Земельные отношения и рынок земли

Земельные отношения - это совокупность экономических отноше­ний, в которых реализуются отношения собственности на землю как глав­ный фактор производства в сельском хозяйстве.

В рамках социалистической экономики основу земельных отноше­ний составляли отношения государственной собственности на землю. Ос­новные аграрные преобразования в современной российской экономике кардинально изменили систему земельных отношений.

Земельная реформа, во-первых, предопределвйга процесс перерас­пределения земли «в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоук­ладной экономики, рационального использования и охраны земель» (ст Л Закона «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года); во-вторых, устра­нила государственный монополизм на землю и определила базовые уело* вия формирования многоукладной аграрной экономики на основе равенст­ва всех форм земельной собственности - государственной, муниципаль­ной, частной, общей (совместной); в-третьих, установила режим платного землевладения и землепользования; в-четвёртых, заложила основы рынка земли.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (пЛ ст.6 ЗКРФ). В соответствии с пЛ ст.5 Земельнош Кодекса Российской Федерации субъектами земельных отношений являются граждане, юриди­ческие лица, Российская Федерация и её субъекты, муниципальные обра­зования.

Поскольку земля обладает естественно-природными свойствами, ко­торые позволяют человеку использовать природный процесс плодородия почвы для удовлетворения своих потребностей, то это предполагает необ­ходимость закрепления в правовых нормах особого поведения различных субъектов, направленного на социально-справедливое. и экономически обоснованное распределение земель, их рациональное использование и охрану. Поэтому с правовой стороны земельные отношения представляют собой систему отношений владения, пользования и распоряжения землёй как недвижимым имуществом особого рода, а также отношений, связан­ных с государственным управлением земельными ресурсами.

На современном этапе особенности государственного управления сельскохозяйственным землепользованием нашли отражение в принятом в 2002 г. Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В основу закона положены следующие принципы: сохране­ние целевого использования земель сельскохозяйственного назначения, ограничение размеров общей площади сельскохозяйственных угодий, ко­торые могут находиться в собственности гражданина и его близких родст­венников (окончательные решения принимаются на региональном уров­не), преимущественное право субъекта РФ (государства), а в случаях уста­новленных законом субъекта Федерации, - и органа местного самоуправ­ления на покупку продаваемого земельного участка (кроме продажи с публичных торгов) или земельной доли (если другие участники долевой собственности откажутся от её покупки); ограничение прав на приобрете­ние земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами (они могут только арендовать землю).

Землевладение и землепользование в Российской Федерации явля­ются платными. Земельные платежи призваны решать две группы задач:

во-первых, обеспечение поступления стабильных доходов, направляемых впоследствии на оптимизацию землепользования; во-вторых, земельные платежи позволяют: выравнивать условия хозяйственной деятельности в различных регионах и на землях различного качества; экономически воз­действовать на мотивацию участников земельных отношений; выравни­вать социальные диспропорции; стимулировать развитие новых форм зем­лепользования.

В условиях рыночной экономики в сельском хозяйстве особую акту­альность приобретает платное землепользование, включающее земельный налог я арендную плату. Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой Доход от земельной собственности и является экономической фор­мой её реализации.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки; части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предос­тавленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду). К таким объектам, в частности относятся:

- земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятиям), крестьянским (фермерским) хозяйствам, государственным сельскохозяйственным предприятиям и другим юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;

- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения ЛПХ, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;

- земельные участки, предоставленные кооперативам граждан для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индиввдуальногб садоводства, огородничества и животноводства;

- земельные участки, предоставленные отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесной промышленности, лесного, рыбного, охотничьего хозяйства;

- земельные участки для жилищного, дачного и гаражного строительства; земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения;

- земли лесного фонда,⁴ на Которых проводится заготовка древесины, а также сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда; земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности; земли лесного и водного фонда, предоставленные в рекреационныхцелях.

Земельный налог был введён в действие Федеральным законом «О плате за землю» от 11 октября 1991 года как местный налог. Целями введения земельного надога являются стимулирование её рационального ис­пользования, охрана ш освоение земель, повышение плодородия почв, соз­дание одинаковых социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в насе­лённых пунктах, формирования фондов финансирования этих направле­ний развитая АПК.

