Договор аренды недвижимого имущества

1. Аренда зданий и сооружений

Информационное письмо «Обзор практики разрешения споров об аренде» от 11 января 2006 года

Особенности:

1) заключается в обязательной письменной форме, в виде 1 документа, подписанного обеими сторонами ст. 361. Не соблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор аренды зданий и сооружений подлежит гос регистрации, если он заключен на срок менее 1 года;

2) чаще сдаются помещения, а не здания, что делать? Гл. 34 параграф 4 – правила такие же для жилых помещений; для нежилых помещений – прошли тех учет, получили кадастровый паспорт, только после этого – договор аренды, иначе это просто договор оказания услуг; договор аренды подлежит гос регистрации и при отсутствии таковой считается незаключенным;

3) существенные условия: предмет и цена (арендная плата), не применяются правила ст. 424; составляется передаточный акт, а также составляется акт о возврате имущества из аренды – ст. 655; вместе с недвижимым имуществом переходит тот земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования;

4) оформляется это все передаточным актом

Регулируется параграфом 4 гл. 34

 

 

2. Особенности аренды предприятий

Параграф 5 главы 34

Ст. 656 – предприятие передается арендатору в полном составе – включая движимое, недвижимое имущество, имущественные и исключительные права и все долги. Единственное, что не переходит к арендатору, - право на занятие деятельностью, на которое требуется лицензия. Даже если в том случае, если арендодатель передал долги, связанные с этой деятельностью, но это не освобождает арендодателя от ответственности по таким обязательствам. Здесь также затрагиваются права кредиторов, как правило, такие договоры долгосрочные. Права кредиторов (ст. 657) защищаются так же, как и в договоре купли-продажи. Данный договор заключается в обязательной письменной форме путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит обязательной гос регистрации, с момента которой считается заключенным. Не соблюдение формы влечет недействительность договора; отсутствие гос регистрации влечет не заключение самого договора. Передача предприятия в аренду оформляется передаточным актом. Ст. 659 ГК РФ: расходы на передачу предприятия в аренду несет арендодатель (норма диспозитивная), а при возврате имущества из аренды – эти расходы несет арендатор (ст. 664 ГК РФ). Ст. 660 ГК РФ закрепляет особые правила пользования предприятия как имуществом: арендатор вправе без согласия арендодателя распоряжаться материальными ценностями, сдавать их в субаренду при условии, что это не влечет уменьшение стоимости предприятия и не нарушает договора аренды. Арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор не вправе распоряжаться земельными участками и другими природными ресурсами, которые входят в состав предприятия, как имущественного комплекса. Единственное, он должен выполнять все действия, которые увеличивают имущественную массу предприятия. Согласно ст. 661 текущий и капитальный ремонт являются обязанностью арендатора. Возможна ситуация, когда за счет действий арендатора значительно увеличилась имущественная масса предприятия. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависимо от разрешения на них арендодателя (ст. 668), если иное не предусмотрено договором аренды (на улучшение должно быть согласие по общему правилу). Согласно ст. 662 арендодатель будет освобожден от возмещения этих улучшений, если докажет, что их размер повышает стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности при проведении этих улучшений.

Существенные условия – предмет договора и размер арендной платы (цена).

 

3. Аренда земельных участков

Земельный кодекс РФ

Особенности:

Ст. 22 ЗК РФ + некоторые другие статьи

1) Предмет: может быть любой земельный участок, прошедший гос кадастровый учет, кроме: земель заповедников и национальных парков; кроме земельных участков, расположенных под зданиями и сооружениями вооруженных сил РФ и органов безопасности РФ; земельные участки под объектами атомной энергетики и учреждениями исполнения наказаний; земельные участки, используемые под захоронение опасных отходов. Договор аренды подлежит гос регистрации, если он заключен на срок не менее 1 года. Поскольку специальных последствий нет, то не соблюдение требования о гос регистрации влечен не заключенность этого договора.

