Структура зведеного кошторисного розрахунку будівництва

Глава 1.	Підготовка території будівництва
Глава 2.	Основні об'єкти будівництва
Глава 3.	Об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення
Глава 4.	Об'єкти енергетичного господарства
Глава 5.	Об'єкти транспортного господарства і зв'язку
Глава 6.	Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання і газопостачання
Глава 7.	Благоустрій та озеленення території
Глава 8.	Тимчасові будівлі і споруди
Глава 9.	Інші роботи і витрати
Глава 10.	Утримання служби замовника і авторський нагляд
Глава 11.	Підготовка експлуатаційних кадрів
Глава 12.	Проектні та вишукувальні роботи
Кошторисний прибуток
Кошти на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій
Кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва
Кошти на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфляційними процесами
Кошти на страхування ризику (за рішенням замовника)
Податки, збори, обов'язкові платежі, встановлені чинним законодавством і не враховані складовими вартості будівництва

 

До безпосередніх витрат належать кошти, які витрачаються на розробку проектно-кошторисної документації і на спорудження об'єкта будівництва (як прямі, так і загальновиробничі витрати).

До супутніх витрат належать кошти, необхідні для будівництва в цілому, які витрачаються як замовником, так і підрядником:

- підготовка території будівництва (глава 1 ЗКР);

- зведення та розбирання титульних тимчасових будівель і споруд (глава 8 ЗКР);

- додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий та літній періоди (глава 9 ЗКР);

- інші роботи та витрати (глава 9 ЗКР);

- утримання служби замовника та авторський нагляд (глава 10 ЗКР);

- підготовка експлуатаційних кадрів (глава 11 ЗКР).

У свою чергу безпосередні та супутні витрати поділяються за такими видами робіт і витрат:

- будівельні роботи;

- роботи з монтажу устаткування (монтажні роботи);

- витрати на придбання устаткування, меблів та інвентарю;

- інші витрати.

Кошторисний прибуток - це кошти, що враховують економічно обґрунтовану величину прибутку підрядної організації від виконання будівельних і монтажних робіт. Розмір кошторисного прибутку залежить від виду будівництва, технічної та технологічної складності будови, строків будівництва, умов його фінансування тощо. Визначений на підставі аналізу цих факторів розмір кошторисного прибутку погоджується із замовником.

Кошти на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій призначені на відшкодування адміністративних витрат, що відносяться до будівельно-монтажних робіт. Розмір цих коштів приймається з урахуванням рекомендованих Держбудом усереднених показників, виражених у гривнях в розрахунку на одну людино-годину загальної кошторисної трудомісткості.

Кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва призначені на відшкодування:

- збільшення вартості обсягів робіт та витрат, характер і методи виконання яких не можуть бути точно визначені при проектуванні і уточнюються при визначенні виконавця робіт (проведенні тендеру) або в процесі будівництва;

- збільшення вартості будівництва, спричиненого зміною державних стандартів на окремі матеріали, вироби, конструкції, устаткування тощо.

Розмір цих коштів залежить від стадії проектування, виду будівництва та складності будови і визначається відсотком від підсумку глав 1 - 12 ЗКР.

Кошти на покриття додаткових витрат, зв'язаних з інфляційними процесами, призначені на відшкодування збільшення вартості трудових та матеріально-технічних ресурсів, спричинене інфляцією, яка може відбутися як на початку будівництва, так і впродовж його. Ці кошти визначаються шляхом експертної оцінки, виходячи з галузевої належності будови, строків будівництва, прогнозного рівня інфляції та відповідних показників щодо змінення вартості трудових та матеріально-технічних ресурсів у будівництві, які надаватимуться Держбудом щоквартально.

Кошти на страхування ризиків замовника в будівництві включаються до зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва за його рішенням в обґрунтованому розмірі, але не більш ніж два відсотки від загальної кошторисної вартості будівництва

До зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва включаються встановлені чинним законодавством податки, збори, обов'язкові платежі, не враховані складовими вартості будівництва. Розмір цих витрат визначається виходячи з норм і бази для їх нарахування, встановлених законодавством.

Договірна ціна - це кошторис вартості підрядних робіт, за яку підрядна організація, визначена виконавцем робіт, згодна виконати об'єкт замовлення.

Договірна ціна входить до складу вартості будівництва і використовується при проведенні взаєморозрахунків.

Договірна ціна на будівництво об'єкту формується претендентом на виконання робіт (генпідрядником) із залученням субпідрядних організацій, погоджується із замовником і є невід'ємною частиною контракту.

Договірні ціни можуть встановлюватись твердими, динамічними та періодичними.

Тверда договірна ціна (твердий кошторис), як правило, встановлюється для будівництва тривалістю до 1,5 років і є незмінною на весь обсяг будівництва та не уточнюється, за винятком випадків, якщо:

а) замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення, що викликає зміну обсягів робіт та вартісних показників;

б) в процесі будівництва в проектній документації та інвесторських кошторисах виявлено безперечні помилки, які не було виявлено на стадії тендерної пропозиції та складання договірної ціни, а підрядник не є виконавцем проектно-кошторисної документації;

в) виникають обставини непереборної сили - надзвичайні обставини та події, які не можуть бути передбачені сторонами під час укладання договору (контракту).

Динамічна договірна ціна (приблизний кошторис) встановлюється відкритим і може уточнюватися протягом всього строку будівництва.

Періодичні договірні ціни встановлюються відкритими і мають елементи як динамічної, так і твердої договірних цін. Особливість такої ціни полягає в тому, що на обсяги робіт, які плануються на визначений період, як правило, це річний план, встановлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни). Формування та застосування фіксованої частини періодичної договірної ціни провадиться за правилами як для твердої договірної ціни.

Отже, на відміну від інших галузей народного господарства, в будівництві ціна має досить обґрунтований характер, оскільки замовник отримує інформацію не лише про собівартість робіт, але й про суми покриття операційних витрат і прибуток.

Після погодження договірної ціни складається контракт на виконання робіт. У контракті зазначається документ, покладений в основу визначення вартісних показників; позначається вид договірної ціни: тверда, динамічна або періодична; порядок та терміни уточнення договірної ціни; умови фінансування та розрахунків за обсяги виконаних робіт; гарантії замовника та підрядника тощо.

Відповідно до П(с)бо 18 будівельні контракти бувають двох видів:

Контракт з фіксованою ціною – договір про будівництво, який передбачає фіксовану (тверду) ціну всього обсягу робіт за будівельним контрактом або фіксовану ставку за одиницю кінцевої продукції будівництва (кв.м, кількість місць тощо).

Контракт за ціною “витрати плюс" – договір про будівництво, який передбачає ціну як суму фактичних витрат підрядника на виконання будівельного контракту та погодженого прибутку (у вигляді процента від витрат або фіксованої величини).

Ще одним аспектом, який безумовно впливає на організацію бухгалтерського обліку, є фінансування будівництва. Оскільки за сучасних українських реалій практично жодне будівельне підприємство не в змозі самостійно профінансувати будівництво об’єктів, виникає потреба в залученні коштів. Враховуючи термін будівництва, ціна залучення не повинна бути надто високою, щоб не призвести до надмірного здороження вартості об’єкта (це вводить певні обмеження на використання кредитних ресурсів).

Можна виділити такі способи фінансування будівництва:

– залучення коштів фізичних і юридичних осіб пайовим способом (укладання договорів про пайову участь) – такий спосіб заборонений у житловому будівництві з грудня 2005 р. (Еліта-Центр), проте є вигідним з точки зору податкового обліку і не вимагає додаткових витрат;

– створення фондів фінансування будівництва (ФФБ). ФФБ – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ (з метою фінансування будівництва певних об’єктів). ФФБ можуть створювати та реєструвати банки або фінансові компанії. Учасниками ФФБ є: довіритель, який передає кошти управителю ФФБ у довірче управління для того, щоб у майбутньому отримати у власність нерухомість; управитель – особа, що одержує в управління кошти від довірителів для фінансування будівництва, контролює хід процесу будівництва, може вимагати від забудовника підтверджуючі документи щодо виконання БМР (управителі жорстко контролюються Держфінпослуг); забудовник – особа, яка має право на виконання функцій замовника для спорудження об’єктів будівництва. Довіритель має право вийти з ФФБ в будь-який момент. Для цього управитель створює резерви. Така схема фінансування будівництва теж є вигідною з точки зору оподаткування, проте вимагає додаткових затрат на винагороду управителя;

– емісія безпроцентних цільових облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця нерухомості (не гроші) (квадратні метри, приміщення загалом(1-, 2-, 3-кімнатні квартири)). Ця схема теж є привабливою з точки зору оподаткування, проте потребує додаткових витрат коштів на емісію і реєстрацію облігацій в ДКЦПФР;

– інститути спільного інвестування (ІСІ) – інвестиційні фонди;

– недержавні пенсійні фонди (банк "Аркада і Київміськбуд).