Обязательство по передаче имущества в собственность

Договор поставки.

1. Понятие и виды договора поставки

Договор поставки – это соглашение, по которому одна сторона (поставщик), осуществляющий ПД обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары другой стороне (покупателю) для использования в ПД, а покупатель обязуется принять и оплатить эти товары.

Особенности:

1) особый субъектный состав: поставщик – только субъект ПД, который либо занимается производством товаров, либо закупает товары у других лиц для их дальнейшей перепродажи; к покупателю – законодатель специальных требований не предъявляет, покупателем может выступать субъект ПД;

2) цель или назначение товара: предназначен для ПД или в иных целях, не связанных с личным, домашним или семейным потреблением;

3) момент заключения договора и момент его исполнения всегда отсрочены во времени;

Договор обязательно заключается в письменной форме. Договор поставки – тот договор, который чаще всего заключается обмена письмами, телеграммами или когда 1 сторона направляет оферту, а другая совершает конклюдентные действия о принятии оферты. Консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные условия:

1) предмет – наименование и количество (+номенклатура); вещи, определенные родовыми признаками, как правило;

2) срок поставки товара

 

Виды договора поставки:

1) простая поставка – когда товар от поставщика (изготовитель) поставляет товар напрямую покупателю и покупатель является конечным потребителем этого товара, то есть либо для своего производства либо иным образом реализует товар; такие договоры заключаются очень редко; как правило, эти договоры заключаются с помощью посредника; поставщик à посредник à покупатель – 2 простых договоры поставки; покупатель – это только получатель товара, обязанность принять товар;

2) транзитная поставка – заключается 2 договора поставки, но товар поставляется напрямую от поставщика к покупателю: поставщик à покупатель (в договоре с поставщиком указывает, что поставить товар по реквизиту покупателя); такой договор содержит в себе условие о получателе товара; договор с исполнением 3 лицу; посредник = поставщик – ст. 509 ГК РФ;

3) договор поставки с условием о выборке товара – это договор, по которому обязанности по доставке товара лежит на покупателе; покупатель должен приехать на склад поставщика, например, и выбрать нужный ему товар; ст. 515 ГК РФ; если покупатель не является за товаром – это ненадлежащее исполнение договора;

4) комбинированная поставка (кооперированная поставка) – поставщик (изготовитель) à покупатель; поставщик заключает еще договоры поставки с поставщиками комплектующих, т.е. поставщик à другой поставщик; сначала другие поставщики – основному поставщику, потом поставщик создает товар, передает покупателю. Ответственность перед покупателем у поставщика.

 

2. Порядок заключения и расторжения договора поставки

Практически все нормы в параграфе 3 являются диспозитивными. В параграфе 3 есть ст. 507 КГ РФ – урегулирование разногласий при заключении договора поставки, сторона, выступившая инициатором заключения договора, получившая акцепт на иных условиях, обязана принять меры по урегулированию разногласий, в противном случае обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Расторжение:

1) соглашение сторон о расторжении

2) по инициативе 1 стороны – в судебном порядке и только в случаях (в случае существенного нарушения/существенное изменение обстоятельств); односторонний отказ от договора: перечислены в ст. 523 ГК РФ – очень существенное нарушение, позволяет отказаться от договора без обращения в суд;

односторонний отказ покупателя:

- неоднократное нарушение срока поставки

- поставка товара ненадлежащего качества

 

односторонний отказ поставщика:

- в случае неоднократного нарушения срока оплаты

- в случае неоднократной не выборки товара

В этом случае договор считается измененным/расторгнутым с момента получения одной стороной от другой стороны соответствующего письма. В случае расторжения договора по вине 1 из сторон, другая сторона вправе требовать возмещение убытков (реальный ущерб и упущенная выгода). В силу ст. 524 ГК РФ для договора поставки могут быть специальные убытки, 2 видов: реальные убытки – это разница между ценой товара в расторгнутом договоре и в новом договоре, который был заключен в разумный срок; абстрактные убытки – возникают в тех случаях, когда новый договор взамен старого еще не заключен, но цена на рынке на этот товар изменилась и минимум стал больше и эта разница между ценами, то есть разница между ценой товара в расторгнутом договоре и текущей ценой, установившейся на данный товар после расторжения договора.

