Особенности и основания ответственности при государственной регистрации на недвижимость. Значение государственной регистрации права лица, у которого не возможна виндикация недвижимости.

ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Ст 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с настоящим ФЗ несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ.

 

Недвижимое имущество в силу своей специфики (неразрывная связь с землёй), в отличие от движимых вещей не может быть похищено или утеряно. Особенностью оборота недвижимого имущества как объекта вещных отношений является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим высказывается мнение, что собственнику недвижимости просто доказать своё право на недвижимость. Поэтому, полагают, виндицировать объекты недвижимости нет необходимости. Однако, недвижимость может выйти из владения собственника путём незаконного изъятия или незаконного заселения.

Таким образом, по общему правилу при незаконном выходе недвижимого имущества из владения собственника оно подлежит возврату невладеющему собственнику. Исключение из этого принципа устанавливается, когда кроме интересов собственника имеется интерес добросовестного приобретателя, и законодатель отдаёт ему предпочтение. Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости надёжности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников.

 

Поэтому, осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности, оснований и последствий недействительности сделок, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

 

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан…).

 

Вопрос об истребовании вещи у добросовестного приобретателя решается в зависимости от того, как приобретена вещь – возмездно или безвозмездно. Согласно ч. 2 ст. 302 ГК РФ, при безвозмездном приобретении имущества от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

 

Если отказывают в виндикации, то кто является собственником вещи?

 

Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется прежде всего посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости". Приведенное положение не вызывает возражений, так как в нем присутствуют слова "прежде всего". А это может значить, что доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект еще не означает доказывание отсутствия возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта. В то же время должны существовать какие-то разумные пределы требований, предъявляемых к приобретателю, для того чтобы он был признан добросовестным. Было бы странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов о наличии соответствующих дел, либо проводить расследование по поводу всех сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться в том, что в ЕГРП отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества.

 

Какое правовое значение имеет государственная регистрация права на объект недвижимости, когда этот объект подлежит истребованию из владения добросовестного приобретателя? Из предшествующих рассуждений очевидно, что признать такое лицо собственником объекта нельзя. Однако регистрация его права существует как акт признания его права государством и единственное доказательство его существования (ст. 2 Закона о регистрации). Авторы Концепции в таком случае предлагают оспаривать право добросовестного приобретателя либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления*(244).

 

В том случае, если оснований для изъятия имущества у добросовестного приобретателя нет, а его право зарегистрировано, отказ в удовлетворении виндикационного иска означает, что никаких изменений в ЕГРП не происходит. Таким образом подтверждается действительность зарегистрированного права. Если же изъятие происходит, то решение суда становится основанием для регистрации права собственности истца.

 

http://help-realty.ru/nedvig_imuchest/page11.html

 

14. Изменения подходов к сущности государственной регистрации недвижимости (на основе «Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ», рекомендованной Советом при Президенте РФ 11 марта 2009 года).

1. В Концепции предлагается включить в ГК общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре (п. 2.1. ч. II).

2. Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Предлагается регистрировать только само право на недвижимое имущество, но не сделку с ним (п. 2.1. ч. II):

следует совершенствовать систему содержащихся в ГК РФ норм о регистрации прав, сделок и объектов, в частности, путем устранения одновременной регистрации прав и сделок. Основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав;

Вводится новая статья в ГК Общую часть

Статья 8

1. Государственная регистрация прав на имущество

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие

принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения

таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат

государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется

государственным органом, определенным законом, на основе принципов проверки

законности оснований регистрации, публичности и достоверности

государственного реестра.

В реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект,

на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права,

основание его возникновения.

2. Если основанием возникновения, изменения или прекращения права на

имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не 7

ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев,

предусмотренных законом.

Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение

или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна

быть нотариально удостоверена.

Запись в реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц,

совершивших сделку. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в

реестр вносится по заявлению любой стороны сделки через нотариуса.

3. В случаях, когда право на имущество возникает, изменяется или

прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись

о возникновении, изменении или прекращении этого права вносится в реестр по

заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом

может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о

внесении соответствующей записи в реестр.

4. Государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на

имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о

государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные

предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в

пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего

обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на

основании нотариально удостоверенной сделки, государственный орган вправе

проверить законность соответствующей сделки.

5. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя,

предполагается таковым, если не доказано иное. Зарегистрированное право

может быть оспорено только в судебном порядке.

Лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных

государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные

реестра.

6. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр

может быть внесена отметка о возражении лица, за которым аналогичное право

было зарегистрировано ранее.8

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать

внесения в реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении

в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена,

не оспорило зарегистрированное право в суде, то отметка о возражении

аннулируется

Наличие в реестре отметок, предусмотренных настоящим пунктом,

исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра в

соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.

7. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на

имущество, обязан возместить убытки, причиненные внесением в реестр

недостоверных данных о таком праве, если эти данные внесены в реестр по его

вине.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение

соответствующего государственного органа от регистрации могут быть

оспорены в суде.

9. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку

иное не установлено настоящим Кодексом

 

15. Проблема определения сделки. Признаки, элементы и условия действительности сделки

В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки:

а) сделка - это всегда волевой акт, т. е. действия людей; б) это правомерные действия; в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

http://library.fentu.ru/book/tipp/310/141____.html

Общие положения. Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны - единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.

Условия недействительности сделок::

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

1. Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна

2. Ничтожны мнимые и притворные сделки

Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами своих обязательств. Например, продажа имущества собственником для сокрытия его от взыскания по требованию кредитора.

Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. В этих случаях руководствуются правилами о сделке, которую участники действительно имели в виду. Например, если вместо договора купли-продажи, сделку оформили как договор дарения, то применяют правила о договоре купли - продажи.

3. Заключение сделки гражданином, признанным недееспособным влечет её недействительность

4. Если сделка совершена дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими

5.Сделки с участием несовершеннолетних

6. Суд может признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение

7. Сделки, совершенные в результате обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или стечения тяжелых обстоятельств - может быть призвана судом недействительной по иску потерпевшей стороны.

8. Если законом или соглашением сторон предусмотрено оформление сделки в простой письменной форме, но данное условие нарушено, то сделка также признается недействительной

 

ПО ЛЕКЦИИ:

Проблема возникает в определении, что такое сделка. Определение историческое. Статья 153 ГК РФ (ни о чем) – подпадает все, что угодно.

- действия гражд, юр лиц, направленные на приобретение/изменение/прекращение прав и обязанностей

- сделки не только действия. И направлены и приводят к результату.

Форма. По форме влечет действительность сделки. Обратное правило не действует нарушение формы не всегда несет недействительность.

Сделка это правомерное действие, но признака в определении нет, в связи с этим возникает вопрос определения правомерности сделки.

 

16. Проблемы определения правовой природы недействительных сделок. Проблема классификации недействительных сделок. Совершение недействительной сделки как правонарушение. Составы таких правонарушений.

Недействительная сделка – определение дать практически невозможно. Является ли недействительная сделка разновидностью сделки? не является (по Попову) Сделка- это всегда правомерное действие. Недействительная сделка нарушает закон и неправомерное действие. Сделка и действительная сделка – одно и тоже. Недействительная сделка – это не сделка.

Недействительная сделка – это юридический факт, или нет?

Сделка недействительная не порождает правовых последствий – это и является юридическим фактом – не приводит к юридическим последствиям, но порождает права и обязанности.

Если это юрид факт, какое место занимает: это действие ДА (неправомерное) или это правонарушение.

Правонарушение – это действие/бездействие, имеет условие состав правонарушения, основание ответственности. Можно ли сформулировать состав недействительности сделки – нельзя. Состав для разных сделок будет разный, очень разный за пределами правоспособности, при ограничении полномочий лица, недееспособными гражданами – все они имеют разные и не имеют единого состава.

Вопрос о правовой природе неопределенный, трудно сказать, что неправомерное или правомерное и вопрос о теории недействительной сделки остается открытым.

К вопросу о классификации:

Действующий ГК содержит определение недействительных сделок как оспоримых и ничтожных (ч.1 ст. 166). Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (ос-поримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).