Материально-правовой составляющей спора «О выселении»

Для примера, предложенные рекомендации применим к рассмотрению аналогичного дела по гипотетическому иску ООО «ЖЭК № 32» к супругам-пенсионерам Петровым С.О. и Д.А. о выселении из жилого помещения по основаниям невнесения платежей за наем и коммунальные услуги более полугода, и по указанной в таблице ДИ схеме, определяем, что нужно установить бакалавру-судье.

ü Характер жилищных правоотношений

предусматривает необходимость проверки документов, подтверждающих правовые основания и условия проживания ответчиков в спорном жилище на условиях социального найма;

(отличать от оснований для вселения в специализированный жилищный фонд (служебный, общежитие, маневренный, для беженцев и вынужденных переселенцев), на условиях коммерческого найма, безвозмездного найма, поднайма, временных жильцов и пр.);

По условиям примера: граждане проживают по договору социального найма, допустили невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

(отличать от других оснований к выселению: при сносе, реконструкции, капитальном ремонте жилого помещения, коммерческом найме, временных жильцов, из служебного жилья, общежития и пр.);

 

ü Нормы материального права, регулирующие возникшие отношения (ст.5 ЖК РФ), включая нормы ЖК РФ, другие акты жилищного законодательства;

В данном споре применим пункт 1 ч.4 ст.83; п.2 ст.84; ст.90 ЖК РФ (отличать от других правовых норм, регулирующих вопросы расторжения договоров найма жилого помещения и выселения, предусмотренных: ЖК РФ, ГК РФ, законами субъекта, другими ФЗ);

ü можно опираться также на ч.1 ст. 40 Конституции РФ;

ü учитывать правовые позиции, изложенные в Определении Конституционного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. № 439-О,[14] в случае необходимости в аналогичных спорах;

ü обратиться к ФЗ №395-ФЗ от 06.12.2011 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением ротации на государственной гражданской службе», [15] в случае необходимости в аналогичных спорах;

/Дополнение ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ словами «, если иное не предусмотрено федеральным законом» означает, что еще в досудебной подготовке бакалавру-судье необходимо проверять, по какой причине не исполняются обязательства по оплате; выяснять, не отсутствует ли ответчик в связи назначением его в порядке ротации на должность гражданской службы в государственный орган, расположенный в другой местности в пределах Российской Федерации/. Установление данного факта будет свидетельствовать об уважительности причин отсутствия в спорном жилище, а также способствовать правильному толкованию указанных норм в системной связи с положениями, которые лежат в основе иска о выселении;

ü суду необходимо также выяснять, согласуются ли указанные обстоятельства с разъяснениями Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г.[16], где дан примерный перечень уважительных причин неплатежей, носящий незакрытый характер, куда может быть добавлено обстоятельство, указанное и в ФЗ №395-ФЗ;

ü учитывать Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвердившего «Правила предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»,[17] согласно которым с 1 сентября 2012 г. стали действовать правила предоставления коммунальных услуг, когда исполнитель этих услуг обязан предоставлять потребителю рассрочку сроком на 1 год, если размер платы за услугу в расчетном месяце превысил более чем на 25% размер платы за аналогичный расчетный месяц прошлого года. При этом потребитель вправе сам решать – воспользоваться такой рассрочкой или нет. И если суд не проверит этого положения (в случае необходимости в аналогичных спорах), то решение нельзя будет признать всесторонне исследованным и законным.