 

3. Особенности договора контрактации

ФЗ «О закупках и поставках с/х продукции и продовольствия для гос нужд» от 2 декабря 1994 г.

Договор контрактации (ст. 535 ГК РФ) – это соглашение, по которому производитель с/х продукции обязуется передать выращенную или произведенную им с/х продукцию другой стороне (заготовителю), а заготовитель обязуется принять и оплатить эту продукцию. Это разновидность договора поставки, в том, что не урегулировано в параграфе 5, применяются правила параграфа 3 – общие правила для договора поставки.

Особенности:

1) субъектный состав: на стороне продавца или поставщика выступает производитель с/х продукции, как правило, это субъект ПД, который занимается производством с/х продукции для ее дальнейшей реализации; растениеводство, животноводство – с/х продукция. Заготовитель с/х продукции – это, как правило, субъект ПД, поскольку он занимается переработкой/перепродажей этой продукции.

2) Особый предмет: с/х продукция; производитель обычно несет повышенный риск гибели товара, на заготовителе лежит дополнительная обязанность принять с/х продукцию в месте ее нахождения и обеспечить ее вывоз – ч.1 ст. 536 ГК РФ; если обязанность по доставке лежит на с/х изготовителе, то заготовитель не в праве отказаться от ее принятия; в договоре может быть условие об обязанности покупателя возвратить с/х производителю отходы от переработки с/х продукции с оплатой по согласованной цене.

3) Ст. 538 ГК РФ – производитель с/х продукции и только эта сторона договора несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора при наличии его вины; с/х производитель должен доказать отсутствие своей вины.

4. Особенности договора поставки для гос и муниципальных нужд

Особенность состоит в том, что он регулируется не только гражданским кодексом, но и другими законами.

Регулируется:

- параграф 4 гл. 30;

- ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказании услуг для гос и муниципальных нужд» от 21 июля 2005 г. №94-ФЗ

- ФЗ «О поставках продукции для федеральных гос нужд» от 13 декабря 1994 г.

- ФЗ «О гос материальном резерве» от 29 декабря 1994 г.

- ФЗ «О гос оборонном заказе» от 27 декабря 1997 г.

- ФЗ «О закупках и поставках с/х продукции для гос и муниципальных нужд»

Этот договор является значимым не только для экономики, но и для поддержания обороноспособности нашего государства, поэтому возникла необходимость отдельного регулирования данного вида договоров; в этом договоре всегда есть контрагент, который более надежен, поэтому любой поставщик заинтересован в заключении такого договора.

Основанием для поставки товаров является гос или муниципальный контракт. Ст. 526 ГК РФ – это соглашение, по которому 1 сторона (поставщик; исполнитель) обязуется передать товары гос или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а гос или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров. Поставщиком может быть любое юр лицо или ИП, но единственное ограничение – могут быть только российские предприниматели; имеются в виду только коммерческие юр лица. Поставщик отбирается на основе размещения гос (муниципального) заказа. 2 сторона – это гос или муниципальный заказчик, 94 закон устанавливает, что в качестве него могут выступать гос органы, ОМСУ, а также гос казенные и бюджетные учреждения (казенные, бюджетные и автономные; на автономные учреждения не распространяется действие 94 закона), а также могут выступать гос/муниципальные казенные предприятия, а также унитарные предприятия, если им такое полномочие было предоставлено.

Гос нужды – это потребности РФ в продукции, необходимой для решения общенациональных программ (социально-экономических, оборонных, научных, природо-охранных и т.д.). Исходя из этих потребностей формируется гос или муниципальный заказ, который размещается в соответствии с требованиями ФЗ № 94 от 21 июля 2005 г. Финансируются, оплачиваются эти договоры за счет средств гос или муниципального бюджета.

Способы размещения гос/муниципального заказа:

1) торги – самый распространенный; в 2 формах:

- в виде конкурса

- в виде аукциона (сейчас появилась глава в законе об электронных торгах)

2) запрос котировок цен

3) размещение заказа у единственного поставщика – может применятся, когда торги были признаны не состоявшимися;

Все это размещение заказов может быть обжаловано либо в антимонопольном органе, либо в суд. Ст. 528 ГК РФ – тоже регулирует этот вопрос. Проект контракта является частью аукционной или конкурсной документации. Если ты подписываешь контракт с протоколом разногласий, то это считается отказом от заключения договора.

