Порядок учета инвестиционной недвижимости

292. Инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:
не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, для административных целей; или
продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
В качестве инвестиционной недвижимости признаются объекты (здание, земля или их часть), предназначенные для получения дохода от сдачи их в аренду.
Инвестиционной недвижимостью являются:
земля, предназначенная для получения прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи через короткий срок;
земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;
здание, принадлежащее государственному учреждению (или находящееся в его владении по договору финансовой аренды) и предоставленное в операционную аренду по договору;
здание, не занятое, но предназначенное для предоставления в операционную аренду внешним сторонам.
Статьи, не являющиеся инвестиционной недвижимостью, и потому находящихся вне сферы настоящего раздела Правил, являются:
недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью продажи, рассматривается как запасы;
недвижимость, которая строится или реконструируется третьими лицами по заказу государственного учреждения, рассматриваются как договора на строительство;
недвижимость, используемая только в служебном использовании (занимаемая собственником);
недвижимость, которая строится или реконструируется для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости до момента завершения строительных работ. После окончания таких работ такая недвижимость признается инвестиционной недвижимостью;
недвижимость, предназначенная для оказания социальной услуги;
недвижимость, предназначенная для стратегических целей, учет которой ведется в соответствии с разделом "Порядок учета основных средств" настоящих Правил.
293. Если часть объекта используется для получения арендной платы или прироста капитала, а другая часть - для административных целей и такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), государственное учреждение учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для административных целей.
294. Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости должен обеспечить правильное документальное оформление и своевременное отражение в регистрах учета поступления инвестиционной недвижимости, перемещение недвижимости, переклассифицированной в качестве инвестиционной недвижимости или переклассифицированной в объекты основных средств.
295. Для учета инвестиционной недвижимости государственного учреждения предназначены счета:
2510 "Инвестиционная недвижимость";
2520 "Накопленная амортизация и обесценение инвестиционной недвижимости".
296. Инвестиционная недвижимость может быть признана активом, когда:
существует вероятность поступления в государственное учреждение будущих экономических выгод и потенциала услуг, связанных с инвестиционной недвижимостью, и
надежно измеримы фактические затраты или справедливая стоимость инвестиционной недвижимости.
При первоначальном признании инвестиционная недвижимость оценивается по себестоимости, то есть по фактическим затратам.
Себестоимость инвестиционной недвижимости включает цену покупки и любые относимые на нее прямые затраты. При этом, прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу имущества и другие операционные расходы.
Себестоимостью инвестиционной недвижимости, построенной своими силами, является себестоимость на дату завершения строительства или реконструкции. В период строительства или реконструкции инвестиционной недвижимости, порядок учета ведется в соответствии с разделом "Порядок учета основных средств" настоящих Правил. На дату завершения работы применяется настоящий раздел Правил.
297. Стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на сумму:
начальных затрат (за исключением таких затрат, которые необходимы для приведения недвижимости в рабочее состояние в соответствии с функциями ее предназначения);
первоначальных операционных убытков, понесенных до момента достижения инвестиционной недвижимости запланированного уровня занятости;
сверхнормативных расходов материалов, труда или иных ресурсов, осуществленных при строительстве или реконструкции недвижимости.
Сноска. Пункт 297 с изменениями, внесенными приказом Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
298. Если актив приобретен путем необменной операции, или по номинальной стоимости или посредством применения полномочий конфискации имущества, ее стоимостью является справедливая стоимость на дату приобретения.
299. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой под финансовой арендой, определяется разделом «Порядок учета аренды» настоящих Правил, то есть по наименьшей из справедливой стоимости недвижимости или дисконтированной стоимостью минимальных арендных платежей, при этом эквивалентная сумма признается обязательством.
Сноска. Пункт 299 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
300. Приобретение инвестиционной недвижимости отражается следующей корреспонденцией счетов: дебет счета 2510 "Инвестиционная недвижимость" и кредит счета 3210 "Краткосрочная кредиторская задолженность поставщикам и подрядчикам".