ü Кроме того, указанными «Правилами» предусмотрено ужесточение мер ответственности в отношении недобросовестных потребителей коммунальных услуг. Теперь ограничение их поставки или отключение допускается при наличии трехмесячной, а не полугодовой задолженности, как этого требует ЖК РФ. Это обстоятельство подлежит обязательной проверке судом, оценке в совокупности со всеми обстоятельствами по делу, но выселение при наличии задолженности по платежам за 3 месяца будет противоречить нормам ЖК РФ;

ü имея в виду п. «к» ст.72 Конституции РФ, относящей жилищное право к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, суду надлежит учитывать также правовое регулирование соответствующего субъекта РФ, касающееся спорного вопроса. Если будет установлено, что законодательство субъекта противоречит федеральному закону, применять последний, т.к., например, вопросы выселения из жилых помещений регулируются ЖК РФ;

 

ü Действие нормы во времени (обратная сила закона), ее изменение, правила применения;

все указанные нормы являются действующими, могут быть использованы для применения в данном споре;

(необходимо также обращаться к Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; норма ст.83 ч.4 п.1 ЖК РФ изложена по-новому, т.к. с 1 марта 2005 г. в перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения в связи с этим включено невнесение платы за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев (такое положение отсутствовало в ЖК РСФСР, а допускавший выселение Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», отменен с 1 марта 2005 г.);

ü для применения ч.2 ст. 6 ЖК РФ нет оснований, поскольку в п.1 ч.4 ст.83, п.2 ст.84, ст. 90 ЖК РФ нет специальных указаний на возможность распространения действий акта жилищного законодательства на жилищные отношения, возникшие до введения ЖК РФ в силу.

 

ü Пробелы, коллизии в законе, использовать способы их преодоления в правоприменительной практике;

ü не использовать аналогию абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ о возможности предоставления отсрочки выселения для устранения нарушений, послуживших основанием к расторжению договора найма жилого помещения, поскольку факт отсутствия прямого регулирования такого же права в Жилищном кодексе РФ пробелом не является;

ü руководствоваться разъяснениями Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г. в п.35;[18]

 

ü Судебная практика разрешения аналогичных споров, выводы и правовые позиции которой можно использовать для целей разрешения рассматриваемого иска;

ü руководствоваться разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации /например, существенно, чтобы оплата за спорную квартиру не поступала «в течение более шести месяцев» (ст.83 ч.4 п.1), то есть непрерывно – такой подход прямо не указан в законе, но его выработала судебная практика (п.38 абз.2 ПВС РФ №14 от 02.07.2009 г.)[19]

ü в этом поможет обращение к результатам изучения специалистов и ученых по данному виду правоотношений, тематическим обзорам судебной практики; /когда же научные исследования носят дискуссионный характер, приводя к диаметрально противоположному выводу, тогда целесообразно использовать правовую позицию Конституционного Суда РФ, предусмотревшего возможность разрешать коллизии между различными правовыми актами в процессе их правоприменения, исходя из того, какой из этих актов предусматривает больший объем прав и свобод граждан и устанавливает более широкие их гарантии/[20].

ü для обеспечения эффективной судебной защиты и полноты исследования всех материалов дела, можно обратиться к специальному обзору судебной практики, проведенному в Российской академия правосудия;[21]

 

ü Факты нарушения прав истца и других участников спора (перечень носит примерный характер):

их установление является обязательным условием для принятия судом законного решения, так как напрямую связано с установлением характера возникших правоотношений, сбора доказательств, что в свою очередь определяет для бакалавра-судьи обязанность по распределению бремени доказывания при подготовке дела к рассмотрению.

Обязательной проверке в судебном заседании подлежат факты:

1) оказывался ли тот вид коммунальных услуг, за которые начислены платежи, ибо их отсутствие не позволит стороне истца требовать оплаты;

2) сроки невнесения платы, недостаточность которых является безусловным основанием к отказу в иске о выселении;

3) реальное отсутствие плат ы за жилое помещение и коммунальные платежи, которые может не перечислять банк, их получивший;

4) причины неплатежей, уважительность которых может быть принята судом в качестве оснований к отказу в выселении;

5) пригодно ли спорное жилище к проживанию, поскольку установление факта его непригодности к использованию может лечь в основу уважительности причин в отказе ответчиком оплаты за наем негодного к проживанию жилья;

6) установить вину ответчиков в неплатежах; невыполнение обязательств по оплате жилья по уважительной причине является основанием к отказу в иске;

