Об определении рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: Г. С-пб, ул. Полевая, Д. 8

ОТЧЕТ

Об определении рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. С-Пб, ул. Полевая, д.8

 

Общие сведения 3

Краткое изложение существенных фактов и выводов 3

Использованная в отчете терминология 3

Основные этапы процедуры оценки. 4

Основные допущения и ограничивающие условия. 4

Сертификат качества. 5

Анализ рынка недвижимости 6

Анализ рынка купли-продажи объектов недвижимости. 6

Описание объекта оценки 8

Описание объема оцениваемых прав имущества 8

Описание здания и его окружения 8

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 8

Обзор подходов и методов оценки 10

Подходы к оценке недвижимости 10

Сравнительный подход 10

Доходный подход 11

Затратный подход 11

Статистический подход 12

Выбранные подходы оценки 12

Оценка объекта 12

Затратный подход 12

Расчет восстановительной стоимости. 13

Анализ и расчет износа объекта недвижимости. 16

Сравнительный подход 22

Доходный подход 24

Анализ доходов и расходов 25

Статистический подход 27

Заключение 31

Список использованной литературы 32

Общие сведения

 

Краткое изложение существенных фактов и выводов

 

Объект оценки: - Жилая квартира

Цель оценки: - Для продажи

Оцениваемые права: - Права собственности

Дата осмотра: - 25 сентября 2006 года

Дата составления отчета: - 25 сентября 2006 года

Действительная дата оценки: - 25 сентября 2006 года

Собственник объекта оценки: - Иванов Иван Иванович

Заказчик оценки: - Иванов Иван Иванович

Основания для оценки: - Здесь указаны основания для оценки

Применяемые стандарты: - Описываем стандарты

Исполнитель оценки: - ООО "Константа"

Лицензия на осуществление оценочной деятельности: - Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 555-44-33

Сведения о страховании профессиональной деятельности оценщика: - Деятельность застрахована

 

Основные этапы процедуры оценки.

 

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

 

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

Сертификат качества.

 

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствие с имеющимися у них данными:

 

Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны нами с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Анализ рынка недвижимости

 

Анализ рынка купли-продажи объектов недвижимости.

 

В текущем году стоимость кв.м. домов в г.Санкт - Петербург составляет около 31000,00 рублей в месяц.

На момент оценки предлагались объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №1.

Список объектов, сопоставимых с объектом оценки.

Таблица №1

Описание объекта оценки

 

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены на аналогичные объекты служат отправной информацией для расчета стоимости данного объекта.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Доходный подход

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость:

- метод капитализации дохода;

- метод дисконтированных денежных потоков.

 

Метод капитализации дохода - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации.

 

Метод дисконтированных денежных потоков - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, при котором, для оценки рыночной стоимости с использованием соответствующей ставки дисконтирования отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

 

Затратный подход

 

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

 

Восстановительная стоимость - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на дату оценки, из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора). В текущих ценах на дату оценки.

 

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный (совокупный) износ (Фи, Фиб) (в процентах) рассчитывается по формуле:

 

Фи = (1 - (1 - Ифиз / 100%) * (1 - Ифунк / 100%) * (1 - Ивн/100%)) * 100%, где:

Ифиз - физический износ объекта (в процентах);

Ифунк - функциональный износ объекта (в процентах);

Ивн - внешний (экономический) износ объекта (в процентах).

 

Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги:

 

1. Расчет стоимости земельного участка.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на участке.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

 

Статистический подход

 

Статистический подход позволяет определить стоимость объекта недвижимости на основе явных и неявных зависимостей стоимости объекта от его качественных и количественных факторов.

В отличие от метода сравнения продаж, статистический метод основывается не на мнении эксперта, что является субъективным подходом, а на современных методах статистики.

Основными этапами определения стоимости оцениваемого объекта при оценке данным методом явились:

1. Анализ исходных статистических данных.

2. Спецификация модели (выбор факторов, наиболее влияющих на цену - см. следующую таблицу), если требуется, с постепенной оптимизацией модели.

3. Регрессионный анализ.

4. Оценка качества полученной модели.

 

Выбранные подходы оценки

 

В данном отчете используются все три метода оценки - доходный, затратный и сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости также применялся статистический метод оценки, который позволяет с помощью корреляционного и регрессионного анализа определить стоимость объекта недвижимости при наличии информации об объектах-аналогах.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

 

Оценка объекта

Затратный подход

 

Проведем оценку стоимость объекта с помощью затратного подхода, путем определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

 

Общий физический износ

Таблица №6

 

 

Как видно из таблицы величина общего физического износа (без учета НДС) составила 806,1 рублей (восемьсот шесть тысяч сто рублей, 00 копеек) при полной восстановительной стоимости объекта недвижимости 2239000 рублей (два миллиона двести тридцать девять тысяч рублей, 00 копеек).

 

 

Общий износ объекта, все результирующие показатели, а также восстановительная стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом представлена в таблице №9

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Метод рыночных сравнений основан на принципе «спроса и предложения», в соответствие с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке, и на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат данные объекты. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В оценочной практике принято выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).

Необходимо учитывать, что не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж, желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемых по этим характеристикам.

После проведения анализа рынка нами были выбраны следующие объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №10:

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

 

Таблица №10

В таблице сравниваются характеристики объекта оценки и объектов аналогов. При отличии какого либо из объектов аналогов от объекта оценки, стоимость за единицу сравнения данного объекта корректируется на величину поправки, которая указывается в строке "Корректировка, %" в процентах.

 

Абсолютные поправки отражают абсолютное изменение цены объекта оценки, в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного фактора, влияние которого на цену объекта удобнее оценить в стоимостном выражении.

Третья строка снизу "Весовой коэффициент" отражает значимость объекта аналога среди прочих. Если коэффициент одного из аналогов выше других, то его стоимость будет влиять на стоимость оцениваемого объекта больше, нежели остальных.

Таким образом, окончательная стоимость единицы сравнения будет рассчитываться по формуле:

 

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

P1.…Pn - скорректированные стоимости объектов-аналогов.

Как видно из таблицы, после оценки стоимости кв.м. методом сравнения продаж, может составить 32600,00 рублей.

Стоимость же всего объекта оценки будет равна произведению стоимости единицы сравнения на их количество, и по методу сравнения продаж может составить 1954800,00 (один миллион девятьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот рублей, 00 копеек).

Доходный подход

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать, в процессе своей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива  принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов L: PV(L1...Lk), где k - период владения активом. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

 

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость:

- метод капитализации дохода;

- метод дисконтированных денежных потоков.

 

Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I = R * V, где

I – доход;

R – ставка капитализации;

V – стоимость.

Ставка капитализации R используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V = NVP(n+1) / R, где

V – стоимость

NVP(n+1) - дисконтированная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода в постпрогнозный период.

Ставка капитализации определяется коммулятивным методом и включает в себя:

1. Безрисковую ставку доходности.

2. Страновой риск.

3. Риск ненадежности участников проекта.

4. Риск недополучения доходов.

 

Безрисковая ставка - ставка по вкладам, являющимся эталоном минимального риска на данном рынке.

Как правило, безопасная ставка равна проценту по вкладам, выплачиваемым крупнейшими национальными (государственными) банками или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям.

В качестве безрисковой ставки нами была принята средневзвешенная ставка по рублевым депозитам физических лиц в кредитных организациях (включая Сбербанк России) сроком до 1 года, которая составляет 8,00% Источник информации: официальный сайт Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ru.

 

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал).

Дисконтирование – это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент. Формула, с помощью которой вычисляется дисконтированная величина ожидаемого операционного дохода в постпрогнозный период, представлена ниже:

NVP(n+1) = I(n+1) / (1 + R)^(n+1), где

I – доход или денежные поступления за период;

R – ставка процента или ставка дисконта за период;

n – число периодов.

Возможно, применение другой модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом розничной стоимости денег во времени:

V = I1 / (1 + R) + I2 / (1 + R)2 + I3 / (1 + R)3 + … + In / (1 + R)n, где

V – текущая стоимость;

I – доход или денежные поступления за период;

R – ставка процента или ставка дисконта за период;

n – число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.

 

Для расчета стоимости объекта оценки доходным методом мы применяем оба подхода к оценке стоимости.

При применении одновременно 2-х подходов по оценке стоимости объекта недвижимости, на основе применения весового коэффициента, вычисляется конечная стоимость, определенна на основании доходного подхода по следующей формуле:

P=(V1*VP1+V2*VP2+……Vn*VPn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

VP1.…VPn - стоимости объекта недвижимости найденные различными методами.

 

Анализ доходов и расходов

 

Перечень доходов, планируемых к получению, от объекта оценки представлен ниже в таблице №11:

Планируемые доходы за период с 01.10.2006 г. по 01.10.2010 г.

Таблица №11

Перечень потерь от недоиспользования представлен ниже в таблице №12:

 

Планируемые потери от недоиспользования с 01.10.2006 г. по 01.10.2010 г.

Таблица №12

Далее в таблице №13 представлен полный укрупненный отчет о доходах и расходах, предполагаемых при эксплуатации объекта недвижимости:

 

Отчет о доходах и расходах

Таблица №13

 

 

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением доходного подхода, округленно, может составить без учета НДС: 221680,00 (двести двадцать одна тысяча шестьсот восемьдесят рублей, 00 копеек).

Статистический подход

 

При статистическом подходе, вначале из базы объектов выбираются наиболее схожие с объектом аналогом, после чего из той же базы отбираются наиболее значимые, определенные экспертным путем факторы, влияющие на цену и переносятся во вновь созданную базу.