301. Принятые в эксплуатацию возведенные здания или сооружения, или здания и сооружения после реконструкции, отвечающие критериям признания инвестиционной недвижимости, а также при переводе из категории «Основные средства» в «Инвестиционную недвижимость» осуществляется проводка: дебет счета 2510 «Инвестиционная недвижимость» и кредит субсчета 2411 «Незавершенное строительство» или субсчета счета 2320 «Здания», счета 2330 «Сооружения».
Сноска. Пункт 301 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
302. В процессе эксплуатации инвестиционной недвижимости возникает необходимость в последующих затратах, направленных на улучшение состояния для продления срока полезной службы, что ведет к увеличению будущих экономических выгод, а также для поддержания объекта в рабочем состоянии с целью сохранения или восстановления будущих экономических выгод от него.
При этом увеличение балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в результате последующих капитальных вложений производится только в случае, если будущие экономические выгоды сверх первоначально оцененных норм поступят государственному учреждению.
Расходы, понесенные впоследствии с целью достройки, замены части недвижимости включаются в себестоимость инвестиционной недвижимости. Государственное учреждение указывает в балансовой стоимости расходы на замену частей существующей инвестиционной недвижимости в момент возникновения таких расходов при условии выполнения требований критериев признания.
Все прочие последующие затраты должны быть признаны как расход за период, в котором они были понесены:
расходы на ремонт и эксплуатацию инвестиционной недвижимости, производимые в целях сохранения и поддержания технического состояния объекта;
затраты на ремонт и восстановление инвестиционной недвижимости, являющиеся следствием аварий и прочей порчи актива в результате неправильной эксплуатации.
Сноска. Пункт 302 с изменениями, внесенными приказом Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
303. Для последующего учета инвестиционной недвижимости государственное учреждение применяет модель учета по фактическим затратам либо модель учета по справедливой стоимости и применяет данную модель ко всему классу (группа) инвестиционной недвижимости.
Сноска. Пункт 303 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
304. Модель учета по фактическим затратам: после признания в качестве актива учет объекта инвестиционной недвижимости производится по его себестоимости за минусом любой накопленной амортизации и любых накопленных в результате обесценения убытков (аналогично положениям раздела "Порядок учета основных средств" настоящих Правил по применению модели учета по фактическим затратам).
305. Модель учета по справедливой стоимости: после признания в качестве актива учет инвестиционной недвижимости, чья справедливая стоимость может быть надежно измерена, производится по справедливой стоимости.
Сноска. Пункт 305 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
306. После первоначального признания по модели учета по справедливой стоимости все объекты инвестиционной недвижимости оцениваются по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда практически невозможно определить справедливую стоимость это происходит, когда сопоставимые рыночные операции осуществляются нечасто и не имеется альтернативных оценок справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных потоков денежных средств). В таких случаях, государственное учреждение использует модель учета по фактическим затратам и применяет положения раздела "Порядок учета основных средств" настоящих Правил вплоть до выбытия инвестиционной недвижимости или до момента, когда оно будет переведено в другую категорию долгосрочных активов (реклассификация).
307. Государственное учреждение, применяющее модель учета по справедливой стоимости, продолжает такое измерение вплоть до выбытия или до момента, когда он станет недвижимостью, занимаемой собственником или когда начнет его реконструкцию для последующей продажи.
Справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки, выполненной профессиональными оценщиками.
Доход или расход от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости следует признавать в доходах и расходах того периода, в котором они возникли:
увеличение балансовой стоимости класса активов в результате изменения справедливой стоимости отражается по дебету счета 2510 «Инвестиционная недвижимость» и кредиту счета 6310 «Доходы от изменения справедливой стоимости»;
уменьшение стоимости инвестиционной недвижимости отражается по дебету счета 7410 «Расходы от изменения справедливой стоимости» по кредиту счета 2510 «Инвестиционная недвижимость».
Сноска. Пункт 307 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
308. Перевод в категорию инвестиционной недвижимости или исключение из нее проводится тогда, когда меняется назначение использования актива:
началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой собственником, при переводе из категории инвестиционной недвижимости в категорию основных средств;
началом реконструкции в целях продажи - при переводе из категории инвестиционной недвижимости в категорию запасов;
завершением использования недвижимости собственником - при переводе из категории основных средств, в категорию инвестиционной недвижимости; или
завершением строительства или реконструкции недвижимости - при переводе из категории недвижимости, находящейся в процессе строительства или реконструкции (раздел "Порядок учета основных средств" настоящих Правил) в категорию инвестиционной недвижимости.
