Значення, організація та завдання земельного кадастру

Типи кадастрових систем

Державний водний кадастр включає дані обліку кількісних і якісних показників, реєстрації водокористувань, обліку використання вод, як поверхневих, так і підземних. Дані про поверхневі та підземні води заносяться в каталоги за видами водних об’єктів, а використання вод – в каталоги водокористувань.

Державний лісовий кадастр дає інформацію про правовий режим лісового фонду, кількісний і якісний склад лісів, розподіл їх за групами і категоріями захисту, відомості про лісокористувачів й інші дані, які необхідні для раціонального ведення лісового господарства, використання та охорони лісів.

Кадастр корисних копалин містить відомості про кількість і якість запасів основних і супутніх корисних копалин кожного родовища, а також умови розробки родовищ, їх економічну оцінку тощо. Суть цього кадастру полягає в тому, що на кожне родовище корисних копалин складають спеціальні паспорти, в яких зазначають назву родовища, кількість запасів тощо, і реєстраційні карти із нанесенням границь родовища.

Містобудівний кадастр населених пунктів містить систему даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та її інженерне забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності.

Крім вище згаданих, можуть створюватись і вестись відомчі кадастри, які призначені для вирішення проблем управління і раціонального використання окремих типів об’єктів соціально-промислової, побутової та іншої інфраструктури.

Значення, організація та завдання земельного кадастру

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення органів державної влади та місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян інформацією про природний стан, господарське призначення і правовий режим земель з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, економічного й екологічного обґрунтування бізнес-планів та здійснення землеустрою, визначення розміру плати за землю.

Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є:

а) забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;

б) застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;

в) запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та ті достовірності.

Об’єкт земельного кадастру і його основні категорії

Об'єктами Державного земельного кадастру є:

· землі в межах державного кордону України;

· землі в межах території адміністративно-територіальних одиниць;

· обмеження у використанні земель;

· земельна ділянка.

За цільовим призначенням землі України поділяються на дев'ять категорій:

1. землі сільськогосподарського призначення;
2. землі житлової та громадської забудови;
3. землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
4. землі оздоровчого призначення;
5. землі рекреаційного призначення;
6. землі історико-культурного призначення;
7. землі лісового фонду;
8. землі водного фонду;
9. землі промислового, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

Основи міського кадастру

Планово-картографічні матеріали, їх використання у міському кадастрі

В планово-картографічних кадастрових матеріалах міститься інформація загально-географічного характеру, включаючи ситуацію, рельєф, пункти державної геодезичної мережі, а також дані про межі територій окремого адміністративного підпорядкування, землеволодінь і землекористувань та індентифікаційні кадастрові номери відповідних земельних ділянок; категорії земель, земельні угіддя та інші дані.

Елементи змісту планово-картографічного матеріалу, його подробиці, які відбиваються графічно, вимагають наявності одиниці площі певних розмірів, аби ці подробиці могли сприйматися візуально або визначатися інструментально з тією чи іншою повнотою, більш або менш точно. Цьому основному факторові сприймання або визначення графічної інформації підпорядковуються усі вимоги до точності планово-картографічного кадастрового матеріалу та його масштабів.

Основи оцінки нерухомості

Фізична придатність

• встановлення достатності розміру земельної ділянки для певного варіанта використання;
• дослідження конфігурації земельної ділянки та її фронтальної лінії;
• дослідження інженерно-геологічних умов використання (схил поверхні, якість грунтів, залягання Ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія тощо).

Економічна доцільність

• дослідження попиту на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, що формують пропозицію;
• відкидання економічно недоцільних юридично дозволених та фізично придатних варіантів.

Найбільша прибутковість

· дослідження всіх юридично дозволених, фізично придатних та економічно доцільних варіантів на максимальність чистого прибутку та вибір одного з них.

 

Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використавтреба, передусім, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на цій земельній ділянці. Необхідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, розташування в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянкиповиннобути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можна обмежувати такими її характеристиками, як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанта використання), протяжність фронтальної межі конфігурація (найприйнятніша прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її використання), інженерно- геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання грунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інші небезпечні природні явища).