2) Права и обязанности сторон: такие же как и в любом другом договоре аренды; указывается в каких целях арендатор может использовать данный земельный участок, использование земельного участка не по назначению – является основанием для расторжения договора аренды земельного участка;

3) Существенные условия: никаких особых требований нет, предмет только (кадастровый номер + план)

4) Размер арендной платы: нигде не установлено, что это существенные условия; если земельный участок предоставляется физическим лицом, то размер арендной платы можно признать существенным условиям, поскольку все участки довольно индивидуальны. Договор можно считать заключенным, даже если нет конкретного указания размера арендной платы. Арендодатель не чаще 1 раза в год может изменять размер арендной платы.

5) Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, кроме тех случаев, когда на это земельном участке находится здание или сооружение, принадлежащее другому лицу, в таком случае преимущественное право имеет собственник этого здания или сооружения (в течение года).

6) Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду или залог или передать в качестве вклада без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. В этом случае обязанным перед арендодателем становится новый арендатор, кроме случая залога.

7) В ЗК РФ установлены специальные условия расторжения договора аренды земельного участка: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:

- если земельный участок используется не по назначению;

- если его использование влечет уменьшение плодородия земельного участка;

- если арендатором допущено неустранимое земельное правонарушение;

- если земельный участок, предоставленный для с/х назначения или под строительство, не используется в этих целях более 3 лет;

- в случае изъятия земельного участка для гос нужд или его реквизиции;

Вопрос о расторжении договора аренды не может быть поставлен во время полевых работ для земель с/х назначения.

 

Договор лизинга (финансовая аренда)

Регулируется:

Параграф 6 главы 34

ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 года №164-ФЗ, но в 2002 году были внесены существенные изменения;

Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» от 28 мая 1988 года

 

Ст. 665 ГК РФ: договор лизинга – это соглашение, по которому 1 сторона (лизингодатель/арендодатель) обязуется приобрести в собственность (квалифицирующий признак правоотношений) указанное другой стороной – лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование.

Особенность: у лизингодателя нет имущества, которое он сдаст в аренду, на момент заключения договора.

Почему 2 название – договор финансовой аренды? Деньги договором аренды быть не могут, но, по сути дела, в таком договоре лизингодатель предоставляет финансовые средства, поскольку лизингополучатель просит купить лизингодателя определенное имущество и передать ему.

 

 

Купля - продажа

Схема отношений:

Лизингодатель

Продавец имущества

Лизингополучатель

Договор лизинга – это двусторонняя сделка, но во исполнение данного договора лизингодатель заключает договор купли продажи с продавцом имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца определяет лизингодатель. Единственное исключение: если лизингодателем является бюджетное учреждение, то выбор продавца всегда осуществляет лизингодатель.

· Консенсуальный, взаимный и возмездный

Субъектный состав: 1 сторона – лизингодатель: любое физическое или юр лицо, которое имеет или за счет собственных/привлеченных средств исполняет договор лизинга (до 2002 года данная деятельность являлась лицензируемой);

Ст. 5 ФЗ отмечает, что лизингодателями могут выступать лизинговые компании - коммерческие организации, имеющие деятельность по сдаче имущества в лизинг в качестве основного или единственного вида деятельности. Также закреплено, что для этого такие компании могут привлекать средства физических или юр лиц (при каких-то банках, например). 2 стороны – лизингополучатель: законодатель никаких требований не закрепляет, поэтому это любое физическое или юр лицо (до 2002 года было закреплено, что предмет лизинга может использоваться только в ПД).

 

(кредитный договор, договор залога)

Договоры, которые обеспечивают исполнение обязательств по договору лизинга (банковская гарантия, договор поручительства и т.д.)

 

Предмет – имущество, передаваемое в лизинг. Согласно ст. 666 – это любые не потребляемые вещи, кроме земельных участков и природных ресурсов.

Разновидности:

Ст. 7 ФЗ закрепляет формы лизинга:

1) внутренний лизинг: лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РФ и их отношения регулируются национальным законодательством РФ.

