В договоре должна быть указана полная денежная сумма, которую получит продавец после совершения сделки.

Агентство должно включить в договор с продавцом обязательства по выплате продавцу объекта недвижимости причитающихся ему средств в течение конкретного срока после завершения комплекса работ по каждому оговоренному в договоре этапу сделки.

Если расчет по сделке производится с одним из нескольких собственников, в договоре должно быть отражено согласие остальных собственников на получение выручки одного из них.

Выплаты лицам, не являющимся владельцами недвижимости, могут осуществляться только по целевой нотариальной доверенности, выданной этим лицам владельцем недвижимости.

3.3. Специфика контрактных отношений с покупателем

Договор на приобретение недвижимости должен заключаться с лицом (лицами), обеспечивающим финансирование сделки (покупателем). В иных случаях полномочия представителя покупателя должны быть подтверждены документом, подписанным в присутствии полномочного представителя администрации агентства или нотариуса.

В договоре должны быть отражены затраты покупателя на приобретение недвижимости и изложены сроки и условия внесения покупателем денежных средств на сделку. Обязательным условием является внесение полной суммы до заключения договора отчуждения недвижимости или прав на нее.

В договоре должна быть описана ответственность покупателя за нарушение по его вине сроков заключения договора отчуждения недвижимости или прав на нее.

3.3.4. При назначении штрафных санкций к покупателю в договоре должен быть оговорен их размер, условия применения и метод фиксации отказа покупателя от проведения сделки в установленный срок. Обязательным условием договора должен быть возврат средств покупателю в случае не проведения сделки по независящим от него причинам (кроме фактически израсходованных с разрешения покупателя средств).

Агентство не может производить выплаты из средств покупателя (оплата приватизации, погашение задолженностей продавцов, оплата услуг третьих лиц, задатки на другие сделки и т.д.) без согласования с покупателем в случае, если возвращение покупателю этих средств при расторжении сделки невозможно. Условия проведения всех выплат должны быть оформлены договором либо соответствующим заявлением покупателя.

3.4. Специфика проведения сделок

со «встречными» продажами/покупками

(сделки с «альтернативой»)

3.4.1. При проведении сделок со встречными продажами/покупками необходимо везде, где это возможно, руководствоваться стандартами для сделок прямой купли/продажи. Отклонения от этих стандартов могут быть связаны с тем, что средства, внесенные в качестве задатка (залога, аванса) покупателем, должны быть использованы аналогичным образом при «встречной» покупке, или/и выручка продавца имущества используется для оплаты «альтернативной» собственности.

3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:

· Необходимость приобретения «альтернативной» собственности;

· Использование выручки продавца для приобретения «альтернативной» собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.

3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при «встречной» покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом «встречной» покупки.

В договорах с продавцом, который приобретает «альтернативную» собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и(либо) стоимость «альтернативной» собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.

3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение «альтернативной собственности» – в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.