Страхование прав собственности на недвижимость.

К недвижимости относятся квартиры, дома, здания и сооружения, предприятия,

участки земли. Утратить собственность на недвижимость можно не только в результате

действия стихийных сил, аварий или кражи, но и вследствие выявленных ошибок или

неточностей в документах, подтверждающих право собственности. По некоторым дан-

ным, в период массовой приватизации до 30% сделок с недвижимостью и пакетами акций

предприятий были оформлены с различными нарушениями и без должной проверки

юридических оснований для возникновения прав собственности.

Право собственности регулируется Гражданским кодексом, а в семейных делах −

Семейным кодексом РФ.

В отличие от обычного страхования имущества страхование права собственности

(титульного страхования) является ретроспективным, относящимся к прошлому, по-

скольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события

могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение

срока действия договора.

Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собствен-

ника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи

с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования не-

обходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности.

Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в резуль-

тате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на этусобственность. Эти риски возникают при сделках:

• купли-продажи недвижимости;

• отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обяза-

тельством выкупа;

• договора мены объектов недвижимости;

• дарения или безвозмездной передачи;

• наследования;

• раздела семейного имущества при разводе;

• внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собствен-

ности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государ-

ственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Особенность сделок с жилым фондом заключается в обеспечении прав прожи-

вающих с собственником лиц. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной

политики» не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государст-

венного, муниципального и общественного жилых фондов без согласия проживающих вних совершеннолетних граждан. Продажа жилых помещений, в которых проживают не-

совершеннолетние члены семьи собственника, допускаются только с согласия органов

опеки и попечительства.

По данным компаний, торгующих недвижимостью, каждая сороковая сделка с не-

движимостью (т.е. с вероятностью 0,025 или 2,5%) может быть оспорена в судебном по-

рядке. На практике тариф при титульном страховании составляет 1–2% стоимости не-

движимости при сроке страхования 5−10 лет. Чем больше собственников сменилось, тем

выше тариф.

В связи с развитием в России ипотечного кредитования страхование прав титула

будет все более востребованным. Наряду с титульным страхованием в ипотечное страхо-

вание входит страхование заемщика на случай смерти и залога.

С развитием научно-технического прогресса, ростом капиталоемкости производ-

ства, удорожанием технологического оборудования, массового строительства возникла

потребность в страховании от рисков возникновения ущерба из-за отказов в сложном

производственном оборудовании и технологических комплексах. Этот вид страхования

еще называют страхованием технических рисков.

К страхованию технических рисков относится целая серия различных видов стра-

хования, основные из которых:

• страхование строительно-монтажных работ;

• страхование машин в промышленной сфере от поломок;

• страхование передвижных установок;

• страхование электронного оборудования.

Страхование строительно-монтажных рисков − комплексный вид страхования,

предусматривающий защиту от рисков случайных поломок, повреждения и гибели

строительных машин и оборудования, причинения вреда жизни и здоровью строителей

и персонала, а также гражданской ответственности производителя работ.

В большинстве развитых стран этот вид страхования имеет обязательный харак-

тер. В нашей стране, согласно нормативным документам Госстроя России, при получе-

нии лицензии на строительно-монтажные работы лицензиату необходимо застраховатьсвою гражданскую ответственность.

Правила и условия страхования, расчет тарифов при страховании машин от поло-

мок, передвижных установок и электронного оборудования во многом аналогичны страхо-

ванию других видов имущества, в частности, страхованию автотранспортных средств.

Главным его отличием является покрытие рисков повреждения машин и оборудования на

этапе пуско-наладочных работ и необходимость привлечение технических специалистов

для оценки рисков и предстраховой экспертизы страхуемого оборудования.

Страхование жилого фонда становится одним из наиболее значимых направлений

развития имущественного страхования граждан и социальной политики государства.

Жилищное страхование можно определить как совокупность видов страхования

имущественных интересов физических и юридических лиц, связанных с владением,

пользованием, распоряжением жилым фондом от рисков его повреждения, уничтожения,

утраты, а также расходов, связанных с риском возмещения вреда третьим лицам в резуль-

тате пользования жилым фондом.

Согласно ст. 210 и 211 ГК РФ, бремя содержания имущества и риск его случай-

ной гибели лежат на собственнике имущества. По нормам Жилищного Кодекса РСФСР

(ст. 149, 149.1) в случае повреждения жилого помещения (квартиры) находящегося в част-

ной собственности, имущественные потери должен компенсировать сам собственник это-__го жилого помещения, а в случае повреждения конструктивных элементов всего дома −

владелец дома.

Состояние жилого фонда крайне неоднородно. Так, в Москве жилье низкого каче-

ства (старое, «хрущевки») составляет 39%, типовое (панельные и «сталинские» до-

ма) − 46%, повышенного качества (кирпичные и монолитные) − 13%, элитное − 2%.