Схема договорных отношений:

1) простая:

гос заказчик --------à поставщик

(покупатель) (исполняет этот контракт непосредственно заказчику)

Получатель

Получатель – не является активной стороной участника договора; ему просто передается товар в случае необходимости; в контракте прописаны все условия;

2) сложная:

гос заказчик --------à поставщик

(посылает поставщику извещение о прикреплении покупателя)

Появляется фигура покупателя

Покупатель

(поставщик отправляет условия контракта покупателю и с ним заключает контракт)

Если покупатель отказывается от заключения договора, то поставщик должен уведомить об этом гос заказчика и заказчик должен либо оплатить товар и сам принять либо найти другого покупателя – ст. 530 ГК РФ

В таком договоре поставки гос заказчик выступает поручителем за покупателя по обязательству по оплате – ст. 532 ГК РФ.

3) ФЗ «Об оборонном заказе» определяет свою схему:

Гос заказчик --------à головной исполнитель

(заключает договоры поставки с исполнителем)

1. Исполнитель 2. Исполнитель

Ответственность за нарушение данных контрактов устанавливается самим контрактом, но 94 закон установил, что должна быть неустойка не меньше 1/300 ставки рефинансирования (теперь 8,25%).

Нормативное регулирование:

Параграф 3 главы 30 ГК РФ

Параграф 5, параграф 4 гл. 30 ГК РФ

Постановление ВАС от 22 октября 1997 года №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений ГК РФ по договору поставки»

 

Договор энергоснабжения

Регулируется:

Параграф 6 гл. 30

ФЗ «Об электроэнергетике» от 26 марта 2003 г. №35-ФЗ

ФЗ «О теплоснабжении»

ФЗ «О газоснабжении» от 31 марта 1999 г.

Правила предоставления коммунальных услуг № 307

 

1. Понятие договора энергоснабжения.

Ст. 539 ГК РФ – это соглашение, по которому 1 сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать другой стороне (абоненту) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, соблюдать режим ее потребления и обеспечивать безопасность эксплуатации своих энергетических сетей и приборов. Энергия поставляется через присоединенную сеть.

Предмет договора: энергия (электрическая или тепловая), соответственно это особый товар, энергия рассматривается как бестелесная вещь. Процесс ее выработки, передачи и потребления является неразрывным. В ст. 548 ГК РФ сказано, что правила параграфа применяются и к поставке тепловой энергии, нужна присоединенная сеть в виду труб, но параграф 6 будет применяться, если иное не закреплено специальными законами. Ко всем ресурсам, которые поставляются через присоединенную сеть, применяются правила параграфа 6, если иное не вытекает из специальных законов и т.д. К отношениям, поставляющим электрическую энергию, применяются правила параграфа 6, если иное не установлено специальными законами; много подзаконных актов (постановлений Правительства РФ), регулирующих данные отношения. Особенность энергии состоит в том, что с ней такие характеристики как количество и качество являются не отрывными друг от друга.

Субъектный состав: с 1 стороны – энергоснабжающая компания, имеющая соответствующую лицензию. Организации, которые занимаются сбытом и продажей энергии, могут заниматься только этой деятельностью – сбытовые компании, а есть еще сетевые организации – они могут принадлежать к сбытовым. 2 сторона – потребитель (абонент), в качестве него может выступать любое физическое или юр лицо, которое имеет энергетические установки, подключенные к присоединенной сети, потому что потребить энергию мы можем только посредством этих установок. Законодатель устанавливает разные условия для данного договора при заключении с физическим лицом и при заключении с юр лицом (есть отличия, которые прописаны в параграфе 6 гл. 30; например, на юр лицо возлагается больше обязанностей).

Форма договора: законодатель специальных требований не устанавливает, но поскольку 1 участник обязательно юр лицо, то простая письменная форма.

Существенные условия:

1) предмет – наименование товара (тепловая или электрическая энергия) и количество (определяется путем указания максимального объема электрической энергии или максимальных часовых нагрузок для тепловой энергии); качество энергии оговаривать не нужно;

2) цена договора – особенность состоит в том, что цены на энергоносители являются регулируемыми и устанавливаются в виде тарифов, утверждаемых ОГВ субъекта РФ (агентство по тарифам и ценам Архангельской области);

2. Содержание договора энергоснабжения и ответственность сторон

В этом договоре содержание зависит от того, кто является потребителем – физическое или юр лицо.

