Договір найму (оренди): поняття, ознаки, сфера застосування та джерела правового регулювання. Сторони в договорі. Зміст договору найму (оренди).

Договір найму (оренди) — це договір за яким одна сторона наймо- давець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у кори­стування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Виходячи із особливостей правового регулювання окремих видів предметів договорів оренди, можна виділити такі види договорів оренди: договір оренди земельної ділянки (ст. 792 ЦК України), до­говір оренди транспортних засобів (ст. 798 ЦК України), договір прокату (ст. 787 ІДК України), договір лізингу (ст. 806 ЦК України), договір оренди будівлі та іншої капітальної споруди (ст. 793 ЦК Ук­раїни), договір оренди державного та комунального майна (Закон України «Про оренду державного та комунального майна»).

Правова характеристика договору — двосторонній, оплат- ний, може бути як реальним (коли права та обов'язки сторін виника­ють з моменту передачі речі), так і консенсуальним (коли права і обов'язки сторін виникають в момент досягнення згоди з усіх істот­них умов договору).

Правове регулювання договору здійснюється за главою 58 ЦК України; статті 115, 283-291 ГК¹; законами України «Про оренду державного та комунального майна», «Про оренду землі», «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук»; ВК України (ст. 51); ПК України (ст. 31); Методикою оцінки об'єктів оренди, за­твердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою розрахунку і порядку використання пла­ти за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786; Порядком надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпле­ного за ними рухомого та нерухомого майна в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 р. № 778; Порядком перетворення у процесі приватизації державних, оренд­них підприємств і підприємств зі змішаною формою власності у відкриті акціонерні товариства, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 вересня 1996 р. № 1099.

Істотні умови договору найму. Законодавчі акти виділяють різні істотні умови щодо цього договору. ЦК України до істотних умов договору найму відносить лише предмет (статті 759, 760).

Стаття 284 ГК України до істотних умов договору оренди, який ук­ладається між суб'єктами господарської діяльності, відносить: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань на відновлення орендованого майна та умови його повернення або вику­пу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комуналь­ного майна» виділяє такі істотні умови договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; вико­нання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань — неустой­ка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійс­нення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відпові­дальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду дованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині іс­тотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і за­тверджує Фонд державного майна України¹, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Ав­тономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Предмет договору оренди. Відповідно до ст. 760 ЦК України пред­метом договору оренди можуть бути: речі, які визначені індивідуаль­ними ознаками і які зберігають свій первісний вигляд під час неодно­разового використання, тобто неспоживні речі, а також майнові права. Частина 3 ст. 283 ГК України виділяє таке поняття, як об'єкт, а не предмет договору оренди. До об'єктів оренди ГК України відносить: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земель­ною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерни­ми комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (бу­дівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання. Отже, як бачимо, на відміну від ЦК України, ГК Ук­раїни не виділяє такий предмет оренди, як майнові права.

За ознаками предмета договір найму відрізняється від договору по­зики, предметом якого виступають споживні речі, визначені родови­ми ознаками. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оренду держав­ного та комунального майна» об'єктом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автоном­ними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Предметом договору оренди не можуть бути гроші.

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бу­ти предметом договору найму оренди. Так, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси казен­них підприємств; об'єкти державної власності, що мають загально­державне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна», а та­кож об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної влас­ності, що не підлягають приватизації, затвердженого Закону Ук­раїни «Про перелік об'єктів права державної власності, що не підля­гають приватизації», які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну про­дукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 29 червня 2004 р.

Сторони договору оренди, — наймодавець (орендодавець), най­мач (орендар). Наймодавцем має право бути власник речі або особа, якій належать майнові права, зокрема права господарського відан­ня та оперативного управління. Крім цього, наймодавцем може бу­ти також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є:

— Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підпри­ємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також май­на, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;

— органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Рес­публіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно нале­жить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності;

— підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в аб­зацах 2, 3 цієї статті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що пере­вищує площу 200 кв. м.

За договором оренди наймодавець може бути змінений. Стат­тя 770 ЦК України передбачає, що у разі заміни власника речі, пе­реданої в найм, до нового власника (правонаступника) переходять права та обов'язки наймодавця, але сторони можуть встановити у договорі кайму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір най­му припиняється. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди (ч. З ст. 284 ГК України).

Строк договору найму (оренди). Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо договір укладено без зазначення строку, тоб­то такий договір є строковим договором, він укладається на строк. Умовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України)- Якщо строк найму не встановлений договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору найму укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору у будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Договір прокату.

Договір прокату — це договір, за яким наймодавець, який здійс­нює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Правове регулювання договору прокату здійснюється відпо­відно до ст. 787-791 ЦК України (§ 2 глави 58 ЦК України), загаль­них положень про договір найму (оренди) ЦК України, оскільки прокат є одним із видів договору найму, Закону України «Про за­хист прав споживачів».

Правова характеристика договору — двосторонній, оплат- ний, може бути як реальний так і консенсуальний, приєднання (ос­кільки наймодавець встановлює типові умови договору прокату), публічний.

Сторони договору — наймодавцем за договором прокату може бу­ти особа, яка здійснює підприємницьку діяльність з передання речей.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про театри і театральну справу» театри мають право здійснювати діяльність з прокату кос­тюмів, взуття, обладнання, реквізиту, бутафорії, гримувальних, па- стижерних та інших товарів і предметів.

Істотні умови договору — предмет договору, плата за користу­вання (тарифи, які встановлює наймодавець), строк. Умови догово­ру прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.

Предметом договору прокату може бути тільки рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб. Використання предмета прокату для виробничих потреб може бути лише у випадку, коли це передбачено договором. 80

Законодавством встановлені обмеження щодо здання в прокат певних предметів. Так, відповідно до ст. 11 Закону України «Про метрологію та метрологічну діяльність» засоби вимірювальної техніки, на які поширюється державний метрологічний нагляд, дозволяється видавати напрокат лише за умови, якщо вони про­йшли повірку або державну метрологічну атестацію.

Стаття 3 Закону України «Про розповсюдження примірників аудіовізуальних творів, фонограм, відеограм, комп'ютерних про­грам, баз даних» встановлює, що прокат на території України при­мірників аудіовізуальних творів, фонограм, відеограм, комп'ютер­них програм та баз даних дозволяється лише за умови їх маркуван­ня контрольними марками.

Враховуючи особливий характер договору прокату, ЦК України надає наймачу право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. У зв'язку з цим плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю, але вод­ночас наймач позбавлений права на укладення договору піднайму і переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем. Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (статті 790, 791 ЦК України).