Економічна доцільність. Під час аналізу альтернативних варіантів використання до уваги беруть попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридично дозволені та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляють, а ті, що залишилися, дають змогу оцінити потенційний чистий прибуток.

Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевіркана максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирають той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, яку оцінюють.

Коли цільове використання та особливості забудови земельної ділянки чітко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого використання встановлена заборона.

У цих випадках за базу оцінки можна прийняти вартість за існуюче використання за умови, що внесок земельної ділянки у загальну вартість підприємства продовжуватиметься протягом корисної тривалості його діяльності.

1. Загальна процедура оцінки нерухомості та вимоги до викладення її результатів.

Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому

здійснюється:

· ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;

· визначення бази оцінки;

· подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.

Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:

• укладання договору на виконання оцінки;
• ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;
• ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз мож­ ливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процеду­ ру виконання оцінки та використання її результатів;
• вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних про­ цедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;
• узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
• складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;
• доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

• зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібної нерухомості, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об’єкта оцінки);
• проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;
• зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;
• визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їхній вплив на вартість об’єкта оцінки;
• обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оцінювальних процедур (комбінування кількох методичних
• підходів або методів).

 

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.

Оцінювачі та суб’єкти оцінювальної діяльності відповідають за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством.

Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ’єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.

Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:

ü опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;

ü дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби - термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

ü мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінку;

ü перелік нормативно -правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;

ü перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

ü викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;

ü опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;

ü висновки щ одо аналізу існую чого використання т а най більш ефективного використання об’єкта оцінки;

ü викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

ü письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

ü висновок про вартість майна;

ü додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби - інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених у відповідних національних стандартах.

У звіті про оцінку майна, складеному у стислій форм і, потрібно зазначати етапи здійснення незалежної оцінки майна, виконані оцінювальні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки на нову дату, потрібно зазначати:

ü дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби — термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

ü мету виконання оцінки та перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

ü перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких виконують оцінку;

ü додаткові відомості про зібрані та використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та іншу інформацію про об’єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об’єктивність оцінки майна, виконаної на нову дату;

ü висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки;

ü зміст використаних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби —з наведенням необхідних розрахунків, а також змісту відповідних застережень і припущень;

ü висновок про вартість майна;

ü додатки з вихідними даними та іншою інформацією, що були використані під час оцінки.

У відповідних національних стандартах можна передбачати додаткові вимоги до змісту звіту про оцінку майна у стислій формі.

 

Не дозволяється складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі виконання незалежної оцінки цілісних майнових комплексів, часток (паїв, акцій) або повторного доопрацювання (актуалізації*) оцінки майна. У відповідних національних стандартах можна визначати інші випадки, коли складення звіту про оцінку майна у стислій формі забороняється.

Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна можна здійсню вати у разі закінчення терміну дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого в законодавстві, або на вимогу замовника оцінки, коли не відбулося істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об’єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачено доопрацювання (актуалізацію).

Звіт про оцінку майна підписують оцінювачі, які безпосередньо оцінювали майно, його скріплюють печаткою, а також його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, які зібрав оцінювач під час оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігають в архіві суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання не менше ніж п’ять років, якщо інше не встановлено договором на виконання оцінки майна.

Висновок про вартість майна повинен містити відомості про:

ü замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;

ü назву об’єкта оцінки та його коротку характеристику;

ü мету і дату оцінки;

ü вид вартості;

ü використані методичні підходи;

ü величину вартості, отриману в результаті оцінки.

За потреби оцінювач має право відзначити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.

Висновок підписує оцінювач (оцінювачі), який безпосередньо оцінював майно, його скріплюють печаткою та його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. У законодавстві можуть бути встановлені додаткові вимоги до оформлення висновку про вартість об’єкта оцінки.

Звіт про оцінку майна, додатки до нього готують не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видають замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, зокрема на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які зацікавлені у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оцінювальної діяльності. Підставою для рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна. Рецензування полягає у неупередженому об’єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої зацікавленості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об’єкта оцінки, виражені у грошовій формі, рецензент може відображати винятково у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.

Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, зокрема про достовірність оцінки майна. Звіт класифікують за такими ознаками:

- звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

- звіт загалом відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;

- звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але його можна використовувати з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

- звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і його не можна використовувати.

1. База оцінки (Нац. Стандарт №1)

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

 

 

Метод співвіднесення

Метод співвіднесення (серед оцінювачів його ще називають методом перенесення) грунтується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюють тією часткою, яку вона привносить у загальну вартість нерухомості, залежної

від ступеня містобудівної цінності земель. Це дає змогу визначити ціну землі як частку в ціні продажу або в доході від оренди того чи іншого об’єкта нерухомості.

Доведено, що частка землі в сумарній вартості нерухомості зростає з підвищенням містобудівної цінності території. Виявлена закономірність стала підставою для розроблення таблиць ситуаційних класів, де кожному класу відповідає типове

співвідношення між вартістю землі та загальною вартістю забудованої земельної ділянки. Необхідно зазначити, що таблиці ситуаційних класів не є універсальними, тобто вони повинні враховувати специфіку кожного населеного пункту.

Перевагою методу співвіднесення є відносна простота його застосування, що дає змогу його використовувати для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, оскільки є достатня інформація

про ціни продажу чи розміри орендної плати, що склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Метод розподілення доходу

Під час застосування методу розподілення доходу від забудованої земельної ділянки встановлюють обсяг витрат, пов’язаних із здійсненням поліпшень, які відповідають найефективнішому використанню земельної ділянки. Потім визначається чистий дохід, який можна отримати на час оцінки від надання в оренду забудованої ділянки, з урахуванням поточних витрат. Далі розраховується, яка частина із загального чистого доходу припадає на земельні поліпшення. Залишок - це дохід від землі. Капіталізований дохід від землі за ставкою, що склалася на ринку, і є вартістю землі.

Під час реалізації цього методу розраховують ставку капіталізації для землі та очікуваний чистий операційний доход, що припадає на нерухоме майно та розмір доданого (рентного) доходу від земельної ділянки.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначають розподіленням загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями.

Розраховували ставку капіталізації для землі так:

де Скз - ставка капіталізації для землі; Ск - ставка капіталізації для забудованої ділянки; Т - корисна тривалість життя будівель та споруд; В - частка земльних поліпшень у загальній вартості об’єкту.

Для забудованих ділянок Ск визначають як для цілісного майного об’єкта нерухомості, так і окремо для землі, будівель і споруд. Ск встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування.

 

Економічний метод

В основу цього методу покладено принцип внеску землі у загальну вартість поліпшеної земельної ділянки (або такої, що буде поліпшена з урахуванням дотримання принципу найефективнішого використання). Відповідно до цього методу вартість земельної ділянки як різниця між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки (визначається в межах порівняльного підходу, але для поліпшеної земельної ділянки) та витратами на земельні поліпшення (визначається

в межах витратного підходу - залишкова вартість заміщення або від творення). Умовами застосування методу є наявність достовірної інформації про ціни угод із поліпшеними земельними ділянками, подібними до оцінюваноїземельної ділянки, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися у цьому сегменті ринку нерухомого майна на дату оцінки.

 

Метод розвитку

Метод розвитку (можливого використання) поєднує всі три методичні підходи. Вартість землі визначають як різницю між дисконтними доходами від передбачуваного використання і дисконтними витратами, пов’язаними з переходом

до цього використання. В основі вказаного підходу лежить принцип очікування та доданої продуктивності, не пов’язаної із земельними поліпшеннями.

Цей метод застосовують тоді, коли використання земельної ділянки:

• не приносить доходу;

• не відповідає принципу найефективнішого використання.