Особенности ответственности:

(Ст. 547 ГК РФ)

Стороны несут ограниченную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в размере реального ущерба, и это связано с тем, что поскольку энергия поставляется через сеть, любая авария на сетях или у потребителя, может сказаться на состоянии всей сети и соответственно на всех потребителях, которые к этой сети подключены.

Также предусмотрено, что если не допоставка энергии вызвана регулированием режима потребления энергии, введенного на основании закона или иных правовых актов, то энергоснабжающая организация несет ответственность только при наличии вины.

Гл. 31 Договор мены

К договору мены в полной мере применяются правила положения договора купли-продажи, если они не противоречат договору мены. В договоре мены, поскольку каждая из сторон передает товар, одновременно являются и продавцом и покупателем, соответственно распространяются обязанности и права. ст. 568 – равноценные товары, которыми обмениваются. Для договора мены предусмотрено, что право собственности переходит на оба товара одновременно после исполнения обязанности 2 стороны передать свой товар – ст. 570 ГК РФ.

В случае изъятия товара у одной сторон третьим лицом, то эта сторона вправе потребовать от другой стороны возврата того товара, который был передан или возмещения убытков. Если говорить о мене недвижимости, то необходимо 3 гос регистрации: 1) гос регистрация договора; 2) 2 регистрации перехода права собственности.

Существенные условия: жилые помещения, которые подлежат мене и какая-то цены этого договора не должна быть указана, поскольку товары признаются равноценными.

 

Договор дарения

1. Понятие договора дарения; его особенности

Регулируется гл. 32 ГК РФ.

Договор дарения (ст. 572 п.1) – это соглашение, по которому 1 сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Предмет дарения:

1) вещи (в широком понимании этого термина), деньги, ценные бумаги;

2) имущественные права 3 лицам, возникшие из обязательственных или из вещно-правовых отношений (сервитут, например); они не должны быть связаны с личностью дарителя;

В результате происходит замена кредитора; если дарится имущественное право требование, то к нему применяются правила уступки права требования, которые закреплены в гл. 24 ГК РФ.

3) Юр действия: ст. 572 ГК РФ – может освободить одаряемого от обязанности; если лицо освобождается от обязанности перед дарителем, то происходит прекращение этой обязанности – прощение долга;

4) Перевод долга одаряемого на дарителя – в этом случае даритель принимает на себя обязательство одаряемого перед 3 лицом – применяются правила гл. 24;

5) Принятие дарителем на себя исполнение обязанности перед 3 лицом;

6) Имущественное право к дарителю – даритель безвозмездно обязуется что-то совершить (например, выполнить работы);

Признаки договора дарения:

1) безвозмездность

2) увеличение имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя

3) намерение одарить

4) согласие одаряемого (дарение – это не односторонняя сделка, а согласованное волеизъявление обеих сторон)

ст. 572, 574 можно выделить условия действительности договора дарения:

1) в договоре должен быть указан предмет дарения, в ст. 572 – обещание подарить все свое имущество или часть имущества – является ничтожным;

2) дарение не должно быть обусловлено смертью дарителя – договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен;

3) соблюдение формы договора – к договору дарения законодатель предъявляет детальные требования к форме договора; вообще реальный договор дарения может быть совершен в устной форме – в этом случае просто осуществляется передача дара и с момента передачи дара договор считается совершенным; договор дарения движимого имущества в некоторых случаях требует обязательной письменной формы, а именно:

А) даритель – юр лицо и стоимость дара превышает 3000 рублей

Б) консенсуальный договор дарения или обещание дарения в будущем

Не соблюдение формы договора в этих случаях влечет не действительность дарения.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит гос регистрации; при отсутствии гос регистрации, договор считается не заключенным.

Ст. 575, 576 – запрещение и ограничение дарения.