2) Международный лизинг: или лизингодатель или лизингополучатель являются не резидентами РФ, тогда на эти отношения распространяются положения международной конвенции УНИДРУА;

Виды договора лизинга:

1) договор, предусматривающий право лизингополучателя на выкуп предмета лизинга, то есть договор; возможность заключения такого договора закреплена в п.1 ст. 19 ФЗ; финансовый лизинг

2) оперативный лизинг - это договор, по истечении срока действия которого лизингополучатель обязан возвратить предмет лизинга лизингодателю и лизингодатель вправе дальше распоряжаться предметом лизинга и сдавать в аренду его или продать;

3) возвратный лизинг – это договор, в котором в качестве продавца имущества выступает лизингополучатель (например, есть конструкторское бюро, которое придумало новую модель самолета, его необходимо испытать, а денег нет, тогда оно заключает договор лизинга с лизинговой компанией и продает единственную модель самолета лизингодателю, получая за это определенные деньги, а потом лизингодатель возвращает этот самолет бюро и тот начинает его испытывать);

4) револьверный договор – это договор лизинга, по условиям которого лизингодатель обязан менять предмет лизинга по мере его морального устаревания. Такой вид договора лизинга пришел из Японии (например, заключаем договор лизинга компьютера сроком действия 5 лет самой последней модели, проходит полгода, и появляется еще более навороченный компьютер, тогда лизингодатель забирает старые и дает новые, далее еще что-то новое и так опять; скорее всего, оговаривается периодичность замены).

5) Мокрый лизинг – это договор, по которому лизингодатель обязуется оказать дополнительные услуги или провести дополнительные работы, предусмотренные договором. Возможность заключения такого договора предусмотрена п.2 ст. 7 ФЗ: например, работы по монтажу и вводу в эксплуатацию оборудования, услуги по обучению и инструктажу работников лизингополучателя по эксплуатации какого-либо оборудования; договор, в котором нет такого условия называется чистым лизингом.

6) Компенсационный лизинг – это договор, по которому лизинговые платежи уплачиваются в виде части продукции, производимой с помощью предмета лизинга, то есть в натуральной форме. Возможность заключения такого договора закреплена в п.2 ст. 28 ФЗ.

Виды договора лизинга можно классифицировать в зависимости от того, кто выбирает продавца:

1) если выбор продавца осуществляет лизингодатель, то он несет ответственность за исполнение продавцом договора купли-продажи (солидарную ответственность) – п.2 ст. 670 ГК РФ

2) если выбор продавца осуществлялась лизингополучателем, то лизингодатель не несет ответственности за исполнение договора купли-продажи и в этом случае все требование, связанные с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи лизингополучатель вправе предъявить продавцу, причем это могут быть любые требования, кроме требования о расторжении купли-продажи, так как для этого требуется согласие лизингодателя. Лизингодатель и лизингополучатель перед продавцом выступают как солидарные кредиторы.

3) В силу ст. 667 лизингодатель должен уведомить продавца о том, что имущество приобретается для передачи его в лизинг. Лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи, которые включают в себя возмещение затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и на оказание других дополнительных услуг, затем включает в себя доход лизингодателя, а также часть выкупной цены, если право собственности переходит к лизингополучателю. Размер, форма платежей определяются договором. Обязанность капитального и текущего ремонта лежит на лизингополучателе, если иное не предусмотрено договором. Лизингополучатель имеет право на заключение договора сублизинга, но только с письменного согласия лизингодателя – ст. 8 ФЗ. К новому лизингополучателю переходит право требования к продавцу имущества. Предмет лизинга, подлежащий технической регистрации в гос органах (это не регистрация договора или перехода права собственности!!!) регистрируется по соглашению сторон либо на лизингодателя либо на лизингополучателя. Не зависимо от того, на чье имя зарегистрирован предмет лизинга, в ст. 23 ФЗ 3 лица по обязательствах лизингополучателя не могут обратить взыскание на предмет лизинга, даже в том случае, когда предмет лизинга зарегистрирован на предмет лизингополучателя, а кредиторы лизингодателя могут обратить взыскание на предмет лизинга; в этом случае к новому собственнику будут переходить права и обязанности лизингодателя. С момента фактической приемки предмета лизинга все риски, связанные с сохранностью предмета лизинга, несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором – ст. 22 ФЗ. Например, осуществлять контроль за соблюдение лизингополучателем условий договора лизинга, в том числе по его использованию.

 

Жилищные правоотношения

1. Понятие жилищных правоотношений и общая характеристика жилых фондов

Регулируется:

- Гл. 35 ГК РФ – наем жилых помещений

- Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года

- Постановление РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23 мая 2006 года (практически полностью утратило силу), взамен ему принято новое постановление правительства – такое же название, в 2011 году

- Постановление Правительства от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»

- Постановление Правительства от 26 января 2008 года № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду»

- Постановление Правительства от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» и т.д.

- Областной закон от 20 сентября 2005 года №79-5-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся…»

- Постановление пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»;

 

Жилищные правоотношения – это общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан. Жилищная потребность – это нужда в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

ЖК РФ в ст. 4 закрепил различные виды жилищных правоотношений, их можно выделить в 4 большие группы:

1. вид – отношения по управлению жилищным фондом (гос контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда – каким условиям должно соответствовать, как должно вводиться в эксплуатацию и т.п.)

2. вид – отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма (и социального и коммерческого)

3. вид – обеспечение правильного использования жилищного фонда (например, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, строительство жилищных кооперативов и т.п.)

4. вид – отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда

Объект жилищным правоотношений: жилое помещение (понятие закрепленное в ст. 15 ЖК РФ) – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания в нем граждан.

Признаки жилого помещения:

1) является недвижимым имуществом

2) целевое назначение жилого помещения – предназначено для постоянного проживания в нем граждан

3) пригодность для постоянного проживания граждан, то есть оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам

4) изолированность жилого помещения – ст. 16 ЖК РФ (жилой дом/часть дома, квартира/часть квартиры, комната)

 

Субъекты жилищных правоотношений: участники, у которых возникают права и обязанности, ч.2 ст. 4 ЖК РФ: сюда относятся граждане, юр лица, РФ, субъекты РФ и МО

Данные правоотношения возникают на основе юр фактов, они перечислены в ст. 10 ЖК РФ.

Действия, из которых могут возникать жилищные правоотношения. Действия: договоры и сделки, которые могут совершаться, юр акты – акты гос органов и органов местного самоуправления (например, о признании жилого помещения непригодным для проживания, решение о предоставлении жилого помещения и т.п.), судебные решения, которые устанавливают права и обязанности; членство в жилищных и жилино-строительных кооперативах;

События: это, прежде всего, гибель жилого помещения, его разрушение; выселение гражданина из жилого помещения, смерть гражданина (договор коммерческого и социального найма, смерть гражданина – основание для изменения правоотношения, а если это была собственность – вступают нормы наследственного права);

Использование жилого помещения не по назначению, нарушение прав 3 лиц и т.п.

Жилищный фонд – это совокупность всех живых помещений, находящихся на территории РФ.

Виды:

1) по собственнику:

- частный жилищный фонд – жилые помещения находятся в собственности граждан и юр лиц

- государственный жилищный фонд:

А) жилищный фонд РФ - как правило, этот жилищный фонд составляют те жилые помещения, которые предоставляются высшим должностным лицам государства, то есть достаточно узкий.

Б) жилищный фонд субъектов РФ – опять же служебные жилые помещения

- муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, которые находятся в собственности МО

2) в зависимости от цели использования:

- жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма (предоставляются из государственного и муниципального фонда)

- специализированный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан (предоставляются из гос и муниципального фонда – для вынужденных переселенцев, для социально незащищенного групп граждан и т.п.)

- индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилы помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – их собственниками для собственного проживания или проживания членов семьи или иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юр лицами – их собственниками для проживания граждан

- жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам (ст. 19 ЖК РФ – не указывает, кто является собственником этих жилых помещений, то есть это могут быть жилые помещения и в гос и муниципальном жилищном фонде и в частном)

2. Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма

Жилое помещение может быть предметом договора аренда только заключенного между юр лицами – п.2 ст. 671 ГК РФ, а между физическими лицами в отношении жилых помещений могут заключаться только договоры найма. ГК РФ выделяет 2 договора найма: коммерческий найм и социальный найм. Для социального найма предоставляются жилищные помещения из гос или муниципального жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, установленного ОМСУ. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений частного жилищного фонда на условиях возмездного пользования жилым помещением.

