Анализ и комплексная оценка условий развития территории

Разработка документов территориального планирования начинается с формирования системы необходимой исходной информации, анализа и комплексной оценки условий развития территории. Анализируются внешние и внутренние условия по каждому из факторов, способных оказать стимулирующее или ограничивающее влияние на ее развитие. При этом учитываются и прогнозируемые тенденции изменения сложившейся ситуации. На основании результатов анализа по совокупности факторов, влияющих на реализацию потребностей в функциональном использовании территории, по каждому из его направлений проводится сводная оценка условий использования и ресурсов территории. Материалы этой оценки могут быть использованы многократно в течение длительного срока.

Результаты комплексной оценки территории должны способствовать наиболее эффективному удовлетворению требований различных видов использования территории и применяться в качестве объективной основы мер экономического регулирования пользования ее частями. С этим связаны основные условия ее корректности привязка к функциям, для удовлетворения потребностей которых она оценивается, и к административно-правовым мерам регулирования по их видам.
Имеется несколько методик, опыт практического использования которых известен. Наиболее часто используемые основаны:

- на сведении градуированных внутри каждого из факторов и взвешенных на основе учета значимости каждого из них характеристик;

- на расчете затрат, необходимых для приведения территории в состояние соответствующее потребностям планируемым к реализации функций.

Эти методики имеют свои достоинства, однако очень трудоемки, недостаточно надежны, а обоснованность их результатов практически плохо доступна объяснению для непрофессионального потребителя.

В то же время корректность методик комплексной оценки территории исключительно важна, поскольку ее результаты могут быть положены в основу принятия согласованных мер административно-правового и экономического регулирования использования территории (сейчас, как правило, эти меры плохо согласованны или несогласованны). Такая оценка для органов государственной власти и местного самоуправления может стать основой дифференциации ценности подведомственной территории для экономического регулирования градостроительной деятельности и определения характера пользования недвижимостью. Поскольку подобная оценка касается, как правило, территории городов, установленную на ее основе ценность принято называть градостроительной.

Результаты комплексной оценки территории могут и должны быть положены в основу:

- оценки ее инвестиционной привлекательности;

- выявления характера, мест распределения и сосредоточения проблемных ситуаций.
В настоящее время наиболее корректной представляется методика, дифференцирующая ценность территории с помощью подходов, используемых при определении «потребительской корзины». В этом случае критерии оценки наиболее наглядны, прозрачны и доступны пониманию не только профессионала.

Форма характеристик, используемых при такой методике:
1. Распределение потребительской ценности территории в функциональных зонах объекта территориального планирования:

- наименования зон и подзон по характеру (видам и подвидам) использования территории;

- наименования основных факторов, определяющих условия использования территории в них;

- виды характеристик условий использования территории (по каждому из факторов);

- градации характеристик условий использования территории (по каждому из видов).
2. Комплексная оценка условий развития компонентов планировочного каркаса объекта территориального планирования:

- наименования основных объектов оценки (центров, участков планировочных осей);

- наименования основных факторов, определяющих условия развития объектов оценки;

- виды характеристик, условий развития объектов оценки (по каждому из факторов оценки);

- градации характеристик, условий развития объектов оценки (по каждому из видов).