Земельный налог на сельскохозяйственные угодья до Д января 2006 года устанавливался с учётом состава этих угодий, их качества, площади и местоположения. Исчисление данного налога осуществлялось исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утвержденных ста­вок. Минимальные ставки земельного налога за 1 га пашни и других сель­скохозяйственных угодий, ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ, устанавли­вались, исходя из средних размеров налога с I га, пашни и кадастровой опенки угодий, и утверждались органами законодательной власти субъек­тов Российской Федерации.

Так, например, средние.ставки земельного налога по Воронежской области в 2005 г. в расчёте на 1 га составляли: по сельскохозяйственным угодьям - 33,26 руб.; по, пашне - 38,20 руб.

В развитие положений Земельного кодекса РФ принят Федеральный закон «О внесении изменений в часть II Налогового кодекса Российской Федерации...», глава 31 «Земелыодй налог», который заменяет законРФ «О плате за землю». Данный нормативный акт устанавливает порядок на­логообложения земельным налогом в соответствии с общими принципами построения налогового законодательства, установленными частью I Налогового кодекса РФ. Налоговой базой в отношении каждого земельного участка (объекта налогообложения) признаётся его кадастровая стоимость, т.е. налогообложение земельного участка зависит от его ценностных ха­рактеристик. Кадастровая стоимость 1 га.сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации определяется как произведе­ние расчётного рентного дохода и срока его капитализации (срок капита­лизации расчётного рентного) дохода принимается равным 33 годам). На­логовые ставки устанавливается нормативными правовыми актами пред­ставительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 % в отношении земельных участков:

- отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного прризводртва;,

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилшцно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строи­тельства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

-1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, если, например, в среднем по Воронежской области кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий составляет 21549 руб., то при налоговой ставке равной 0,3 %, величина налога соста­вит 64,65 руб. Иными словами, величина земельного налога в 2006 г. по сравнению с 2005 г. увеличилась почти в 2 раза.

По сравнению с налогообложением доходов юридических и физиче­ских лиц налогообложение земли и иного недвижимого имущества в це­лом имеет существенные выгоды, позволяющие эффективно использовать его в качестве источника средств для формирования бюджетов различных уровней. По своей природе земля является таким объектом, который прак­тически невозможно скрыть от налогообложения (при наличии соответст­вующей системы учёта и регистрации, дающей возможность идентифици­ровать земельные участки, иные объекты недвижимости и их владельцев). Кроме того, в отличие от налогов от хозяйственной деятельности, земель­ный налог в гораздо меньшей степени зависит от экономической конъ­юнктуры.

Указанные обстоятельства делают земельный налог удобным инст­рументом для реализации фискальной функции налоговой системы. В Рос­сии в условиях нестабильности поступлений налогов в бюджеты всех уровней это вызывает повышенный интерес к проблемам развития налого­обложения земли со стороны органов власти и, прежде всего, их исполни­тельной ветви. Свидетельством тому служат постоянные идеи перенесения центра тяжести налогообложения с результатов деятельности на имущест­во, то есть, прежде всего, на землю.

Сельскохозяйственные прегтрйяшя кроме земель, которые находят­ся в общей долевой или совместной собственности, могут пользоваться сельскохозяйственными угодьями на условиях аренды. В отличие от зе­мельного налога, арендная плата устанавливается договором. Однако при передаче в аренду государственных и муниципальных земель соответст­вующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправ­ления устанавливают порядок определения размера арендной платы, усло­вия и сроки её внесения. При аренде земель сельскохозяйственного назна­чения плата не должна превышать суммы земельного налога с арендуемых участков.

В сложившихся условиях развития земельной реформы возможны два взаимозаменяющих направлений развития арендных отношений: арен­да земельных долей сельскохозяйственными предприятиями у их собственников и внутрихозяйственный арендный; подряд. Но и в том и другом случаях размер арендной платы определяется договором и может быть рассчитан одним из методов оценки недвижимости: оценкой по прямому сравнению продаж, оценкой по доходности, оценкой по затратам.

Оценка по прямому сравнению продаж основана на анализе рыноч­ных данных о стоимости аналогичных по качеству (по данным земельного кадастра) и расположению земельных участков и базируется на информа­ции о текущих сделках купли-продажи земельных долей или земельных участков для сельскохозяйственных нужд. Однако средневзвешенная цена земельных участков в зарегистрированных сделках купли-продажи долей может корректироваться. Корректировка проводится с учетом различий между оцениваемым земельным участком и сравниваемым с ним._;

Оценка по затратам включает в себя определение стоимости земель­ного участка н расходов на улучшение почвенных ж экономических ка­честв земли, расчёт накоплений амортизации и остаточной стоимости вос­производственных улучшений угодий, установления расчётной цены зе­мельного участка.