Общий жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. метров или 20% всего воспро-

изводимого недвижимого имущества. Его стоимость − около $700 млрд. при средней

стоимости $250 за 1 кв. метр.

Состояние жилого фонда ухудшается. Более 290 млн. кв. метров (11%) нуждаются в

неотложном капитальном ремонте, переоборудовании коммунальных квартир для посе-

мейного расселения, а 250 млн. кв. метров (9%) − в реконструкции. Около 20% городского

жилого фонда не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инже-

нерного обеспечения. В неблагоустроенных квартирах в России проживают около 40 млн.

человек.

Жилищное страхование развито во многих странах. Например, в США страхова-

ние жилья по сбору премий находится на втором месте и уступает только автострахова-

нию. Совокупная премия только в страховании домовладельцев в 1997 г. составила

$29,1 млрд. Основные причины этого − частые ураганы и пожары. Рекордные выплаты

были произведены после урагана Andrew в 1992 г. − $2,9 млрд. По количеству пожаров

США занимает первое место в мире. В 1999 г. произошло более 1 млн. 823 тысяч пожаров,

в том числе в 523 тысячах зданий.

В США полисы страхования жилья имеют высокую унификацию по рискам и ос-

нованы на базовом полисе страхования жилого помещения и личного имущества его вла-

дельца от 11 типов рисков: пожар, удар молнии, повреждение от бури или града, взрыва,

вследствие бунтов или народных волнений, падения самолета, наезда транспортного

средства, ущерба от дыма, вандализма или злонамеренных действий, воровства, на слу-

чай повреждения конструктивных материалов строения, стекол, извержения вулкана. К

базовому полису добавляются еще несколько видов полисов, последовательно расши-

ряющих перечень рисков, а также специальных полисов, предназначенных для кварти-

росъемщиков и для домов, представляющих историческую или архитектурную ценность.__

В основу страхового тарифа при страховании строений в США положена идея об-

разцового, с точки зрения противопожарных условий, города и образцового строения. К

реальным строениям обычно делаются надбавки за уклонения от образцов. При страхо-

вании на большую сумму делаются скидки, например, при страховании на сумму до $2

млн. тариф равен 0,4%, а на сумму до $50 млн. − 0,1%.

В Канаде широко применяется три типа страхование жилья: только от огня, от ог-

ня и других опасностей, от всех рисков.

В Швейцарии распространено страхование от пожаров, кражи со взломом, ограб-

ления, затопления, повреждения остекления.

В последнее время все более распространяется страхование от повреждений водой.

Впервые страхование от убытков при пользовании водопроводами возникло в Германии

в 1886 г.

В некоторых европейских странах страхование муниципального жилого фонда

производится за счет соответствующего бюджета.

В России в настоящее время в стандартный набор страхования жилья включают

пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц,

падение летательных аппаратов, наезд транспортных средств. На страхование не прини-

мается ветхое и аварийное жилье, а в отдельных случаях и жилье с износом более 55−60%.Наибольший вклад в размер страхового взноса вносит риск пожара − до 0,4% стра-

ховой суммы. В России в 2000 г. произошло 246 тысяч пожаров, из них более 68% в горо-

дах, причем количество пожаров в частном жилом фонде неуклонно растет. Ежегодно

пожары случаются в 0,5% квартир.

В Москве программа льготного страхования жилья введена с 1995 г. В настоящее

время 50% ущерба возмещают страховые компании, 50% − бюджет Москвы; ожидается

дальнейшее постепенное снижение участия бюджета в возмещении ущерба. К настояще-

му времени в Москве застраховано около 1,5 млн. квартир или примерно 50% их общего

количества.

Страхуются риски пожара, взрыва бытового газа, аварии водопроводных, отопи-

тельных и канализационных систем, последствий, урагана, смерча, шквала.

Основными причинами страховых случаев в Москве являются аварии систем водо-

снабжения (38%), аварии систем канализации (10%), аварии систем отопления

(13%), аварии внутреннего водостока (16%), пожара (17%), последствия ликвидации по-

жара (6%). По величине ущерба пожары находятся на первом месте.

Система страхования жилья при поддержке муниципальных органов власти, по-

добная московской модели, но без участия бюджетных средств в возмещении ущерба,

применяется в ряде регионов и отдельных городах

В дополнение к муниципальным программам в Москве и других городах широко

применяется добровольное страхование отделки квартир по действительной стоимости с

тарифами от 0,5% до 1%. Договоры заключаются страховыми агентами или работниками

ЖЭУ, почтовых и других служб.

По данным опроса, проводимого страховщиками, российские домовладельцы, жи-

вущие в крупных городах, больше всего боятся краж (36%) и пожаров (34%).

Страхование жилья в России будет развиваться в связи с приобретением его в кре-

дит. Возможно введение закона об обязательном страховании ответственности собствен-

ников и нанимателей жилья.