Загальні положення з оцінки нерухомості 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Загальні положення з оцінки нерухомості



  1. Поняття нерухома власність.

Право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими. Власність може бути двох типів: рухоме і нерухоме майно.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. До нерухомості слід відносити по-перше об’єкти природного походження - земельні ділянки, ділянки із надрами, водні об’єкти, по-друге це об’єкти, що розволожені на земельній ділянці і не можуть бути переміщені без їх знецінення або зміни призначення, вони є нерухомістю доки не втратили зв'язок із землею. А також окремі об’єкти, що можуть бути переміщені однак є індивідуально визначеними і підлягають державній реєстрації (повітряні або морські судна, тощо). До нерухомості слід відносити і підприємство як єдиний майновий комплекс.

  1. Загальні принципи оцінки.

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

· розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

· враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

· прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

· оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактору вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

 

 

  1. Організація процесу оцінки нерухомого майна.

Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому

здійснюється:

  • ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;
  • визначення бази оцінки;
  • подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.

Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:

  • укладання договору на виконання оцінки;
  • ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;
  • ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру виконання оцінки та використання її результатів;
  • вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;
  • узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
  • складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;
  • доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).

Організація процесу оцінки майна та майнових прав в Україні містить такі етапи:

  1. Теоретичні основи грошової оцінки нерухомості.

Чинна в Україні законодавча база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки нерухомості, створює необхідні можливості для формування ринку нерухомості, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури нерухомості.

Конституція України - це основний Закон, в якому визначено головніправа, свободи, обов’язки громадян України. У статтях 13, 14, 41 наведено основні принципи, на яких будуються правовідносини щодо землі. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які розташовані в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою винятково відповідно до закону. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Земельний кодекс України - основний нормативний акт, який регулюєземельні відносини в Україні. Чинний Земельний кодекс затверджено у Верховній Раді України в 2001 році. Він складається з десяти розділів, а також Прикінцевих та Перехідних положень. В основних восьми розділах 212 статей.

Другий розділ (землі України) дає визначення земель України: до земель України належать усі землі в межах її території, зокрема острови та землі, зайняті водними об’єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (ст. 18). У статті 19 зазначено, що землі за основним цільовим призначенням поділяють на такі категорії:

  • землі сільськогосподарського призначення;
  • землі житлової та громадської забудови;
  • землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
  • землі оздоровчого призначення;
  • землі рекреаційного призначення;
  • землі історико-культурного призначення;
  • землі лісогосподарського призначення;
  • землі водного фонду;
  • землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення

Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Прийнятий 12 липня 2001 року і визначаєправові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оцінювальної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.

Закон України “Про оцінку земель". Прийнятий 11 грудня 2003 року івизначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оцінювальної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із оцінкою земель, забезпечення проведення оцінки земель та метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

Закон України “Про плату за землю". Прийнятий 19 вересня 1996 року,після чого в 1997-1999

рр. у нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим документом, в якому визначено порядок встановлення та плату за земельні ділянки, значення і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

Закон України “Про оренду землі”. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються за Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також за договором оренди землі.

Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їхніх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.

Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав99 та Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» є обов’язковими для застосування під час здійснення оцінки майна та майнових прав суб’єктами оцінювальної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Оцінка майна здійснюється з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очі­ кування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» визнає низку заходів, яких необхідно вжити для оцінки цілісного майнового комплексу:

Національний стандарт М 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» є обов’язковим для застосування суб’єктами оцінювальної діяльностіпід час оцінки майнових прав інтелектуальної власності, а також особами, які здійснюють відповідно до законодавства рецензування звітів про оцінку. Стандарт можна застосовувати для визначення розміру збитків, завданих у зв’язку з неправомірним використанням об’єктів права інтелектуальної власності. Об’єктами оцінки відповідно до цього Стандарту є майнові права інтелектуальної власності, які належать до об’єктів у нематеріальній формі. Під час оцінки май­ нових прав інтелектуальної власності встановлюють обставини та визначають обмеження, пов’язані з особливостями таких об’єктів і сфери їх застосовування.