Зазначений метод грунтується на припущенні, що використання земельної ділянки відбувається під час її розвитку, тобто передбачують (прогнозують) поділ оцінюваної земельної ділянки на менші за розміром земельні ділянки або,

навпаки, її об’єднання із сусідніми ділянками, що дасть можливість одержувати (спрогнозувати) дохід від їх використання. У такому разі вартість земельної ділянки визначають як різницю між дисконтованими грошовими потоками від її

найефективнішого використання (поточна вартість доходів) і дисконтованими витратами (поточна вартість витрат), зумовленими переходом до такого використання. Отже, у межах методу розвитку обчислюють доходи від найефективнішого використання земельної ділянки (порівняльний підхід), витрати, зумовлені забезпеченням найефективнішого використання (затратний підхід), поточну вартість доходів і витрат (дохідний підхід), їхня різниця дасть вартість земельної ділянки.

1. Прикінцеві положення представлення результатів експертної оцінки

1. Узгодження результатів оцінки

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Обґрунтування оціночної процедури узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінки — визначення кінцевого розміру вартості об'єкта оцінки на основі результатів, отриманих за допомогою різних підходів та методів оцінки. Адже, результатом застосування різних підходів оцінювання щодо одного й того ж самого об'єкта є одержання різних значень вартості. Остаточний висновок про вартість робиться за сукупністю одержаних результатів, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в розрахунках, або на незбалансованість ринку.

Кінцевий розмір вартості об'єкта, що оцінюється може визначатися двома способами: як середньоарифметична величина або математичним зважуванням.

1. Організація системи оцінки землі

Система оцінки землі має бути добре спланована і відрегульована. Необхідно розробити і проводити ефективну політику і методи оцінки, постійно стежити за точністю її проведення і регулярно оновлювати ті дані, які відображають стан ринку.

Ефективна система оцінки землі складається з п’яти основних елементів: кадастрових карт; даних, що характеризують земельні ділянки; інформації з продажів та іншої ринкової інформації; оцінних процедур; персоналу і матеріального забезпечення.

Кадастрові карти. Оцінка землі вимагає наявності повного наборупостійно поновлюваних і точних кадастрових карт з розміткою меж ділянок, відомостями про розміри, необхідною юридичною і описовою інформацією і кодовими позначеннями ділянок. Масштаб карт повинен забезпечувати необхідний обхват площ і необхідну деталізацію. Карти необхідно постійно оновлю­ вати, щоб відтворити як появу нових меж земельних ділянок, що виникли внаслідок дроблення або об’єднання, так і зміни в політичних межах, у зону­ ванні і фізичних характеристиках ділянок.

Відомості про земельну власність. Інформація про землеволодіння повинна містити всі параметри і характеристики, які істотно впливають на вартість землі. Потрібно розрізняти чинники, які майже завжди мають важливе значення, і ті, які важливі лише від випадку до випадку. Для економії першу з перерахованих груп чинників потрібно відстежувати постійно і позначати в спеціальних формах або комп’ютерних файлах. Чинники, що належать до другої групи, можна збирати лише за необхідності.

Інформація про продажі і інша ринкова інформаиія. Успіх будь-якоїпрограми оцінки землі залежить переважно від наявності інформації по продажах і іншій ринковій інформації. Сюди входять: ціна продажу; дата продажу; прізвище, адреса покупця і продавця; тип трансферту (наприклад, купча з гарантіями, купча з відмовою від претензій або земельний контракт); тип фінансування, передавані права (абсолютне право власності або неповні права); і інші умови угод, що укладається.

Документи з передавання прав власності на нерухомість, що надають інформацію за всіма цими пунктами, є найнадійнішим джерелом інформації по продажах. До інших джерел можна зарахувати анкети. Інтерв’ю з покупцями,

Продавцями або їхніми агентами, а також джерела, що представляють в угодах третіх осіб, наприклад, посередницькі фірми з продажу нерухомості, фінансові установи, приватні фірми, в яких займаються| оцінкою майна. Що стосується індивідуальної оцінки нерухомості, до практики увійшла повторна перевірка ринкової інформації через інше джерело, наприклад, для підтвердження інформації по продажах, отриманої з документів з передавання прав власності, здійснюють опитування продавця, покупця або третіх осіб, що мають в своєму розпорядженні відомості про угоду.