Оценка по доходности предусматривает стоимость земельных участ­ков, равную приведённой к сегодняшнему дню величине чистого дохода, полученного от их использования в течение оставшегося срока производ­ственной эксплуатации. Стоимость земельной доли, находящейся в Собственности работника сельскохозяйственного предприятия, пенсионера или работника социальной сферы расположенного на территории предпри­ятия, устанавливается как произведение цены одного гектара пашни на размер земельного участка. Определённый размер арендной платы выпла­чивается владельцам земельных долей в денежной (натуральной) форме.

Земельный налог и арендная плата направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному «инженерному обустройству городских и сельских поселений, ведению государственного земельного кадастра, мониторинга земель и другие цели.

В настоящее время при установления ставок земельного налога и_; арендной платы в большинстве муниципальных образований не учитыва­ются различные экономические условия сельскохозяйственных предпри­ятий, качество и_; экологическое состояние земель. Нередко ставка земель­ного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается единой для всех землевладений и любых целей использования.

Поэтому рационализация платы за пользование землёй объективно требует: а) проведения массовой кадастровой оценки земель и определеннее налоговой базы в зависимости от оценочной стоимости (нормативной цены) земельного участка; б) установления оптимальных и социально справедливых размеров платежей за землю, зависящих от объективной ценности земельных участков и стимулирующих рациональное землеполь­зование; в) ужесточения контроля над целевым расходованием средств, полученных в результате взимания налога в соответствии с действующим законодательством и т.д.

Учитывая, что земельные ресурсы подвержены разного рода изме­нениям, для информационного обеспечения субъектов земельных отноше­ний необходима постоянно действующая система сбора информации о земле и её обновление. Данная информация должна содержать в себе не только сведения о земле как о средстве производства и пространственном базисе, но и сведений, характеризующие землю как природный ресурс, ко-торый подвержен различным процессам, в том числе значительно ухуд­шающим его свойства.

Эту роль должен выполнять земельный кадастр, достоверные дан­ные которого позволяют объективно оценить земельные ресурсы с учётом их качества, размеров, местоположения, направленности, скорости и воз­можных негативных последствий (развитие эрозионных процессов, за­грязнение и т.п.) и установить адекватную цену земли с уче*том текущего состояния земельных ресурсов. Следовательно, первопричиной функцио­нирования системы земельного кадастра является потребность субъектов земельных отношений в сведениях о состоянии земли как объекта этих от­ношений.

Под государственным земельным кадастром понимается системати­зированный свод основных сведений о земельных ресурсах страны. Как информационно-регистрационное мероприятие экономико-правового ха­рактера он включает достоверные сведения об объектах государственного кадастрового учёта, субъектах прав земельной собственности и правовом режиме земель, кадастровой стоимости земель, качестве, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости (ст. 70 ЗК РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 200Ьг.).

Ведение государственного земельного кадастра направлено на обес­печение рационального использования и охраны земель, защиту прав соб­ственников земли, землепользователей и арендаторов, создание объектив­ной основы для установления цены земли, земельного налога и арендной платы.

В качестве основных принципов ведения государственного земель­ного кадастра выступают: единство системы и технологии ведения зе­мельного кадастра на всей территории Российской Федерации, непрерыв­ность внесения изменяющихся характеристик земельных участков; откры­тость сведений; сопоставимость и совместимость сведений государствен­ного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в иных кадаст­рах, реестрах, информационных ресурсах. Операциями государственного кадастра земель сельскохозяйствен­ного назначения являются:

1. Процедура государственной регистрации землепользователей, предусматривающая внесение информации о праве конкретного субъекта на землю в специальный документ государственный регистрации. Земельная регистрация является юридическим актом и проводится на основании решений соответствующих органов о представлении земель в собственность, владение, пользование и аренду. В процессе регистрации в единую систему объединяются все правовые сведения о земле, её* собственниках, владельцах и пользователях, целевом назначении земельных угодий, данные о правах на земельные участки с последующим отражением в государственной кадастровой книге земель.

2. Проведение количественного и качественного учёта земельных ресурсов, направленного на осуществление контроля за состоянием и использованием земельных ресурсов в хозяйственном и природном отношениях предприятиями» организациями, учреждениями и гражданами в интересах всего общества. Количественный учёт земель отражает сведения о наличии и распределении земель по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

Качественный учёт характеризует ценность продуктивных земель по экологическим и технологическим свойствам, существенно влияющим на характер и специфику их возможного и целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Поэтому необходимым условием качест­венного учёта земель является комплексное изучение и сопоставление всех компонентов земли; рельефа, почвообразующих пород, почвы и т.п.

3. Проведение оценки земель сельскохозяйственного назначения с учётом их производительной способности^ местоположения к рынкам сбыта и других свойств. Данный процесс объединяет бонитировку почв и их экономическую оценку. Бонитировка почв - это сравнительная характеристика качества земельных угодий (в баллах) на основе почвенных обследований, то есть установление относительной пригодности земель для возделывания сельскохозяйственных культур по их естественному плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Так, например, средний балл бонитета земель Воронежской области составляет 73, максимальный балл по землям предприятий Панинского района - 90, минимальный по предприятиям Богучарского и Ольховатского районов - 57.

Экономическая оценка земли характеризует её ценность как произ­водственного ресурса, определяет производительную способность разно­качественных земель с помощью системы экономических показателей в единстве с другими природными и экономическими условиями ведения хозяйства (обеспеченность трудовыми ресурсами, техническая оснащен­ность, применение комплекса минеральных и органических удобрений, зональные климатические условия и др.).

Информационной базой экономической оценки земли являются ма­териалы государственного учёта количества и качества земель, агроклима­тические данные, материалы почвенных и геоботанических обследований, многолетние статистические данные сельскохозяйственных предприятий по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам производства по их видам, использованию минеральных и органических удобрений и др.

Следует отметить, что по мере развития земельного кадастра неко­торые ранее входящие в него процедуры становятся всё более самостоя­тельными: мониторинг земель, регистрация прав на землю, оценка земель.

Помимо кадастра, как сведений, отражающих статическое состояние земельных ресурсов, для выявления и изучения различных процессов, из­меняющих их состояние, необходима дополнительная земельно-информационная система. Такой информационной системой является мо­ниторинг, суть которого связана с исследованием процессов, вызывающих негативные изменения в состоянии земельных ресурсов. Целью монито­ринга является накопление сведений, необходимых для борьбы с процес­сами, способными привести к ухудшению (или полному уничтожению) полезных свойств земельных ресурсов.

Кадастр и мониторинг земель как земельно-информационные систе­мы, характеризующие разные аспекты состояния земельных ресурсов и их подверженность различным процессам, одновременно являются взаимо­дополняющими системами. Отличительной особенностью кадастра и мо­ниторинга от других информационных систем является то, что объектом их исследования является специфический ресурс (земля), обладающий способностью к плодородию, невоспроизводимый и иммобильный.

Всесторонний учёт земельных ресурсов страны по их качественным, количественным и правовым характеристикам одновременно является ос­новой территориального планирования их использования, предпосылкой проведения мелиоративных работ и базой формирования цивилизованного земельного оборота.

Процесс становления рыночной экономики и введение права част­ной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли. Ры­нок земли определяется как часть земельного оборота, при котором уста­новление, изменение и прекращение прав на земельный участок происхо­дит в результате юридически оформленного договора и опосредовано де­нежным или натуральным выражением. Земельный рынок включает такие виды сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита и другие. Однако оборот земель может носите как рыночный, так и нерыноч­ный характер, поскольку в Российской Федераций земля находится в част­ной, государственной и муниципальной собственности. Объектами неры­ночного земельного оборота являются земельные участки, которые рас­пределяются и перераспределяются в порядке административной проце­дуры, то есть земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Они могут быть предоставлены а собст­венность граждан или юридических лиц в пожизненное наследуемое вла­дение, постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование на основании решений органов, уполномоченных собствен­ников на реализацию права собственности.

Так, например, в пределах среднерайонной нормы передачи земли в собственность земельные участки могут быть бесплатно предоставлены в собственность гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хо­зяйства. В пределах норм, не превышающих предельные размеры, уста­новленные законодательством субъектов РФ, земельные участки выделя­ются для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства в сельской местности. В том случае, если государственные или муниципаль­ные земли передаются в собственность гражданам и юридическим лицам за плату или на условиях аренды, то здесь во внерыночном обороте зе­мельных участков проявляются некоторые черты рыночного оборота.