  1. Земельна ділянка, як об’єкт оцінки

Особливості землі як об'єкту оцінки визначаються її особливим місцем у складі нерухомості. Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розглядаємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ділянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує погодження з місцевою владою.

Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб виробництва, ми розглядаємо землю як невід'ємну частину оцінюваного майнового комплексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комплексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об'єктивну властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик і вона:

— не є результатом попередньої праці;

— просторово обмежена;

— незамінна іншими засобами виробництва;

— має сталість місця розташування;

— не зношується при правильному використанні;

— територіально різноякісна;

— має специфічну індивідуальну корисність.

Вартість ділянки залежить:

— від оточення, у тому числі від інфраструктури;

— від дозволених напрямків використання;

— від того, що розташовано на ній;

— від природних умов;

— від надр та складу поверхневого шару (не завжди);

— від політичної стабільності та коливань попиту;

— від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;

— від стану її власних корисних властивостей.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Проаналізуємо два аспекти земельної ділянки:

-формування земельної ділянки як об'єкта оцінки;

-фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.

Формування земельної ділянки як об'єкта оцінки. Слід акцентувати увагу на двох процесах: формуванні земельної ділянки як об'єкта права та оцінки (первинний ринок) і перехід права власності на земельну ділянку (вторинний ринок). Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об'єкта права й, відповідно об'єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу.

Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки. Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі -грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника - ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд зазначеного питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості. Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їхня пріоритетність змінюватиметься, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.

 

  1. Основні принципи оцінки нерухомості, різновиди оцінки

Оцінка майна та майнових прав має здійснюватися на підставі дотримання таких основних принципів:

– принципу корисності;

– принципу попиту і пропозиції;

– принципу заміщення;

– принципу очікування;

– принципу доданої продуктивності;

– принципу внеску (граничної продуктивності);

– принципу відповідності;

– принципу найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому факті, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику (користувачу) і необхідне йому для реалізації певної економічної функції. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача в даному місці його розташування, протягом даного періоду часу та за даних соціально-економічних умов. Ринкова вартість майна є відтворенням його Корисності з точки зору ринку, а не чисто фізичного стану.

Принцип попиту і пропозиції полягає в тому, що вартість об'єкта визначається взаємодією між пропозицією (кількістю об'єктів, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю об'єктів, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами). Відповідно до принципу попиту та пропозиції, оцінка майна повинна враховувати дію таких факторів як:

– коливання цін на майно у часі, що є результатом дії економічних і соціальних факторів загального та конкретного характеру.

– фактори макроекономічного характеру, які можуть викликати загальні зміни цін і, як наслідок, зміну у купівельній спроможності грошей.

– окремих конкретних факторів, які можуть призвести до змін в співвідношенні попиту і пропозиції, що може суттєво відбитися на цінах.

Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який діє розсудливо та компетентно на відкритому та конкурентному ринку, не сплатить за майно суму більшу мінімальної ціни об'єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром чистого доходу від володіння (комерційного використання) ним, включаючи чистий дохід від його можливого перепродажу та іншими вигодами.

Принцип доданої продуктивності полягає в тому, що продуктивність (дохід) земельної ділянки визначається як частка у складі доходів об'єкта нерухомого майна (господарської діяльності), розміщення якого найбільш ефективно в її межах.

Принцип передбачення – вартість дорівнює поточній ціні майбутніх вигод; процедура капіталізації доходу дисконтує майбутній дохід до поточної вартості.

Принцип факторів виробництва полягає у тому, що всяка продукція є результатом використання чотирьох факторів: праці, управління, капіталу та землі; оплата цих факторів здійснюється в переліченому вище порядку, тобто вартість землі та поліпшень сплачується всім залишком (метод залишку для землі), що залишається після сплати всіх операційних витрат, пов’язаних з нерухомістю.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість кожного окремого з чотирьох факторів виробництва пропорційна його внеску у загальний дохід; вартість окремого складового компоненту об'єкта вимірюється як його внесок у вартість цього об'єкта як цілого або як сума, на яку вартість об'єкта зменшиться у разі відсутності такого компонента. Поліпшення земельної ділянки визначаються як різниця між загальною ринковою вартістю нерухомості і вартістю власне земельної ділянки.

Принцип відповідності визначає, що вартість об'єкта залежить від відповідності всіх його складових потребам ринкового середовища.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в тому, що ринкова вартість майна визначається його найбільш ефективним використанням. При цьому, під найбільш ефективним використанням розуміється розумно виправдане найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, належним чином обґрунтованим, юридично дозволеним та фінансово доцільним, в результаті якого вартість майна буде максимальною у порівнянні з вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів його використання.

 

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

  • бонітування ґрунтів;
  • економічна оцінка земель;
  • грошова оцінка земельних ділянок.

Данні бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

  1. Бази оцінки та особливості їх застосування.

Під час визначення вартості нерухомості та пов’язаних з нею прав одним із перших рішень, яке необхідно прийняти оцінювачу, є визначення виду вар­ тості, яке зумовлене метою оцінки та сферою застосування її результатів. Оці­нювачі не застосовують неспецифікований термін “вартість”, а уточнюють, яка саме вартість визначається: ринкова; ринкова при існуючому використанні; інвестиційна; ліквідаційна; страхова; податкова; споживча; спеціальна.

Найчастіше під час оцінювання нерухомості застосовують ринкову базу оцінки, яка передбачає два перших види вартості, а саме: ринкову та ринкову за існуючого використання. Інші види вартості належать до неринкових баз оцінки.

Ринкова вартість - це найвірогідніша ціна, за яку об’єкт може (міг) бутипроданий на відкритому конкурентному ринку в момент, що збігається з датою оцінки, за наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об’єкта повинен бути розумно тривалим.

Ринкову вартість, як базу оцінки, застосовують за наявності таких умов, що наведені під час її визначення, кожна з яких має свою концептуальну основу:

  • ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найвірогідніша ціна, яку реально можна отримати на дату оцінки на ринку, що задовольняє умови визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця;
  • продаж має відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відтворює реальний стан ринку саме на дату оцінки;
  • угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. До того ж кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики нерухомості, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;
  • відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є винятково гроші;
  • ціна є нормальною компенсацією за нерухомість, що продається, і вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов’язане з однією із сторін, котра задіяна в купівлі-продажу;
  • термін реалізації об’єкта повинен бути розумно тривалим. Потрібно мати на увазі, що нерухомість - це низько ліквідний товар, який не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж нерухомості вимагає значного терміну для адекватного маркетингу, але до того ж прогнозований термін експозиції нерухомості на ринку повинен відповідати середньо ринковому рівню щодо аналогічних об’єктів.

Ціна як грошова сума, яку конкретний покупець погоджується сплатити, а конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюється угода, не завжди є мірою дійсної цінності об’єкта купівлі-продажу. Це виникає тоді, коли умови угоди відрізняються від типових, наприклад, продавець має невідкладну потребу в продажу об’єкта, покупець і продавець пов’язані родин­ ними чи майновими зв’язками або договірними відносинами, що виходять за межі договору купівлі-продажу об’єкта тощо. Визначаючи вірогідну ціну купівлі-продажу, оцінювачі враховують ті припущення, які закладено в поняття «ринкової вартості».

Собівартість нерухомості передбачає витрати, пов’язані з відведенням земель, забудовою та утриманням нерухомості. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише за певних умов, коли пропозиція та попит збалансовані, а нерухомість використовується найкраще та найефективніше.

Особливим видом ринкової вартості є ринкова вартість за існуючого використання. Під нею розуміється ринкова вартість нерухомості, визначеназа умови припущення, що її подальше використання відбуватиметься таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням можливості продовження здійснення свого внеску у загальну вартість ділового підприємства, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.

