Деятельность управляющих недвижимостью

В Государственную Думу Российской Федерации депутатами
В.С. Плескачевским и М.Л. Шаккумом был внесен проект федерального закона
№ 395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами», разработанный Комитетом Государственной Думы Российской Федерации по собственности совместно с представителями Минрегиона России и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающий введение обязательного членства в саморегулируемых организациях для управляющих недвижимостью. Проект федерального закона направлен на формирование открытого, профессионального и качественного рынка в сфере предоставления услуг по управлению зданиями и сооружениями путем описания в законодательстве предмета и состава деятельности по управлению зданиями и сооружениями в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью и создания института саморегулирования в сфере управления недвижимостью.

Указанный законопроект в первую очередь направлен на обеспечение исполнения регламентов безопасности в период эксплуатации многоквартирных домов, введение института профессиональных управляющих многоквартирными домами и регулирования их деятельности, а также на формирование системы обеспечения материальной ответственности участников этого рынка и механизма контроля за их деятельностью.

Основным субъектом регулирования, ответственным за управление и эксплуатацию многоквартирных домов, согласно рассматриваемому законопроекту является управляющая организация, являющаяся членом саморегулируемой организации с присущей материальной ответственностью и находящаяся под риском лишения правоспособности в случае исключения из саморегулируемой организации (т.е. утраты бизнеса). Таким образом, ключевым направлением регулирующего воздействия законопроекта является развитие рынка профессиональных услуг управляющих недвижимостью, создание конкурентной среды, развитие систем контроля и стандартизации профессиональной деятельности, реализация механизма ограничения доступа на рынок управляющих недвижимостью недобросовестных управляющих компаний.

Порядок приобретения и прекращения статуса саморегулируемых организаций, функции, права и обязанности, принципы и порядок осуществления деятельности, требования к стандартам и правилам саморегулируемой организации определяются Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», с учетом особенностей, устанавливаемых рассматриваемым законопроектом.

В целях обеспечения гарантий возмещения вреда, причиненного членами саморегулируемых организаций юридическим и (или) физическим лицам вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в рамках осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами саморегулируемая организация формирует компенсационный фонд за счет взносов членов саморегулируемой организации (взнос не менее 100 тыс. руб. на одного члена), члены саморегулируемой организации обеспечивают страхование гражданской ответственности при осуществлении работ/оказании услуг (страховая сумма не менее 500 тыс. руб. на один многоквартирный дом). Законопроектом устанавливается очередность взысканий для целей возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по управлению зданиями и сооружениями, предполагающая возможность обращения к средствам компенсационного фонда саморегулируемой организации только в случае недостаточности или невозможности компенсации причиненного ущерба за счет средств полученных по договору страхования гражданской ответственности. Кроме того, законопроектом устанавливается возможность предъявления требования о возмещении вреда за счет компенсационного фонда к саморегулируемой организации управляющих организаций, членом которой на момент причинения вреда являлась управляющая компания, причинившая ущерб.

Стандартами и правилами деятельности по управлению многоквартирными домами, согласно проекту федерального закона, могут устанавливаться:

– условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирным домом;

– требования к управляющим организациям относительно предупреждения и разрешения конфликтных ситуаций с собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, пользующимися помещениями в многоквартирном доме, созданными в многоквартирным доме, которым осуществляется управление соответствующей управляющей организацией, товариществами собственников жилья, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами;

– требование о наличии сертификации работ (услуг), выполняемых оказываемых) при управлении многоквартирным домом, сертификации системы управления качеством таких работ (услуг);

– порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирным домом;

– требования к ведению технической документации на многоквартирный дом;

– правила и требования к организации содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

– порядок определения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги.

Законопроект предусматривает также создание Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, повышения ответственности его членов, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами, выработки единой позиции управляющих организаций по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг управляющих организаций.

Альтернативным проектом, направленным на урегулирование отношений в сфере управления недвижимым имуществом, являлся проект федерального закона № 397396-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами», внесенный в Государственную Думу Российской Федерации депутатами В.А. Пехтиным, А.Б. Чиркиным, К.Б. Шипуновым.

Указанный законопроект направлен на совершенствование регулирования всего спектра отношений по управлению многоквартирными домами и урегулирование отношений по управлению многоквартирными домами товариществом собственников жилья и управляющими организациями.

Указанный законопроект нацелен на упорядочение и законодательную регламентацию отношений между управляющими компаниями, ТСЖ и собственниками жилья. Законопроектом предлагалось ввести легальный термин «управление многоквартирным домом» и особенности управления в товариществе собственников жилья (ТСЖ) и в управляющей организации, с целью упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и переходу на профессиональное управление.

Кроме того, также была предложена статья, определяющая особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. Основой саморегулирования на этапе зарождения рынка в секторе управления недвижимостью, в отличие от рассмотренного выше законопроекта, являлась добровольность и, соответственно, базисом для введения саморегулирования в рассматриваемой сфере предлагалось считать нормы Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Вместе с тем, в соответствующей статье были предложены стимулирующие добровольное вступление управляющих организаций в саморегулируемые организации нормы.

Кроме того, законопроектом были предложены меры, направленные на совершенствование экономических отношений в сфере управления многоквартирными домами, подкрепляемые целым спектром норм в части административного воздействия.

Вместе с тем, необходимо отметить, что центральным субъектом регулирования в рамках указанного законопроекта являлся представитель собственника – ТСЖ, т.е., основные регулятивные издержки были возложены на собственника, однако возможность реализации указанной схемы с учетом необходимости обеспечения исполнения регламентов безопасности вызывала определенные вопросы.

В настоящее время оба из рассмотренных в рамках настоящего пункта законопроект отозваны по решению субъектов законодательной инициативы с рассмотрения Государственной Думой в связи с принятым решение об объединении законопроектов.