Рыночная цена земли формируется в процессе куйШ%рс£фжи_э то есть под воздействием спроса и предложения. Высокий уровень tjeft на сельскохозяйственную продукцию при низких издержках на средства про­изводства и рабочую силу порождает высокий спрос на землю. Этой тен­денции спроса противостоит низкий уровень предложения, что приводит к росту цены на землю. И наоборот, падение цен на сельскохозяйственную продукцию при одновременном их повышении на средства производства и труд обусловливает рост предложения земель из-за убыточности и бан­кротства сельскохозяйственных предприятий и, следовательно, снижение уровня цен на землю.

Таким образом, с точки зрения потенциального покупателя уровень цены на землю, которуй) он готов заплатить, зависит от ожидаемой доход­ности её использования. Поэтому базовая цена земли может быть рассчи­тана по формуле, предусматривающей капитализацию ренты (прибыли), то есть в соответствия с законом цены земли (по Марксу):

,

где Цз – цена земли, R – рента (прибыль, чистый доход), i – годовая процентная ставка на капитал.

Частное (100 /i) называется фактором капитализации. Он показыва­ет количество лет, на которое нужно умножить ежегодную земельную ренту, чтобы получить капитализированную стоимость (цену). Например, при процентной ставке 6,25 %, фактор кашшшйзации составит 16 лет, при-5*0 % - 20 лет. Это означает, что покупатель через 16 (или 20) лет может рас­считывать на вадвращение инвестированного в покупку земли капитала.

В современной экономике на уровень цены земли оказывает влияние множество факторов: естественное плодородие, положение продаваемого земельного участка на рынке сбыта продукции и развитость дорожной се­ти, личные деловые качества покупателя, размер инвестиционного капитала покупателя, гарантия вложения капитала, спекулятивные ожидания, обеспеченность рабочей силой, система налогообложения, государствен­ное вмешательство, финансовая неустойчивость.

По мнению И.Б.Загайтова с учётом новых условий формула цены земли может быть представлена следующим образом:

 

где Цз - цена земли, R - рента (прибыль, чистый доход), D - погек­тарные суммы дотаций производителям, либо собственникам, К - погек­тарные суммы налогов и других платежей, i- годовая процентная ставка на капитал, j- индекс инфляционных ожиданий.

Исчисленная таким способом цена земли может практически использоваться в анализе эффективности хозяйственной деятельности на хозрасчетном уровне предофиятий, которые пользуются арендованной землёй.

В том случае, если земля является собственностью тружеников, то её качество Должно оцениваться не величиной ренты, а значительно выше - общей суммой чистого продукта (национального дохода), который может быть получен с того или иного участка. И тогда формула цены земли вы­глядит несколько иначе:

,

где, Цз -цена земли, Н- чистый продукт (национальный доход), D -погектарные суммы дотаций производителям, либо собственникам, К- по­гектарные суммы налогов и других платежей, i - годовая процентная став­ка на капитал, j - индекс инфляционных ожиданий.

При этих условиях обнаруживается, что даже безрентные земли ес­ли их продуктивность обеспечивает производителям условия нормального воспроизводства, обладают определённой ценой, тогда как согласно фор­муле К.Маркса их цена должна быть равна нулю.

Введение института частной собственности на землю не означает; что принятие законодательного решения подлежит немедленному испол­нению. Это достаточно сложный и длительный процесс, где должно быть

объективно учтено влияние множества различных факторов. Среди них можно выделить: демографические, экономические, правовые, социальные и другие факторы.

В настоящее время в нашей экономике земельные отношения посте­пенно приобретают рыночный характер, однако отношения купли-продажи распространяются пока лишь на дачные участки, участки личных подсобных хозяйств, земли членов товариществ по коллективному садо­водству и огородничеству. Основные земельные массивы сельскохозяйст­венных предприятий пока не вовлечены в земельный рыночный оборот. Причина - нерешённость целого ряда проблем, которые могут привести к серьёзным негативным последствиям. Это формирует общее мнение о преждевременности введения полномасштабного рынка земли в России.

