Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной

 

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.

 

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

 

НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.

Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования

 

В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.

Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.

Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно поэтому анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.

Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Для целенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целей. Суть методики заключается в том, что альтернативное использование может быть определено на основе существования следующих основных исходных предпосылок:

1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;

2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;

3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

6) возможности диверсификации существующего бизнеса:

7) возможности расширения масштабов производства.

 

Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.

 

Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения (это главный принцип);

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях