Лекция 11. Оценка недвижимости

В задачах не будет, а в тестах будет

1. Подходы и методы оценки недвижимости

2. Доходный подход

3. Затратный подход

4. Сравнительный подход (самостоятельно по учебнику)

Доходный подход: (для оценки коммерческой недвижимости – предназначена или может быть сдана в аренду)

· МДДП (редко применяется для оценки объектов недвижимости – только для сложных объектов или строящихся, для инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью)

· МКД

Сравнительный подход (для любых объектов). Для жилой недвижимости применяется только сравнительный подход:

· Метод сравнения продаж (берем аналогичные объекты, проданные на рынке, проводим корректировки)

· Метод валового рентного мультипликатора (делаем выборку по объектам, делим показатель цены на показатель дохода, получаем мультипликатор и применяем к своему объекту)

Затратный подход – для уникальных объектов (оценивается земля тремя подходами и прибавляется стоимость улучшений – стоимость строительства, замещения, воспроизводства),

Показатель	Значение
Арендная площадь	20 000 кв. м
Средняя арендная ставка	800 долл./кв. м
Потенциальный валовый доход	16 000 000 долл.
Коэффициент недозагрузки и потерь	7%
Действительный валовый доход	14 880 000 долл.
Операционные расходы	120 долл./кв. м
Общие операционные расходы	2 400 000 долл.
Чистый операционный доход	12 480 000 долл.

Посмотреть, что входит, а что не входит в операционные расходы – будет в тестах

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости обычно входят:

· заработная плата и социальное страхование работников, обслуживающих недвижимость, оплата коммунальных услуг (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы и т.д.

Коэффициент капитализации для объекта недвижимости:

Ставка дохода – ставка дисконтирования для объекта недвижимости

Считается тремя методами:

· Модель кумулятивного построения

· Модель САРМ (используется только в развитых странах, где есть рыночные ипотечные закладные)

· Метод рыночной экстракции (делаем выборку по стоимости и доходности по нашему объекту и определяем среднюю ставку дохода)

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	5,75%
Нормальный срок экспозиции объекта	6 месяцев
Премия за ликвидность	0,02875
Премия за инвестиционный менеджмент	3%
Премия за специфический риск объекта	2%
Требуемая ставка доходности	13,63%

Срок оставшейся экономической жизни объекта	19 лет
Норма возврата по методу Ринга	5,26%
Норма возврата по методу Хоскольда	3,04%
Норма возврата по методу Инвуда	1,32%
Используемая норма возврата	1,32%

Норма возврата капитала позволяет учесть, что объект будет функционировать не бесконечно, а постепенно изнашивается и прекратит свою деятельность через какое-то время. Методы его оценки:

· Метод Ринга. Предполагается равномерный возврат капитала, применяется для старых объектов.

· Метод Инвуда. Рассчитывает норму возврата капитала по третьей колонке фактора сложного процента (по ставке дохода, соответствующей ставке дисконтирования по объекту недвижимости). Применяется для типичных объектов.

· Метод Хоскольда. Фактор фонда возмещения (PMT/FVA) рассчитывается по безрисковой ставке (по третьей колонке) в условиях большой инфляции:

При оценке земли нормы возврата капитала не будет.

Иногда норма возврата капитала учитывается с поправочным коэффициентом – объект будет изношен не полностью.

Чистый операционный доход	12 480 000
Коэффициент капитализации	14,94%
· Ставка доходности	13,63%
· Норма возврата капитала	1,32%
Рыночная стоимость объекта (по МКД)	83 507 717,48

Затратный подход

Определяет стоимость недвижимости как сумму остаточной стоимости зданий и сооружений и рыночной стоимости земельного участка (стоимость земельного участка определяется всеми тремя подходами)

Показатель	Значение
Стоимость земельного участка	30 000 000 долл.
Общая площадь объекта	25 000 кв. м
Средняя стоимость строительства 1 кв. м торгового комплекса	1 600 долл.
Прибыль девелопера	25%
Восстановительная стоимость	50 000 000
Общий срок экономической жизни объекта	20 лет
Экономический возраст объекта	1 год
Накопленный износ	2 500 000
Остаточная стоимость строений
Стоимость объекта	77 500 000,00

Восстановительная стоимость считается с учетом прибыли девелопера в 25%

Вывод итоговой стоимости

Показатель	Значение	Вес	Стоимость с учетом веса
Рыночная стоимость в рамках доходного подхода (МКД)	83 507 717,48	0,5	41 753 858,74
Рыночная стоимость в рамках затратного подхода	77 500 000,00	0,5	38 750 000,00
Рыночная стоимость	-	-	80 503 858,74

Подробнее – читать учебник, в лекции все кратко