Коли інформацію про угоди отримано, її редагують з тим, щоб| унеможливити неринкові трансферти, наприклад, угоди між родичами, вимушені угоди тощо. Необхідно вилучати земельні контракти, якщо тільки угода не була виконана зовсім недавно. В аналізі ринку можна використовувати продажі великих ділянок, призначених для поділу, або продаж з передаванням неповних прав, але якщо дані по цих продажах використовуються для отримання оцінок вартості поодиноких об’єктів або абсолютного права власності, їх необхідно використовувати з граничною обережністю.

Потрібно враховувати і спосіб фінансування продажів. За можливості, продажі з неринковим фінансуванням (що зазвичай припускають наявність перехідних застав або знижок, які надає продавець) необхідно вилучати або приводити їх до ринкової ціни продажу в грошовому еквіваленті. Якщо по якихось окремих угодах інформації з фінансування немає, то на підставі знання прийнятої місцевої практики фінансування можна обчислити і зробити відповідні поправки.

Коли вартість землі змінюється у бік підвищення або пониження, у ціни продажів необхідно робити поправки на дату укладання угоди послідовно по окремих територіях, оскільки зміна вартості може істотно відрізнятися для різних територій.

Окрім відомостей з продажів, необхідно зібрати ринкову інформацію по ставках оренди, витратах на освоєння землі тощо. Ця інформація може виявитися особливо корисною тоді, коли продажу неосвоєних земель мало. Крім того, вартості земельних ділянок, отримані за залишковим принципом за допомогою віднімання вартості споруд з цін продажів освоєних ділянок, можна використати як непрямі оцінки вартості землі. Проте отримані таким способом вартості землі відповідають дійсності настільки, наскільки відповідають дійсності ціни продажів і витрати на освоєння, на підставі яких вони розраховані. Як правило, такі оцінки точніші для земельних ділянок з недавно зведеними спорудами, оскільки завдання із визначення зносу зводиться до мінімуму.

 

1. Формування і зміст звіту про експертну оцінку.

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел, їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію.

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.

Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, щ о складається у повній формі, повинен містити:

• опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;
• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби - термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
• мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінку;
• перелік нормативно -правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;
• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
• викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;
• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;
• висновки щ одо аналізу існую чого використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;
• викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;
• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
• висновок про вартість майна;
• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби - інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

 

1. Норми професійної оціночної діяльності.

Норми професійної оцінювальної діяльності є невід’ємною частиною положень (національних стандартів) оцінки. Вимоги норм повинні обов’язково виконувати оцінювачі під час виконання оцінки у випадках, передбачених законодавством України або угодами суб’єктів цивільно-правових відносин.

Усі вимоги норм є однаково обов’язковими для виконання як окремими оцінювачами, так і групами оцінювачів та суб’єктами оцінювальної діяльності. Оцінювач має надавати послуги з оцінки, працюючи компетентно, з додержанням вимог законодавства України, положень (національних стандартів) оцінки і не припускатися дій, що не відповідають вимогам чинного законодавства, або створюють, для інших осіб умови для порушення чинного законодавства.

Оцінювач повинен діяти як незацікавлена особа, неупереджено і об’єктив­ но, уникаючи привнесення особистого інтересу щодо об’єкта оцінки або результатів оцінки. Оцінювач повинен розкрити будь-яке пряме чи опосередковане особисте або корпоративне ставлення до майна або компанії, що є предметом оцінки та може спричинити конфлікт інтересів.

Якщо під час отримання замовлень або їх виконання оцінювач виявив недостатню компетентність, то він зобов’язаний попередити про це замовника і вжити всіх заходів для якісного виконання замовлення, а саме: залучити до виконання роботи фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, спробувати набути відповідної кваліфікації тощо. За неможливості вдатися до цих заходів, оцінювач зобов’язаний відмовитись від виконання замовлення. В усіх випадк