Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зо­крема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та при­датні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та по­мешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користува­тися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасо­вий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має за­значатися його строк.

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Від­повідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла мо­жуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для прожи­вання у ньому фізичних осіб — у цьому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого про­живання людей і не може використовуватися для здійснення підпри­ємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір піднайму чи договір позички, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового по­мешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

1) використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

2) забезпечення збереження житла та підтримання його у належ­ному стані;

3) своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний са­мостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не вста­новлено договором найму;

4) отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконст­рукцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні ра­зом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі най­му житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи на­бувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за пору­шення умов договору особами, які проживають разом із ним.

Відповідно до ст. 817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане ними житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

На стороні наймача можуть виступати кілька осіб, у цьому ви­падку вони несуть солідарні обов'язки за договором.

Відповідно до ст. 818 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з по­переднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Основними ознаками тимчасового проживання є безоплат­ність користування житлом, відсутність самостійних прав користу­вання приміщенням, а також обов'язків щодо наймодавця, тому відповідальність за їхні дії несе наймач.

ЦК України не встановлює максимальний строк проживання тим­часових мешканців, але такий строк погоджується з наймачем та особами, які з ним проживають, а також наймодавцем.

 

Договір позички.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Предметом договору позички можуть бути речі, які визначені індивідуальними ознаками, тобто тільки їм властивими ознаками, що відрізняють їх з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізу­ючи їх, є незамінними (ст. 184 ЦК України), та неспоживними (ст. 185 ЦК України). Предметом договору позички можуть бути речі рухомі та нерухомі (ст. 181 ЦК України). Оскільки, предметом договору позички не можуть бути майнові права, предметом догово­ру позички не може бути як нерухомість підприємства як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України).

Характерною ознакою до­говору позички є його безвідплатність, оскільки за законом корис­тування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домо­вилися про це у договорі позички або якщо це, хоча б і не зазначено у договорі, але випливає із суті відносин між ними.

Форма договору позички. Форма договору позички залежать від суб'єктного складу сторін договору та його предмета. Якщо предме­том позички є речі побутового призначення, а його сторонами — фізичні особи, договір позички може укладатися сторонами в усній формі, а за вимогою будь-якої з сторін договору і у письмовій формі. На відміну від цього, договір позички між фізичними особами щодо речей, які не використовуються для задоволення побутових потреб, укладається сторонами у простій письмовій формі, а за домов­леністю сторін — у письмовій нотаріальній формі. Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі, а за вимогою будь-якої зі сторін договору може бути нотаріально посвідчений. У випадку, як­що предметом договору позички є будівля або інша капітальна спо- РУда (їх окремі частини), договір позички укладається у формі виз­наченої ст. 793 ЦК України, тобто у письмовій формі, а якщо він ук­ладається строком на один рік і більше — у письмовій нотаріальній формі. Відповідно до ст. 794 ЦК України договір позички будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менш ніж один рік, підлягає державній реєстрації, а передача та повернення вказаних речей потребує оформлення відповідного до­кумента (акта) від моменту підписання яких починяється обчислен­ня строку договору позички та настає момент його припинення (ст. 795 ЦК України). Якщо предметом договору позички є транс­портний засіб, а хоча б однією зі сторін договору є фізична особа, до­говір позички має бути укладений сторонами у письмовій но­таріальній формі.

Зміст договору позички. До істотних умов договору позички слід зарахувати предмет договору, оскільки у разі, якщо ідентифі­кувати майно, що є предметом позички, не можливо, умова щодо предмета договору позички буде вважатися неузгодженою, а договір позички таким, що не укладений. Строк у договорі позички не є істотною умовою і тому, що у випадку, коли його сторонами догово­ру не визначено, він визначається відповідно до мети користування річчю (ст. 831 ЦК України). Зміст прав та обов'язків позичкодавця у договорі позички залежить від правової конструкції договору (консенсуальної або реальної), однак останній в обох випадках має право на відчуження речі, що передана у позичку, внаслідок чого до її набувача переходять права та обов'язки за договором позички.

Відповідальність за шкоду, заподіяну у зв'язку з користуван­ням річчю, переданою у позичку. Шкода, заподіяна у зв'язку з ко­ристуванням річчю, що передана у позичку, відшкодовується кори­стувачем на загальних підставах. Однак відповідальність за шкоду, заподіяну у зв'язку з користуванням предметом позички, може бу­ти покладена і на позичкодавця за умови, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей речі або недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичко- давцем і про які він не знав і не міг знати. При цьому будь-які умо­ви договори щодо звільнення позичкодавця від зазначеної відпові­дальності є нікчемними (ст. 780 ЦК України).

Розірвання договору позички. Договір позички, укладений за консенсуальною конструкцією, може бути розірваний за вимогою користувача у випадку, коли позичкодавець не виконає обов'язку передати річ у користування, в цьому разі користувач також має право на відшкодування збитків (ст. 830 ЦК України). Попри конст­рукцію договору позички, він може бути у будь-який час до спливу строку договору розірваний користувачем шляхом повернення речі. Однак, якщо річ потребує особливого догляду або зберігання, кори­стувач зобов'язаний повідомити позичкодавця про відмову від дого­вору позички не пізніше ніж як за 7 днів до повернення речі (ст. 834 ЦК України).

У свою чергу, позичкодавець має право вимагати розірвання до­говору позички і повернення йому речі:

1) у зв'язку з непередбаченими обставинами річ стала потріба йо­му самому;

2) користування річчю не відповідає її призначенню та умовам

договору позички; _

3) річ самочинно передана користувачем у користування іншій особі;

4) у результаті недбалого поводження з річчю вона може бути знищена або пошкоджена.

Особа, яка стала новим власником речі, переданої у позичку, має право вимагати розірвання договору, який укладено без визначення строку. Про розірвання договору користувач має бути повідомлений заздалегідь, у строк, що відповідає меті позички (ч. З ст. 834 ЦК Ук­раїни).

Законом та договором позички можуть бути встановлені й інші підстави для розірвання договору позички, скажімо, розірвання до­говору за домовленістю сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК України), розірвання договору внаслідок передачі користувачеві речі, яка не відповідає умовам договору та призначенню речі (ст. 784 ЦК України), не­повідомлення користувача позичкодавцем про права третіх осіб на предмет позички (ч. 2 ст. 769 ЦК) тощо.

Припинення договору позички. Крім загальних підстав припи­нення договорів, закон визначає як підстави припинення договору позички смерть фізичної особи (позичкодавдя або користувача) або ліквідації юридичної особи, якій майно було передано в користуван­ня, якщо інше не встановлено договором (ст. 835 ЦК України). За­значена норма ЦК України конкретизує загальні норми зо­бов'язального права (статті 608, 609 ЦК України) установлюючи, що інше може бути визначено договором позички. Якщо юридична особа — користувач припиняється у результаті передання свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступ­никам (ст. 104 ЦК України), права та обов'язки за договором позич­ки переходять до його правонаступників, інше може бути встановле­но договором.