7) непрерывность отсутствия платы в течение более шести месяцев, оценка судом перерыва в которой призвана толковать формулировку законодателя в пользу нанимателя и членов его семьи;

8) не включены ли в размер задолженности платежи, не относящиеся к коммунальным, а также другие (п.2 ч.1ст.154 ЖК РФ), например, за телефон, радиоточку, антенну, интернет и пр.;

при этом следует иметь в виду, что к указанному не относятся требования, состоящие из двух наименований «плата за наем жилого помещения и коммунальные услуги», где в структуру платы включены три составляющих: за наем, содержание и текущий ремонт общего имущества жилого помещения и коммунальные услуги (п.1-3 ч.1ст.154 ЖК РФ);

9) проверять, не включен ли в размер платежа неправомерно завышенный тариф по коммунальным платежам, увеличивающий объем претензий;

10) не начислена ли задолженность с нарастающим итогом, когда срок исковой давности по ее взысканию истцом пропущен;

11) установить, не погашалась ли задолженность (частично/полностью)

при предъявлении претензий наймодателя или иска в суде;

12) проверять наличие другого жилого помещения, что позволит суду еще в досудебной подготовке предложить истцу уточнить требования, которые можно не связывать с выселением, ограничившись только взысканием задолженности;

13) не сменился ли статус жилища (приватизация; перевод в разряд другого фонда – служебный, общежитие), поскольку:

ü в структуру платы для собственника помещения в многоквартирном доме включен также раздел «взнос на капитальный ремонт» – п.2 ч.2 ст. 154 ЖК РФ), что в социальном найме отсутствует;

ü требования ст. 83 ЖК РФ к собственникам жилых помещений неприменимы;

ü размер оплаты жилых помещений специализированного фонда устанавливается по другим тарифам, не используемым для расчетов квартир, занятых на условиях социального найма;

14) проверять, проводился ли капитальный ремонт наймодателем, взимающим плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 2) ч.1 ст. 154 ЖК РФ); недоделки в данном виде деятельности истца, некачественный ремонт либо, несмотря на обязанность и наступившие сроки, его отсутствие, могут отразиться на размере и частоте платежей за текущий ремонт общего имущества в доме, что увеличит сумму задолженности ответчика;

15) имел ли место факт предъявления иска ответчиком в порядке ст.66 ЖК РФ; при наличии такого факта, приобщить решение для его оценки в совокупности с другими доказательствами;

16) распорядился ли собственник жилищного фонда о предоставлении жилого помещения для переселения ответчиков; отсутствие такого документа станет препятствием к рассмотрению спора по существу, если суд придет к выводу о необходимости удовлетворить иск;

17) проверять, пригодно ли к проживанию предоставляемое в связи с выселением жилое помещение; установление обратного – основа к отказу в иске;

18) нахождение жилища, предоставляемого в порядке переселения, в черте того же населенного пункта; в данном споре это условие подлежит обязательному соблюдению; переезд в другой район, город, субъект страны допускается в других правоотношениях только при наличии согласия переселяемых;

19) относится ли жилье к жилищному фонду социального использования, не является ли общежитием, относящемся к специализированному жилищному фонду, отличительной особенностью которого является его предоставление на определенный срок.

/В судебной практике встречались примеры ошибочного толкования положений ст.90 ЖК РФ, когда суд переселял граждан в общежитие, вместо требуемого законом жилища, предоставляемого на условиях социального найма/;

20) наличие прав третьих лиц /либо нахождение в предоставляемом жилище имущества других лиц/;

установление хотя бы одного из указанных обременений будет служить

препятствием к удовлетворению иска.

 

Тщательная проверка материально-правовых составляющих в указанном перечне по данному виду спора позволит бакалавру-судье располагать достаточно полным объемом информации, и как следствие, обеспечить более эффективную судебную защиту жилищных прав граждан, а также законных интересов юридических лиц.

При этом необходимо помнить, что упомянутый перечень носит примерный характер, и может быть расширен.

Комментарий