 

2. Виды договора дарения

Договоры дарения могут быть реальные и договоры общения дарения в будущем (консенсуальные) – обязательно в письменной форме. Ст. 577, 578 ГК РФ. Для реального договора возможна отмена дарения, то есть после того, как дарение было совершено, даритель может отменить дарение (случае описаны в ст. 578 ГК РФ). Для консенсуального договора дарения, поскольку он исполняется по истечении определенного времени, даритель может отказаться от исполнения договора дарения:

1) если одаряемый совершил покушение на убийство и т.п.

2) если его имущественное положение или семейное положение, либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора дарения приведет к существенному снижению уровня его жизни

После передачи подарка одаряемому, дарение может быть отменено по основаниям ст. 578.
Для реального договора дарения: дарение может быть отменено, если договором это предусмотрено на случай, если даритель переживает одаряемого; а для договора консенсуального – возможна ситуация, когда в период еще до передачи дара кто-то из сторон умирает, ст. 581 ГК РФ – права одаряемого не переходят к его наследникам, а обязанности дарителя – переходят, если иное не предусмотрено договором.

 

По стоимости подарка:

1) дарение обычных подарков – это подарки стоимостью до 3000 рублей; на подарок такой стоимости не распространяется об отмене дарения или отказе от дарения; могут быть сделаны юр лицами, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без согласия собственника;

2) дарение крупных подарков

 

Дарение движимого и недвижимого имущества.

 

Пожертвование – это дарение вещи или права в общеполезных целях.

Признаки пожертвования:

1) одаряемым может быть гражданин (в договоре должно быть определено назначение дара)

2) одаряемыми могут быть лечебные, воспитательные и иные подобные учреждения

3) одаряемыми могут выступать общественные и религиозные организации; это могут быть государства или муниципальные образования;

- Для принятия такого дара не требуется какого-либо согласия.

- изменить назначение подарка можно только с согласия жертвователя, а если он умер или юр лицо ликвидировалось, то в судебном порядке;

- дарение может быть отменено или его можно изменить, если подарок используется не по назначению;

- правила о правопреемстве не применяются;

Последствия передачи подарка с недостатками:

Одаряемый никаких претензий к дарителю предъявить не могут.

Ст. 560 ГК РФ – даритель несет ответственность за причиненный вред только если будет доказано, чти недостатки возникли в вещи до передачи вещи одаряемому, эти недостатки не являются видимыми, а даритель знал об этих недостатках; необходимо доказать наличие умысла у дарителя (бремя доказывания на потерпевшем).

Договор о передаче органов и тканей человека для трансплантации – есть специальный закон; данный договор в силу закона является безвозмездным.

Особенности ответственности: об этом позже будем говорить.

 

Договор ренты

1. Договор ренты и его виды

Ст. 583 ГК РФ. Впервые появился с принятием II части ГК РФ.

Договор ренты – это соглашение, по которому 1 сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту.

- по данному договору происходит смена собственника

Рента:

1) сам договор, который заключен между сторонами

2) те платежи, которые плательщик выплачивает получателю ренты взамен переданного имущества

· договор реальный, возмездный, односторонне-обязывающий, алеоторный договор (= носит рисковый характер), федуциарный

· в договоре пожизненной ренты никогда не известна точная цена

· специальные требования к форме договора (ст. 584 ГК РФ) – обязательная письменная форма с нотариальным удостоверением; а если под выплату передавалось недвижимое имущество, то еще требуется гос регистрация договора

· сторонами чаще всего являются физические лица

Виды:

1) постоянная

2) пожизненная

3) пожизненное содержание с иждивением

В зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты:

1) под выплату ренты передается имущество, в т.ч. деньги

2) под выплату ренты передается недвижимое имущество

В зависимости от того, за плату или бесплатно передается первоначально имущество:

1) имущество передается за плату

2) имущество передается бесплатно

(ст. 585 ГК РФ)

В момент заключения договора, можем договориться, что первоначально плательщик имущества уплачивает какую-то сумму. Если имущество передается за плату, то к этому договору применяются правила договора купли-продажи, в первую очередь правила о качестве товара. Если имущество передается без платы, то применяются правила договора дарения (только если этим имуществом причиняется вред и даритель знал о недостатках, они неявные и не уведомил о них). Если имущество передано за плату, то выкупная цена не включает стоимость этого имущества, а если бесплатно, то выкупная цена включает в себя стоимость этого имущества, и она будет определяться по правилам о среднерыночных ценах – ст. 594 ГК РФ (выкупная цена включает в себя сумму годовых рентных платежей).

