Подходы и методы, используемые при оценке.

Подходы и методы, используемые при оценке.

Оценку бизнеса осуществляют тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным.

Доходный подход – определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса и извлечение дохода не является основой для инвестиций (объекты специального назначения: больницы, детские учреждения, правительственные здания), оценка может производиться на основе строительства с учетом амортизации – затратным методом.

Если существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому объекту для определения рыночной стоимости используют сравнительный или рыночный метод.

На идеальном рынке все три оценки должны дать одну и туже величину, но так как рынки несовершенны то и показатели выданные по различным подходам различаются.

Каждый из трех подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Доходный подход использует метод капитализации и дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации определяет рыночную стоимость бизнеса как где: D – чистый доход бизнеса;

R - коэффициент капитализации.

Этот метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды т.е. этот метод подходит для «зрелых» предприятий

Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего и которое будет дальше функционировать.Наиболее применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но имеющие перспективный продукт и обладающие явным конкурентным преимуществом.

Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов – применим в случае оценки предприятия при его ликвидации или реструктуризации. Рыночная стоимость определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Метод ликвидационной стоимости - определяет разность между суммарной стоимостью всех активов и затратами на его ликвидацию.

При сравнительном подходе используется: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Эти методы используются при условии строгого выбора компании – аналога, относящейся к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Метод рынка капитала – основан на расчете рыночной стоимости акций аналогичных компаний. Инвестор действуя по принципу замещения имеет выбор объектов инвестирования на основе расчетов стоимости акций компаний аналогов или рассчитываемого объекта.

Метод сделок – основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов – позволяет рассчитать ориентировочную стоимость бизнеса по отраслевым нормативам.

Принципы оценки собственности

Три группы:

Основанные на представлениях собственника

· Принцип полезности – чем больше объект способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

· Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

· Принцип ожидания или предвидения – определение текущей стоимости дохода, которые могут быть получены в будущем

С точки зрения оценки

· Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

· Рыночная – как объект продажи на открытом рынке;

· Страховая стоимость – определяется положениями страхового контракта

· Налогооблагаемая стоимость – рассчитывается в соответствии с нормативными документами

· Утилизационная стоимость – (скраповая) рассматривается как совокупная стоимость материалов.

Выводы.

Метод дисконтированного денежного потока - сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует высокой квалификации. уровня знания и профессиональных навыков. Этот метод ДДП во всем мире признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80 –90% случаев.

Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, что в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.

 

Оценка недвижимости

Процесс оценки недвижимости

Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор желает максимизировать свои прибыли и защитить свои вложения. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости т.е. определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка – это оценка большого числа объектов на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. На заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов, оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости –это оценка конкретного объекта недвижимости на определенную дату. И,О, проводится в несколько этапов объединенных в понятие процесс оценки. На заключительном этапе проводится согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Массовая оценка приближенная, индивидуальная – точная.

Процесс оценки состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения стоимости недвижимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывается на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки- календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия- описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяются данные необходимые и достаточные для анализа объекта, устанавливаются источники их получения, составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку информации и документации:

- правоустанавливающих документов, свидетельствующих об

обременение объекта оценки правами иных лиц;

- данных бух.учета и отчетности, относящихся к объекту;

- информации о технических и эксплуатационных

характеристиках объекта оценки;

- информации необходимой для установления количественных и

качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости и др.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, делятся на общие и специальные.

Общие включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах значительно влияющих на стоимость оценки.

К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах.

4.Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Используются затратный, сравнительный и доходный подход к оценке самостоятельно определяя методы (расчеты)оценки в рамках каждого из подходов.

«Согласование результата оценки» т.е. получение итоговой оценки имущества. Как правило один подход считается базовым, два других необходимы для корректировки. Из-за неразвитости рынка иногда невозможно применить некоторые из подходов.

Итоговая величина может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

На заключительном этапе составляется отчет об оценке.

 

Подходы и методы, используемые при оценке.

Оценку бизнеса осуществляют тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным.

Доходный подход – определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса и извлечение дохода не является основой для инвестиций (объекты специального назначения: больницы, детские учреждения, правительственные здания), оценка может производиться на основе строительства с учетом амортизации – затратным методом.

Если существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому объекту для определения рыночной стоимости используют сравнительный или рыночный метод.

На идеальном рынке все три оценки должны дать одну и туже величину, но так как рынки несовершенны то и показатели выданные по различным подходам различаются.

Каждый из трех подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Доходный подход использует метод капитализации и дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации определяет рыночную стоимость бизнеса как где: D – чистый доход бизнеса;

R - коэффициент капитализации.

Этот метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды т.е. этот метод подходит для «зрелых» предприятий

Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего и которое будет дальше функционировать.Наиболее применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но имеющие перспективный продукт и обладающие явным конкурентным преимуществом.

Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов – применим в случае оценки предприятия при его ликвидации или реструктуризации. Рыночная стоимость определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Метод ликвидационной стоимости - определяет разность между суммарной стоимостью всех активов и затратами на его ликвидацию.

При сравнительном подходе используется: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Эти методы используются при условии строгого выбора компании – аналога, относящейся к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Метод рынка капитала – основан на расчете рыночной стоимости акций аналогичных компаний. Инвестор действуя по принципу замещения имеет выбор объектов инвестирования на основе расчетов стоимости акций компаний аналогов или рассчитываемого объекта.

Метод сделок – основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов – позволяет рассчитать ориентировочную стоимость бизнеса по отраслевым нормативам.