 

Основание	Договор коммерческого найма	Договор социального найма
1. срок договора	До 5 лет, если заключен на больший срок, то все равно на 5 лет – ст. 683 ГК РФ (если срок не определен, то считается, что он заключен на 5 лет)	Бессрочный договор
2. наимодатель	Либо гражданин, либо юр лицо, не исключено, что это может быть государство или муниципальное образование	Выступают соответствующие органы гос власти или ОМСУ, еще, как правило, на уровне города выбрано муниципальное учреждение, которое осуществляет функции наимодателя (Информационно-расчетный центр г. Архангельска)
3. кто является нанимателем жилого помещения	Нанимателем является гражданин – п.1 ст. 677, а проживающие совместно с ним лица будут являться сонанимателями только если они заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наимодателя – п.4 ст. 677; если они такой договор заключили, то несут солидарную ответственность перед наимодателем	Нанимателем является гражданин и члены его семьи несут солидарную ответственность перед наимодателем в силу закона
4. форма договора	Поскольку договоры рассчитаны на длительный срок, то заключаются в письменной форме: коммерческий найм – ст. 674 ГК РФ (никаких последствий не установлено); Правительством РФ утверждается типовой договор социального найма (от 21 мая 2005 года № 315)
5. порядок установления платы	Соглашение сторон- ограничений нет; плату за пользование оплачивает в размере, установленном соглашением сторон и самостоятельно вносит коммунальные услуги, если договором не установлено иное;	Плата за пользование устанавливается собственником жилищного фонда в соответствующий НПА; наниматель помещений уплачивает плату за пользование по тем ставкам, которые устанавливаются государством или муниципалитетом, помимо этого несет обязанность по уплате коммунальных услуг
6. порядок заключения договора поднайма	Возможно только с согласия наимодателя; поскольку заключается на 5 лет, то срок договора поднайма не может превышать срок договора найма	Возможно только с согласия наимодателя; нет никаких ограничений по сроку договора поднайма

Гл. 35 ГК РФ – найм жилого помещения. Договоры коммерческого найма можно классифицировать по сроку действия

1) краткосрочные – до 1 года (не применяются правила, предусмотренные определенными статьями; у нанимателя меньше прав: наниматель не может вселить других граждан в качестве постоянно проживающих, не может вселить временных жильцов, у него нет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может заключить договор поднайма, в случае смерти нанимателя договор прекращается)

2) долгосрочные – сроком 1-5 лет

3. Порядок заключения договора социального найма

Ст. 49 ЖК РФ – жилые помещения могут предоставляться только:

1) малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях

2) иные лица (льготные категории граждан, которым в силу закона должно предоставляться жилое помещение, если они признаны нуждающимися в жилых помещениях)

Если доход на 1 члена семьи ниже прожиточного минимума, установленного в данном районе, то семья может быть признана малоимущей и соответственно может претендовать на получение жилого помещения (некоторые гос служащие, судьи и т.п.)

Ст. 51 ЖК РФ – кто признается нуждающимся:

· ни гражданин, ни члены его семьи не имеют квартиры на праве собственности;

· если он является нанимателем по договору социального найма и обеспечен жилым помещением, площадь которого менее учетной нормы (на одного члена семьи); учетная норма устанавливается ОМСУ (№23 – учетная норма = 12 кв. м. на 1 человека). Если есть в собственности какие-то жилые помещения, то это тоже принимается в расчет.

· Лица, проживающие в помещениях, не отвечающие требованиям к жилым помещениям: создается жилищная комиссия, которая решает отвечает требованиям жилое помещение или нет;

· Гражданин, проживающий в коммунальной квартире, страдает хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно, перечень таких заболеванием утверждается постановлением правительства (такое есть - от 16 июня 2006 года №378: тяжелые формы рака, психических заболеваний, туберкулез – открытая форма и т.п.).