 

Особенности:

1) требуется только нотариальное удостоверение

2) существенное условие - способ обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты либо его обязанность застраховать риск своей ответственности по договору – ст. 587 п.2

· Поскольку получатель ренты – это более слабая сторона, поэтому надо защитить его, что и сделал законодатель.

· Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то кроме нотариального удостоверения требуется гос регистрация и кроме того у получателя ренты возникает право залога (в силу закона) – п.1 ст. 587 ГК РФ. В таком договоре не надо указывать способ исполнения обязательства или страховать. Рента обременяет это имущество и следует его судьбе – это только в случае с недвижимым имуществом (право следования) – п.1 ст. 586 ГК РФ. Первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность перед получателем ренты по требованиям, возникшим в связи с нарушением договора, если договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Существенные условия: 1) по общему правила предмет, а также в науке ГП признается, что предмет договора ренты двоякий: с 1 стороны – имущество;

2)размер и форма рентных платежей

 

2.Сравнительная характеристика видов договоров ренты

Основания	Постоянная рента (параграф 2 гл. 33 ГК РФ)	Пожизненная рента (параграф 3)	Пожизненное содержание с иждивением (параграф 4)
1. срок выплаты рентных платежей	Выплачивается все время/постоянно/бессрочно; поэтому если умирает плательщик ренты, то его обязанность по выплате рентных платежей переходит к наследникам и т.д. Если умирает получатель ренты, то его права также переходит к его наследникам. У плательщика ренты есть право выкупить ренту.	Заключается и выплачивается до момента смерти и только со смертью получателя ренты, она прекращается. Если несколько получателей ренты, то заключается на срок до смерти последнего получателя ренты.	То же, что и во 2 столбике
2. имущество, передаваемое под выплату ренты	Любое: движимое/недвижимое	любое	Только недвижимое имущество – п.1 ст. 601 ГК РФ
3. субъектный состав	2 стороны: плательщик ренты (с 1 стороны), никаких требований государство не предъявляет: так что любое физическое/юр лицо Получатель: по общему правилу граждане, а также некоммерческая организация, если это не противоречит закону и целям ее деятельности;	Плательщик: любое физическое/юр лицо; получатель: только граждане	Плательщик: любое физическое/юр лицо
4. форма рентных платежей	Денежная форма, но может быть договором предусмотрена и натуральная форма в виде выполнения работ/оказания услуг/предоставления каких-либо вещей – п.1 ст. 590	Только в денежной форме – ст. 597 ГК РФ	В натуральной форме в виде предоставления содержания получателю ренты, которое включает в себя обеспечение жилищем, питанием, одеждой, если по состоянию здоровья требуется, то и уход, договором может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг; ст. 603 – самим договором может допускаться замена содержания периодическими денежными выплатами
5. Размер и периодичность рентных платежей	Обязательно указывается в договоре: ежеквартально, если иное не предусмотрено договором;	ст. 597 – определяется договором, но не может быть меньше 1 прожиточного минимума	Размер содержания устанавливается договором, но не может быть меньше 2 прожиточных минимумов; осуществляете постоянно, каждый день;
6. право выкупа ренты	Право есть у плательщика ренты (п.1 ст. 592); выкупная цена – годовой размер рентных платежей + стоимость имущества (если оно бесплатное); договором может быть предусмотрена иная выкупная цена; право плательщика на выкуп является безусловным, оно есть у плательщика всегда; если в договоре содержится условие о том, что не в праве выкупить ренту – является ничтожным; единственное, что может быть предусмотрено, что в течение первых 30 лет, плательщик не может выкупить либо в течение срока жизни 1 получателя;	У плательщика нет права выкупа; если плательщик нарушает условия договора ренты – плательщик может потребовать выкупа ренты – ст. 593 ГК РФ;	У плательщика права выкупа нет; при существенном нарушении плательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выкупа ренты – ст. 603 ГК РФ;
7. риски случайной гибели или повреждения имущества	Собственник – плательщик; если имущество было передано бесплатно – этот риск несет плательщик до тех пор, пока не выкупит ренту; если имущество передано за плату – то этот риск несет получатель, так как плательщик вправе требовать обязательства (выплаты ренты) либо изменения условий ее выплаты;	Риски в любом случае на плательщике ренты – ст. 600 ГК РФ	Риск лежит на плательщике ренты – п. 1 ст. 602; отчуждение имущества, полученного под выплату ренты, возможно только с предварительного согласия получателя ренты – ст. 604; · Получается что это федуциарный договор