309. В случае если государственное учреждение приняло решение о выбытии объекта инвестиционной недвижимости без его реконструкции, то продолжает учитывать данный объект как инвестиционную недвижимость до прекращения его признания, а не переводит его в запасы. Также, если государственное учреждение начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной недвижимости для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, то в течение реконструкции объект не реклассифицируется в другие статьи активов.
310. Государственное учреждение, учитывающее инвестиционную недвижимость по модели фактических затрат, перевод инвестиционной недвижимости в категорию основные средства или запасы производит без изменения балансовой стоимости переводимых объектов, а также стоимости этих объектов для целей измерения и раскрытия информации.
Перевод объекта основного средства, учитываемого по фактическим затратам, в инвестиционную недвижимость, учитываемую по фактическим затратам, отражается с учетом списания накопленной амортизации и резерва по обесценению основного средства: дебет счета 2510 «Инвестиционная недвижимость», кредит субсчета счета 2320 «Здания», одновременно дебет субсчета 2392 «Резерв на обесценение основных средств», кредит субсчета 2522 «Резерв на обесценение инвестиционной недвижимости», одновременно дебет субсчета 2391 «Накопленная амортизация основных средств» и кредит субсчета 2521 «Накопленная амортизация инвестиционной недвижимости».
Сноска. Пункт 310 с изменениями, внесенными приказом Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
311. При переводе объекта инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, в категорию основные средства стоимостью данного актива для последующего учета в соответствии с разделами "Порядок учета основных средств" настоящих Правил будет являться справедливая стоимость на дату изменения его предназначения: дебет соответствующего субсчета счетов подраздела "Основные средства" Плана счетов и кредит счета 2510 "Инвестиционная недвижимость".
Перевод основного средства в инвестиционную недвижимость, учитываемую по справедливой стоимости, отражается следующими проводками: по дебету счета 2510 «Инвестиционная недвижимость» и кредиту счета 2320 «Здания»; одновременно списывается накопленная амортизация по передаваемому объекту по дебету счета 2391 «Накопленная амортизация основных средств» и кредиту соответствующего субсчета счета 2320 «Здания».
Сноска. Пункт 311 с изменениями, внесенными приказом Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
312. Если объект недвижимости, признаваемый в учете как основные средства, переходит в категорию инвестиционная недвижимость, которая будет учитываться по справедливой стоимости, государственное учреждение применяет порядок учета, регламентируемый разделом "Порядок учета основных средств" настоящих Правил вплоть до даты изменения его предназначения. Государственное учреждение учитывает любую имеющуюся на эту дату разницу между балансовой стоимостью этого объекта и его справедливой стоимостью в соответствии с положениями раздела "Порядок учета основных средств" настоящих Правил. Государственное учреждение продолжает амортизировать объект недвижимости, признаваемый как основные средства, и признавать возникшие убытки от его обесценения вплоть до момента, когда этот объект становится инвестиционной недвижимостью, учитываемой по справедливой стоимости.
313. При завершении государственным учреждением строительства или реконструкции сооруженного своими силами объекта инвестиционной недвижимости, который будет учитываться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью данного объекта на эту дату и его предыдущей балансовой стоимостью признается в доходах или расходах за период.
314. Выбытие инвестиционной недвижимости происходит путем продажи или передачи другому государственному учреждению.
Доходы и расходы, возникающие в результате выбытия инвестиционной недвижимости, определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива.
Возмещение, подлежащее получению при выбытии инвестиционной недвижимости, признается по справедливой стоимости.
Сноска. Пункт 314 в редакции приказа Министра финансов РК от 24.07.2012 № 348 (вводится в действие с 01.01.2013).
315. Документальное оформление операций с инвестиционной недвижимостью осуществляется в соответствии с порядком документального оформления операций с основными средствами.