Во-первых, земля как основной фактор производства в сельском хо­зяйстве и как объект рыночных отношений должна сохранить свои пози­ции функционирования только в сельскохозяйственном обороте. Это глав­ное условие предполагает, что первичность правосубъектности земельных отношений остаётся за сельскими жителями и сельскохозяйственными предприятиями, то есть за теми кто, осуществляя рациональную комбина­цию факторов производства (земли, труда и капитала) обрабатывает землю своим трудом и производит сельскохозяйственную продукцию, обеспечи­вая тем самым продовольственную безопасность страны. Представляется, что в законодательной базе эта первичность право субъектности лишь дек­ларируется в виду того, что не учитывается реальная ситуация, склады­вающаяся в аграрном секторе экономики:

а) например, Областной думой Воронежской области принят нормативный документ, определяющий минимальный размер земельного участка, который может подлежать купле-продаже - 200 га. Возникает вопрос способны ли сельские жители приобрести земельный участок в 200 га, если их средняя оплата труда составляет около 40 % от средней оплаты труда работников, занятых в промышленности?

б) социальное положение сельских жителей таково, что введение полномасштабного рынка земли может создать условия, при которых земельные участки, находящиеся в их собственности, будут проданы по цене значительно ниже, чем рыночная цена. И тогда, крестьяне из собственников превратятся в наёмных работников с соответствующим отношением к земле* Поэтому необходимо на законодательной основе принятие решения, регламентирующего куплю-продажу земли на уровне не ниже, чем 75 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (пашни), которая складывается в данном субъекте Российской Федерации в зависимости от плодородия земли, местоположения земельного участка и других предпосылок.

Во-вторых, значительную роль в формировании рынка земли играет определение минимального и максимального размеров землевладения, на­ходящихся в частной собственности. Минимальный размер земельного участка должен быть установлен в таких пределах, которые позволили бы, с одной стороны, осуществить первичность правосубъектности сельским жителям на рынке земли, а с другой, - рациональное использование земли по назначению- Земельный же участок, минимальный размер которого оп­ределён по Воронежской области, в несколько раз превышает средний размер земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства по стране. Поэтому одним из вариантов в определении минимального разме­ра земельного участка следует рассматривать средний размер земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства в данном регионе.

При установлении верхних пределов площади земли (дифференци­рованных по регионам), которая может находиться в частной собственно­сти, следует исходить из экономической целесообразности, определяемой условиями формирования конкурентной среды, и другими факторами. В противном случае появится возможность формирования слоя крупных землевладельцев, что может привести к серьёзным социально-экономическим последствиям.

В-третьих, складывающаяся демографическая ситуация на селе из-за старения сельчан, высокого уровня их смертности, депопуляции во всех категориях сельских поселений приводит к обезлюдению и запустению огромных сельских территорий и другим негативным последствиям. По­этому в регионах, где плотность сельского населения катастрофически снижается, не только будет затруднено формирование рынка земли, но здесь крайне проблематично решение задачи по сохранению продуктив­ных земель в сельскохозяйственном обороте вообще. Отсутствие рабочей силы на селе не заинтересует на рынке ни одного покупателя, какими бы он ресурсами не обладал, вкладывать эти ресурсы в землю для производ­ства сельскохозяйственной продукции. Следовательно, в малонаселённых районах страны должны быть иные подходы в формировании рынка зем­ли.

В-четвёртых, формирование рынка земли во многом зависит от того, насколько ценообразование как способ, правила установления, формиро­вания цены отражает уровень развития земельных отношений, учитывает качественные характеристики различных земельных участков, соответст­вует требованиям рыночной экономики. Представляется, что ценообразо­вание на землю в российской экономике не затрагивает всего комплекса факторов, которые необходимо учитывать в данном процессе.

Механизм земельного налога несовершенен, ибо он не соответствует реальной стоимости земли, поскольку не учитывает положение продавае­мого земельного участка на рынке сбыта продукции и снабжения, развитость производственной инфраструктуры, обеспеченность рабочей силой и т.д. Таким образом, важная роль в развитии рынка земли, регулировании земельными ресурсами принадлежит государству. Поэтому его основными целями при регулировании отношений земельной собственности являют­ся: совершенствование механизма ценообразования на рынке земли с учё­том реально складывающихся условий; обеспечение целевого использова­ния земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; обеспечение вы­полнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица; регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социальных и экономических по­следствий.