 

Жилищные правоотношения

1. Понятие жилищных правоотношений и общая характеристика жилых фондов

Регулируется:

- Гл. 35 ГК РФ – наем жилых помещений

- Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года

- Постановление РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23 мая 2006 года (практически полностью утратило силу), взамен ему принято новое постановление правительства – такое же название, в 2011 году

- Постановление Правительства от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»

- Постановление Правительства от 26 января 2008 года № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду»

- Постановление Правительства от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» и т.д.

- Областной закон от 20 сентября 2005 года №79-5-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся…»

- Постановление пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»;

 

Жилищные правоотношения – это общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан. Жилищная потребность – это нужда в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

ЖК РФ в ст. 4 закрепил различные виды жилищных правоотношений, их можно выделить в 4 большие группы:

1. вид – отношения по управлению жилищным фондом (гос контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда – каким условиям должно соответствовать, как должно вводиться в эксплуатацию и т.п.)

2. вид – отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма (и социального и коммерческого)

3. вид – обеспечение правильного использования жилищного фонда (например, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, строительство жилищных кооперативов и т.п.)

4. вид – отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда

Объект жилищным правоотношений: жилое помещение (понятие закрепленное в ст. 15 ЖК РФ) – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания в нем граждан.

Признаки жилого помещения:

1) является недвижимым имуществом

2) целевое назначение жилого помещения – предназначено для постоянного проживания в нем граждан

3) пригодность для постоянного проживания граждан, то есть оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам

4) изолированность жилого помещения – ст. 16 ЖК РФ (жилой дом/часть дома, квартира/часть квартиры, комната)

 

Субъекты жилищных правоотношений: участники, у которых возникают права и обязанности, ч.2 ст. 4 ЖК РФ: сюда относятся граждане, юр лица, РФ, субъекты РФ и МО

Данные правоотношения возникают на основе юр фактов, они перечислены в ст. 10 ЖК РФ.

Действия, из которых могут возникать жилищные правоотношения. Действия: договоры и сделки, которые могут совершаться, юр акты – акты гос органов и органов местного самоуправления (например, о признании жилого помещения непригодным для проживания, решение о предоставлении жилого помещения и т.п.), судебные решения, которые устанавливают права и обязанности; членство в жилищных и жилино-строительных кооперативах;

События: это, прежде всего, гибель жилого помещения, его разрушение; выселение гражданина из жилого помещения, смерть гражданина (договор коммерческого и социального найма, смерть гражданина – основание для изменения правоотношения, а если это была собственность – вступают нормы наследственного права);

Использование жилого помещения не по назначению, нарушение прав 3 лиц и т.п.

Жилищный фонд – это совокупность всех живых помещений, находящихся на территории РФ.

Виды:

1) по собственнику:

- частный жилищный фонд – жилые помещения находятся в собственности граждан и юр лиц

- государственный жилищный фонд:

А) жилищный фонд РФ - как правило, этот жилищный фонд составляют те жилые помещения, которые предоставляются высшим должностным лицам государства, то есть достаточно узкий.

Б) жилищный фонд субъектов РФ – опять же служебные жилые помещения

- муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, которые находятся в собственности МО

2) в зависимости от цели использования:

- жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма (предоставляются из государственного и муниципального фонда)

- специализированный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан (предоставляются из гос и муниципального фонда – для вынужденных переселенцев, для социально незащищенного групп граждан и т.п.)

- индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилы помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – их собственниками для собственного проживания или проживания членов семьи или иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юр лицами – их собственниками для проживания граждан

- жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам (ст. 19 ЖК РФ – не указывает, кто является собственником этих жилых помещений, то есть это могут быть жилые помещения и в гос и муниципальном жилищном фонде и в частном)

2. Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма

Жилое помещение может быть предметом договора аренда только заключенного между юр лицами – п.2 ст. 671 ГК РФ, а между физическими лицами в отношении жилых помещений могут закл