Інвестиційна вартість —це вартість власності для конкретного інвестора(групи інвесторів), визначена з урахуванням конкретних умов та мети інвестування. На відміну від ринкової вартості, що передбачає “типового покупця” (“типового інвестора”), інвестиційну вартість визначають потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер використання нерухомості).

Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, яку можна отри­мати за необхідності продажу об’єкта на ринку в термін, що значно коротший від середньо ринкового терміну експозиції об’єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості.

Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно доумов договору страхування (полісу).

Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визначеному законодавством про оподаткування нерухомості.

Споживною вартістю є вартість внеску, який конкретний власниквносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яку можна отримати від її продажу. На відміну від ринкової вартості споживна вартість має цінність для конкретного користувача за конкретного варіанта використання, тому вона належить до неринкової бази оцінки.

Спеціальна вартість єфактично сумою ринкової вартості та надбавки донеї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв’язку нерухомості з іншими нерухомостями, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об’єкта. У такому разі спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її зараховують до неринкової бази оцінки.

Для обґрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відповідно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити такі процедури:

  • ідентифікувати об’єкт експертної оцінки та права, з ним пов’язані;
  • зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;
  • чітко визначити вид вартості;
  • виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення конкретного виду вартості.

Як правило, придбання нерухомості або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначення ринкової вартості нерухомості.

Обов’язковою передумовою, етапом під час визначення ринкової вартості нерухомості є встановлення її найкращого та найбільш ефективного використання.

  1. Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки

Ринкова вартість земельної ділянки ґрунтується на принципі найкращого та найбільш ефективного її використання - такого використання, що серед інших розумних, можливих та юридично дозволених альтернативних варіантів її використання є фізично можливим, відповідно забезпеченим, фінансово здійснюваним і там, що зумовлює врешті-решт найвищу вартість землі.

Юридичн а дозволеність

  • перевірка документів щодо власності, користування та розпорядження землею;
  • перевірка дозволених видів функціонального використання, щільності забудови;
  • перевірка наявності екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів та договірних зобов'язань;
  • перевірка розташування в зон ах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність

  • встановлення достатності розміру земельної ділянки для певного варіанта використання;
  • дослідження конфігурації земельної ділянки та її фронтальної лінії;
  • дослідження інженерно-геологічних умов використання (схил поверхні, якість грунтів, залягання Ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія тощо).

Економічна доцільність

  • дослідження попиту на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, що формують пропозицію;
  • відкидання економічно недоцільних юридично дозволених та фізично придатних варіантів.

Найбільша прибутковість

· дослідження всіх юридично дозволених, фізично придатних та економічно доцільних варіантів на максимальність чистого прибутку та вибір одного з них.

 

Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використавтреба, передусім, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на цій земельній ділянці. Необхідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, розташування в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянкиповиннобути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можна обмежувати такими її характеристиками, як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанта використання), протяжність фронтальної межі конфігурація (найприйнятніша прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її використання), інженерно- геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання грунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інші небезпечні природні явища).

Економічна доцільність. Під час аналізу альтернативних варіантів використання до уваги беруть попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридично дозволені та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляють, а ті, що залишилися, дають змогу оцінити потенційний чистий прибуток.

Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевіркана максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирають той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, яку оцінюють.

Коли цільове використання та особливості забудови земельної ділянки чітко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого використання встановлена заборона.

У цих випадках за базу оцінки можна прийняти вартість за існуюче використання за умови, що внесок земельної ділянки у загальну вартість підприємства продовжуватиметься протягом корисної тривалості його діяльності.

  1. Загальна процедура оцінки нерухомості та вимоги до викладення її результатів.

Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому

здійснюється:

· ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;

· визначення бази оцінки;

· подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.

Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:

  • укладання договору на виконання оцінки;
  • ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;
  • ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз мож­ ливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процеду­ ру виконання оцінки та використання її результатів;
  • вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних про­ цедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;
  • узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
  • складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;
  • доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-07; просмотров: 203; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 44.222.128.90 (0.086 с.)