Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения. Ограниченность предложения обусловлена природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, так как объекты недвижимости должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам. Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, земля является свободно невоспроизводимым товаром. Отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению, а именно увеличение доли земель населенных пунктов, уменьшение земель лесного фонда и запаса. Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости, в зависимости от их целевого назначения и местоположения. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынке недвижимости и усиливает конкуренцию. Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются: -ограниченное количество продавцов и покупателей; -значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников; -наличие препятствий для вхождения на рынок; -низкий уровень неценовой конкуренции. Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом доход от инвестирования в недвижимость выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней улучшения.
Учёт принципа конкуренции проявляется в том, что оценщик уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска в случае прогноза обострения конкуренции. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка, обеспечивает высокий спрос на него, а, следовательно, и высокую рыночную стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке. Эффект регрессии проявляется в уменьшении стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий. Регрессия имеет место: -когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком; -когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Данный принцип требует определённого соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Например, при строительстве торговых предприятий, предпочтение отдаётся участкам, расположенным вблизи основных транспортных магистралей, имеющих площади для стоянки основных транспортных средств, рядом с железнодорожными станциями, аэродромами, остановками пассажирского транспорта. Критерии соответствия, как и стандарты в целом совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учёт возможных изменений экономических, социальных и юридических условий при которых они используются, а также учёт внешнего окружения и перспектив развития района.
Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер. К ним обычно относят общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования, экологию. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития этих факторов, чтоб определить степень их воздействия на стоимость недвижимости и возможный диапазон изменения стоимости. Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту, численности населения, уровню образования, темпом спроса на жилую недвижимость. Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а так же покупательскую способность населения (занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктура, уровень цен, возможные условия финансирования приобретения недвижимости). Государственные факторы включают политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости (федеральное, региональное и местное законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, любое специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости). Природные и техногенные экологические факторы (климатические условия, топография, состояние почвы, токсичные загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природная привлекательность территории).
Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
|
||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 495; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.117.196.184 (0.005 с.) |