Тема 1. Затратный подход к оценке бизнеса.

Общая характеристика затратного подхода. Метод чистых активов. Экономическое содержание метода. Условия применения метода. Основные этапы. Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.

Применение доходного подхода. Метод капитализации. Потенциальный валовый доход. Действительный валовый доход. Операционные расходы. Чистый операционный доход. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Метод прямой капитализации. Определение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости методом капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков. Экономическое содержание метода. Прогнозирование денежных потоков. Определение величины ставки дисконтирования. Расчёт дохода от недвижимости в пост прогнозный период. Определение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.

Применение затратного подхода. Затраты и стоимость. Восстановительная стоимость. Стоимость замещения. Оценка стоимости земельного участка методом техники остатка для земли, методом средневзвешенного коэффициента капитализации, методом сравнения продаж, методом разбиения, методом капитализации, методом валового рентного мультипликатора.

Оценка стоимости зданий и сооружений методом сравнительной единицы, методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты), индексным способом оценки. Прямые и косвенные затраты. Источники информации о затратах. Виды износа и способа его расчёта.

Определение износа зданий и сооружений. Метод срока жизни. Метод разбиения.

Применение сравнительного подхода. Экономическое содержание метода сравнения продаж. Необходимая информация о сделках и проверка её достоверности. Сегментирование рынка. Выбор объектов-аналогов. Единица сравнения. Денежные и процентные поправки. Поправки на время продажи, месторасположение, условия финансирования, передаваемые права, физическое состояние, размер, дополнительные улучшения. Способы расчета и внесение поправок: метод парных продаж, метод прямого анализа характеристик, экспертные методы.

Выведение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж.

Экономическая сущность, условия применения, необходимая информация метода валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Выведение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости.

Определение обоснованной рыночной стоимости машин и оборудования предприятия. Основы ценообразования на первичном и вторичном рынке машин и оборудования. Затратный подход. Определение восстановительной стоимости машин и оборудования. Метод расчета по цене однородного объекта. Метод поэлементного расчета. Индексный метод оценки. Расчёт износа. Суммарный износ. Доходный подход. Сравнительный подход. Оценка арендованных машин и оборудования. Выведение итоговой величины оценки стоимости машин и оборудования.

Определение обоснованной рыночной стоимости нематериальных активов. Понятие нематериальных активов и их классификация. Методы доходного подхода оценки нематериальных активов: метод избыточных прибылей, метод дисконтированных денежных потоков, метод освобождения от роялти, метод преимущества в прибылях.

Концепция «Гудвилл». Оценка «гудвилла» методом избыточных прибылей.

Применение затратного подхода: методом стоимости создания, методом выигрыша в себестоимости. Сравнительный подход.

Оценка товарно-материальных запасов. Товарно-материальные запасы и их классификация. Методы их оценки.

Оценка дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность и её классификация. Методы их оценки.

Оценка финансовых активов. Финансовые активы и их классификация. Источники информации. Оценка облигаций, расчёт текущей и полной доходности облигаций. Оценка облигаций с нулевым купоном, с постоянным доходом, бессрочных облигаций. Оценка обыкновенных акций, акций с равномерно возрастающими дивидендами, акций с изменяющимся темпом прироста. Оценка привилегированных акций, оценка опционов.

Оценка обязательств. Обязательства предприятия и их классификация. Методы оценки.

Оценка рыночной стоимости предприятия методом чистых активов: итоговое заключение.

Метод ликвидационной стоимости. Экономическое содержание метода. Условия применения. Понятие и виды ликвидационной стоимости. Основные этапы. Календарный график ликвидации активов. Коррекция активной части баланса и корректировка величины обязательств предприятия. Определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Расчёт ликвидационной стоимости.