Затем, также экспертным путем, определяется абсолютное значение коэффициента корреляции цены и фактора, в зависимости от величины которого тот или иной фактор будет участвовать в регрессионном анализе, либо нет. В регрессионном анализе участвуют только факторы, имеющие наиболее тесную связь с результирующим фактором.

Коэффициент корреляции может находится в районе (-1;+1). Чем корреляция ближе к единице, тем связь сильнее, чем ближе к 0, тем слабее. Если число положительное, то связь прямая (чем больше фактор, тем выше цена) и обратная (чем меньше значение фактора, тем выше цена). Далее проводится регрессионный анализ.

Перед регрессионным анализом проводится проверка наличия тесной взаимосвязи между факторами, включенными в модель. Для этой цели производится расчет коэффициента корреляции между каждой парой факторов, отобранных для включения в модель. В случае наличия тесной связи между какими-либо факторами, один из факторов исключается из модели, в случае их возможной связанности.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

После регрессионного анализа проводится тест Дарбина - Уотсона, направленный на определение существования мультиколлениарности, проверяющий наличие автокорреляции между факторами, влияющими на результирующий. В случае отсутствия автокорреляции между факторами, включенными в модель, модель можно считать пригодной для расчета.

Строится уравнение линейной регрессии, на основе которого устанавливается стоимость объекта. Стоимость объекта будет равна сумме свободного члена уравнения и произведений качественных и количественных факторов на соответствующие им коэффициенты (см. далее уравнение регрессии).

В качестве количественных факторов выступает их реальное значение, а в качестве качественных факторов их бинарные переменные. В следующей таблице номер строки переменной является значением ее бинарной:

 

Бинарные переменные

Таблица №14

Далее представлена таблица, на основе которой проводился корреляционно - регрессионный анализ.

 

Регрессионная статистика

Таблица №16

 

 

Коэффициенты корреляции факторов, отобранных для построения модели линейной регрессии можно увидеть в Таблице №15.

На основе оценки, проведенной статистическим методом стоимость кв.м. составила 30550,00 руб.

Таким образом, полная стоимость при оценке статистическим методом может составить 1833000,00 рублей (один миллион восемьсот тридцать три тысячи рублей, 00 копеек).

 

Заключение

 

Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывался персонально для конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупатель и фактического продавца.

2. Тип, качество и обширность исходной информации.

3. Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - средневзвешенное значение достоверности метода;

P1.…Pn - стоимость объекта определенная n-ым методом.

 

Расчет проводился при следующих коэффициентах достоверности используемых методов: Коэффициент достоверности затратного подхода - 2. Коэффициент достоверности метода сравнения продаж - 5. Коэффициент достоверности доходного подхода - 1. Коэффициент достоверности статистического подхода - 5.

Таким образом, на основе анализа всей имеющейся у нас информации, прогнозов и расчетов, по нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки 'Жилая квартира', находящихся по адресу: г. С-Пб, ул. Полевая, д.8, по состоянию на 25 сентября 2006 года без учета НДС, округленно, может составить 1738433,85 рублей (один миллион семьсот тридцать восемь тысяч четыреста тридцать три рубля, 85 копеек).

Список использованной литературы

 

1. Закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности"

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г.).

3. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

4. Реконструкция и ремонт жилых и общественных зданий М, Стройиздат 1995г.

5. УПВС Общая часть 1971г.

6. Основы оценки недвижимости, Г.В. Попов, Москва 1995г

7. Оценка недвижимости. Генри С. Харрисон

8. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Д. Фридман, Н. Ордуэй.

9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, г. Санкт-Петербург.

10. «Оценка доходной недвижимости», С. Грибовский, Санкт-Петербург, 2000.

 

 

ОТЧЕТ

об определении рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. С-Пб, ул. Полевая, д.8

 

Общие сведения 3

Краткое изложение существенных фактов и выводов 3

Использованная в отчете терминология 3

Основные этапы процедуры оценки. 4

Основные допущения и ограничивающие условия. 4

Сертификат качества. 5

Анализ рынка недвижимости 6

Анализ рынка купли-продажи объектов недвижимости. 6

Описание объекта оценки 8

Описание объема оцениваемых прав имущества 8

Описание здания и его окружения 8

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 8

Обзор подходов и методов оценки 10

Подходы к оценке недвижимости 10

Сравнительный подход 10

Доходный подход 11

Затратный подход 11

Статистический подход 12

Выбранные подходы оценки 12

Оценка объекта 12

Затратный подход 12

Расчет восстановительной стоимости. 13

Анализ и расчет износа объекта недвижимости. 16

Сравнительный подход 22

Доходный подход 24

Анализ доходов и расходов 25

Статистический подход 27

Заключение 31

Список использованной литературы 32

Общие сведения