Для получения жилого помещения гражданин обращается в ОМСУ с заявлением о постановке его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, к этому заявлению он прикладывает документы, подтверждающие состав семьи, подтверждающие наличие или отсутствие жилого помещения, факт отсутствия других жилых помещений – выписка из рос реестра, а также прикладывает документы, подтверждающие основания для признания нуждающимся. Это заявление в течение месяца рассматривается и на основании этого заявления гражданин ставится на учет в качестве нуждающегося. Предоставляется жилое помещение в порядке очередности в зависимости от даты постановки их на учет. Ч.2 ст. 57 – лица, имеющие право на получение жилья вне очереди:

1) граждане, чьи помещения признаны непригодными для проживания

2) дети – сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей

3) граждане, страдающие хроническим заболеванием

ОМСУ принимает решение о предоставлении жилого помещения, и ЖК РФ подробно регулирует какие помещение должно предоставляться, в ст. 57. Предоставляемое жилое помещение должно быть в черте соответствующего населенного пункта, оно должно быть благоустроенным применительно к условиям благоустроенности этого района. Если предыдущее помещение было не благоустроенным, то ему предоставляется благоустроенное и общая площадь предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления на 1 члена семьи, 15 кв. м. на человека (г. Архангельск), в Северодвинске, например, 14 кв.м.Заселение комнаты 2 лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. На основании решения, гражданин заключает договор социального найма жилого помещения с наимодателем. Правоотношения наступают их сложного юр состава, то есть совокупности фактов, которые должны быть исполнены в определенной последовательности:

1) решение о признании нуждающимся и постановке его на учет

2) решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения

3) сделка – договор социального найма

Если фактически сложились отношения социального найма, а договор в письменной форме не заключен, то ничего страшного.

4. Права и обязанности сторон по договору социального найма. Основания для его прекращения.

Ст. 65 ЖК РФ закрепляет прав и обязанности наимодателя: он передает свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества; обязан осуществлять капитальный ремонт и обязан предоставлять нанимателю коммунальные услуги. Права нанимателя и обязанности его – ст. 67 ЖК РФ.

Обязанности:

1) использовать жилое помещение по назначению

2) обеспечивать сохранность

3) проведение текущего ремонта

4) своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги – есть отдельный 7 раздел в ЖК РФ: плата за помещение – наимодателю, а коммунальные услуги – управляющей компании

5) надлежащее содержание жилого помещения

Кроме нанимателя солидарную с ним ответственность несут члены его семьи. Если состав семьи меняется, то об этом надо сообщать. Ч.1 ст. 69 – кто относится к членам семьи?

1) проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители нанимателя

2) другие родственники – например, родители супруги нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членом семьи и ведут с ним общее хозяйство (постановление пленума №14 – есть раздел, посвященный договору социального найма, п. 25 – члены семьи + любые родственники как самого нанимателя так и членов его семьи не зависимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии)

3) в исключительных иные лица могут признаны членными семьи в судебном порядке (например, сожители); члены семьи нанимателя имеют такие же права, закреплены в ч.1 ст. 67 ЖК РФ

Права:

1) вселять в жилое помещение иных лиц – ст. 70 ЖК РФ – для этого требуется согласие других членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих (кроме вселения несовершеннолетних детей к их родителям); для вселения других граждан – требуется согласие наимодателя (то есть для вселения не родственников) и наимодатель может запретить вселение других лиц, если это влечет уменьшение жилой площади на 1 члена семьи и она становится меньше учетной нормы

2) право сдавать жилое помещение в поднайм – ст. 76-79 ЖК РФ, треубется письменное согласие наимодателя и членов семьи нанимателя, должны быть соблюдены правила об учетной норме, но в случае договора поднайма всю ответственность перед наимодателем несет наниматель

3) право вселять временных жильцов или разрешать проживание временным жильцам – ст. 80 ЖК РФ, вселяются они на срок до 6 месяцев (подряд), достаточно взаимного согласия членов семьи, причем письменной формы не требуется, хотя, если кто-то будет против из членов семьи и будет выселять, то это будет рассмотрена и предварительное уведомление наимодателя (согласия не требуется), учетная норма должны соблюдаться

