Завдання 2. Методичний підхід капіталізації чистого операційного або рентного доходу

Таблиця 25

Визначення ставки капіталізації методом екстракції

Показник	Об’єкт
№1	№2	№3	№4
Ціна продажу, грн.			14__00	75__0
Чистий операційний доход, грн..		7__0	25__0
ставка капіталізації
Середнє значення ставка капіталізації

Завдання 3. Визначення ставки капіталізації методом кумулятивної побудови

Оцініть можливі ризики інвестицій в земельну ділянку для розміщення готельного комплексу в таблиці 27

Таблиця 26

Визначення ставки капіталізації методом кумулятивної побудови

Показник	Значення показника
Без ризикова ставка
Ризик країни
Надбавка за низьку ліквідність
Надбавка за ризик інвестицій в нерухомість
Надбавка за інвестиційний менеджмент
Ставка капіталізації

 

Завдання 4. Оцінка земельної ділянки за методом капіталізації доходу від оренди

Необлаштована земельна ділянка площею 48__ кв.м надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 110 місць.

За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 25% річного фактичного доходу від автостоянки.

Вважається, що 85-відсотковий рівень завантаження автостоянки від­повідає її ефективному використанню. Відомо, що сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку дорівнює 12__грн; плата за машиномісце на автостоянці становить 5 грн. на добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 8,7%.

Таблиця 27

Розрахунок вартості земельної ділянки

Показники	Значення
Площа земельної ділянки, м^2
Кількість місць для тимчасового зберігання автомашин, оди­ниць.
Річний потенційний валовий доход від автостоянки, грн.
Річний фактичний дохід від автостоянки, грн.
Річний доход від надання земельної ділянки в оренду, грн.
Витрати власника земельної ділянки /земельний податок/, грн.
Чистий дохід від земельної ділянки, грн.
Ставка капіталізації для землі в даному районі
Вартість земельної ділянки, грн.
У розрахунку на один квадратний метр, грн.

Завдання 5. Визначення вартості методом непрямої капіталізації

в таблицях 28,29

 

Таблиця 28

Визначення прогнозного чистого операційного доходу

показник	Прогнозні періоди
1 період	2 період	3період	4 період
1
Потенційний валовий дохід тис грн
Поправка за недозавантаження%
Поправка за недобір платежів %
Інші доходи, тис грн
Дійсний валовий дохід
Операційні витрати:
податки
Податок на землю	3__00
Податок на нерухомість, гр н
Комунальні платежі
електроенергія		28__0	2__50
опалення та горяча вода		6__00

 

1
водопостачання та водовідведення	30__0			33__0
прибирання території		68__0	70__6
Оплата праці
Заробітна плата		1__674		14__69
Нарахування на заробітну плату
Представницькі витрати		20__7	21__8	2__45
Добові та підйомні
Охорона		12__50
Резервний фонд на відновлення	650 000
Управління % від ПВД
Реклама	15__0		10__8
Обовязкове страхування нерухомості
Оплата послуг сторонніх організацій
Нотаріальних, юридичних і аудиторських організацій		2__50
Комерційних банків	4__00			49__0
Інших організацій		2__0
Інші витрати				2__000
Чистий операційний дохід

 

Таблиця 29

Визначення вартості методом непрямої капіталізації

№	Показник	Значення
	Ставка дисконту	_._
	Чистий операційний дохід	1 Прогнозний період
	2 Прогнозний період
	3 Прогнозний період
	4 Прогнозний період
	Вартість реверсії
	Дисконтований чистий операційний дохід	1 Прогнозний період
2 Прогнозний період
3 Прогнозний період
4 Прогнозний період
	Поточна вартість реверсії
	Вартість об’єкту

Методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок