъект вынужден оценить конкретную инвестиционную недвижимость по себестоимости, он должен оценить всю другую имеющуюся инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости.

28. Субъект обязан продолжать оценивать инвестиционную недвижимости, ранее оцененную по справедливой стоимости, до ее выбытия или передачи, даже если рыночные сделки становятся менее частыми или информации о ценах становятся менее доступными. В этом случае необходимо раскрыть дополнительную информацию в примечаниях к финансовым отчетам, которые будут включать описание инвестиционной недвижимости и объяснения о невозможности предоставления достоверной оценки.

29. Стоимостные разницы, которые возникают в следствии изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, отражаются как увеличение/уменьшение инвестиционной недвижимости и увеличение текущих доходов или текущих расходов.

Пример 7. Субъект в 201Х году приобрел здание по первоначальной стоимости 1 200 000 леев с целью передачи в операционный лизинг. В соответствии с учетными политиками, инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости. На 31.12.201Х года, в следствии роста рыночных цен, здание было оценено по справедливой стоимости в размере 1 290 000 леев. В результате финансового кризиса, справедливая стоимость здания на 31.12.201Х+1 года составила 1 115 000 леев.

На основании данных примера субъект отражает в учёте:

- на 31.12.201Х года – разницу от увеличения справедливой стоимости в сумме 90 000 леев (1 290 000 леев – 1 200 000 леев) - как одновременное увеличение инвестиционной недвижимости и текущих доходов;

- на 31.12.201Х+1 года – разницу от уменьшения справедливой стоимости в сумме 175 000 леев (1 115 000 леев – 1 290 000 леев) - как одновременное увеличение текущих расходов и уменьшение инвестиционной недвижимости.