4) осуществлять обмен жилого помещения или его замену – ст. 72 ЖК РФ, договор обмена заключается между гражданами, которые занимают жилое помещение по договорам социального найма, а сам порядок обмена – ст. 73-75 ЖК РФ; совершается обмен с письменного согласия членов семьи нанимателя и наимодателя; причем, если наимодатель отказывает в обмене, то этот отказ может быть обжалован; обмен совершается в письменной форме путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами; договор обмена может быть оспорен;

Если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания, оспаривается право пользования, решение о сносе жилого дома или капитальном ремонте, либо, если вследствие обмена вселиться лицо, страдающее хроническим психическим заболеванием – при нарушении этих условий или иным – обмен может быть признан недействительным. Замена – ст. 81 ЖК РФ, когда на 1 члена семьи превышает норму предоставления, можно попросить о замене. Договор социального найма может быть изменен – ст. 82 ЖК РФ.

Основания изменения:

1) смерть нанимателя

2) граждане, проживающие в 1 квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, объединившееся в одну семью, вправе требовать заключения с ними одного договора социального найма

Основания для прекращения договора социального найма:

1) может быть прекращен вследствие смерти одиноко проживающего нанимателя

2) в связи с утратой/разрушением жилого помещения

Кроме этого, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон в любое время – ч.1 ст. 83 ЖК РФ

2) расторгнут по инициативе нанимателя: в любое время, но только с письменного согласия всех членов семьи, в том числе и временно отсутствующих; если наниматель расторгает договор в связи с выездом в другую местность, то договор прекращается с момента самого выезда

3) может быть расторгнут по инициативе наимодателя, это основание (выселение граждан из жилого помещения) – допускается только в судебном порядке и только по основаниям, указанным в ЖК РФ – ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Три порядка для выселения:

1) выселение в другое благоустроенное жилое помещение – из дома, который подлежит сносу или если их жилое помещение подлежит переводу в нежилое или жилое помещение призвано непригодным для проживания

2) выселение с предоставлением другого жилого помещения – ст. 90 ЖК РФ, в таком порядке выселятся граждане при расторжении договора социального найма в случае не внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд и без уважительных причин (суд должен проверять по каким причинам человек не мог вносить плату) – в этом случае гражданин выселяется в другое жилое помещение, единственное, оно должно быть в черте населенного пункта и пригодно для проживания, норма общежития – 6 кв.м. на члена семьи; суд проверяет наличие жилого помещения, состояние жилого помещения и конкретное жилое помещение, куда мы выселяем указывается в решении суда

3) выселение без предоставления другого жилого помещения – ст. 91 ЖК РФ, только в исключительных случаях, такое допускается, если:

- наниматель использует жилое помещение не по назначению,

- систематически нарушает права соседей,

- допускает разрушение жилое помещение

Такое выселение допускается только после предупреждения нанимателем наимодателем и устанавливает разумный срок для устранения нарушений, и только, если эти предупреждения не окажут никакого воздействия, тогда выселяется.

- Граждане, лишенные родительских прав, если дальнейшее совместное проживание с детьми, признано невозможным.

 

- Постановление мэрии г. Архангельска от 17 августа 2010 года №354 «О плате за пользование жилым помещением за найм», из этого порядка следует, что в постановлении мэра установлены базовые ставки, и они будут увеличиваться/уменьшаться в зависимости от места расположения дома, степени износа дома; эти базовые ставки – для различных округов разные, например, если степень износа дома свыше 60%, то плата за найм – 41 копейка за 1 кв. метр.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства от 6 мая 2011 года №354

5. Правовой режим жилых помещений специализированных жилищных фондов

Жилым помещением специализированного жилищного фонда посвящена отдельная глава ЖК РФ, в нем глава 9. Ст. 92 ЖК РФ закрепляет виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:

1) служебные жилые помещения

2) жилые помещения в общежитии

3) жилые помещения маневренного жилищного фонда

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

5) жилые помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев

6) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

Могут использоваться жилые помещения только гос или муниципального жилищного фонда и только после отнесения его к специализированному жилищному фонду. Дл