Проблемы долевого строительства: баланс интересов дольщиков и застройщиков.

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Отсутствие подписанного обеими сторонами акта о передаче объекта долевого строительства к установленному договором сроку исполнения основного обязательства застройщика влечет для просрочившего исполнение застройщика достаточно жесткие негативные последствия.

Во-первых, в силу п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой (а если участником долевого строительства является гражданин - то двух трехсотых) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Во-вторых, норма ст. 10 Закона N 214-ФЗ возлагает на неисправного застройщика обязанность сверх неустойки возместить в полном объеме причиненные дольщикам убытки. В качестве последних участники долевого строительства успешно взыскивают в судебном порядке с застройщиков значительные суммы расходов по найму других жилых помещений на период просрочки передачи объекта долевого строительства

Практически единственным действенным средством защиты застройщиков от указанных требований дольщиков остается оспаривание факта вселения дольщика в жилое помещение по договору найма и доказывание отсутствия нуждаемости дольщиков в найме квартиры, в том числе посредством установления места постоянной регистрации дольщика по месту жительства

В-третьих, на основании применимой к отношениям долевого строительства с участием граждан нормы ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред

Установив наличие нарушения обязательства застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства, суды презюмируют причинение дольщику морального вреда, не требуют предъявления дополнительных доказательств физических неудобств, нравственных страданий дольщиков и практически с неизбежностью взыскивают в пользу последних вышеуказанную компенсацию

В-четвертых, в случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание высокий размер и штрафной характер установленной Законом N 214-ФЗ неустойки, имея в виду необходимость начисления данной неустойки на общую цену договора вне зависимости от конкретных договоренностей о порядке оплаты, возможной договорной отсрочке платежей и вероятной просрочке оплаты со стороны дольщика, учитывая обязательность (неизбежность) взыскания с просрочившего застройщика в пользу потребителя штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", нетрудно объяснить острое желание застройщика добиться скорейшего оформления акта или иного документа о передаче дольщику объекта долевого строительства и напротив - соблазн участника долевого строительства затянуть приемку.

Если между застройщиком и участником долевого строительства отсутствуют разногласия о качестве построенного объекта, на случай уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при его отказе от приемки в п. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм составления одностороннего акта о передаче. Так, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при наличии у застройщика сведений о получении дольщиком сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче (либо в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства.

. Так, согласно п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта и отказаться от подписания передаточного документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований (п. 1, 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта объекта при обнаружении лишь таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (существенных недостатков). При этом данные существенные недостатки должны относиться к числу недостатков конкретизированного объекта долевого строительства, а не к недостаткам общего имущества в построенном жилом многоквартирном