Субєкти оренди у господарських відносинах.

Сторонами договору оренди у сфері господарювання є орендодавець і орендар (тобто мова йде про юридичну особу або фізичну особу – суб’єкта підприємницької діяльності). У випадку, якщо однією зі сторін орендних відносин є громадянин, що не займається підприємницькою діяльністю, такі відносини не вважаються господарською орендою, а тому не підпадають під дію ГК України і регулюються виключно нормами ЦК України про найм.Орендодавцем об’єкту оренди виступає, як правило, власник. Проте, не виключена ситуація, коли орендодавцем є особа, якій майно належить на основі іншого права (права господарського відання, оперативного управління або оренди), якщо це не заборонено законодавством, засновницькими документами або договором.Виходячи зі змісту ст. ст. 765, 767 і 769 ЦК України, можна визначити права та обов’язки орендодавця.Так, орендодавець зобов’язаний:а) передати орендареві об’єкт оренди негайно або в строк, встановлений договором, в стані, обумовленому договором оренди;б) попередити орендаря про особливі властивості та недоліки об’єкту оренди, про права третіх осіб на нього;в) здійснювати капітальний ремонт об’єкту оренди, якщо інше не встановлене договором.Орендодавець має право:а) вимагати сплати орендної плати;б) вимагати повернення об’єкта оренди після закінчення терміну дії договору оренди.Важливо враховувати, що реорганізація орендодавця – юридичної особи, перехід права власності на об’єкт оренди до третьої особи не є підставами для зміни умов або розірвання договору оренди. Це правило є найважливішою гарантією прав орендаря на використання об’єкта оренди протягом терміну дії договору оренди, на умовах, узгоджених у момент підписання договору, незалежно від подальших намірів орендодавця відносно об’єкту оренди і навіть від самої долі орендодавця.Виходячи зі змісту ст. ст. 285 і 288 ГК України; ст.ст. 773, 776 і 777 ЦК України можна визначити наступні права та обов’язки орендаря.Так, орендар має право:
а) користуватися об’єктом оренди;б) вимагати продовження договору оренди на новий термін, якщо орендодавець вирішить знову передати об’єкт в оренду після закінчення терміну дії договору з орендарем. Таке право має лише орендар, що належним чином виконував свої зобов’язання. Для реалізації свого права орендар до закінчення дії договору оренди повинен повідомити орендодавця про свій намір продовжити орендні відносини. Умови нового договору оренди встановлюються угодою сторін; у разі недосягнення угоди право орендаря припиняється;в) передати об’єкт оренди в суборенду, якщо це передбачено договором оренди. Інакше необхідна згода орендодавця (ст. 774 ЦК України). Виняток становить оренда державного і комунального майна. Тут суборенда окремих об’єктів оренди допускається за загальним правилом, якщо інше не передбачене в договорі, але принципово забороняється передача в суборенду цілісного майнового комплексу, що орендується (ст. 288 ГК України);г) викупити об’єкт оренди у випадку, якщо таке право передбачене самим договором оренди (ч. 1 ст. 289 ГК України). Орендар зобов’язаний:а) своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за користування об’єктом оренди;б) використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням, якщо інше не передбачене договором.

48. Порядок укладення,істотні умови і порядок припинення договору господарської оренди. За загальним правилом договір оренди у сфері господарювання укладається в простій письмовій формі (ст. 181 ГК України). Договір оренди капітальної будівлі на термін один рік і більше, а також договір оренди земельної ділянки повинні бути засвідчені нотаріально та підлягають державній реєстрації.Умови договору оренди, узгоджені орендарем та орендодавцем, зберігають свою силу на весь термін дії договору оренди, навіть у випадку, якщо згодом законодавством встановлені правила, що погіршують становище орендаря.Істотними умовами договору оренди є (ст. 284 ГК):1) об’єкт оренди (склад і відновна вартість майна з урахуванням її індексації). Під відновною вартістю для цілей оренди розуміється залишкова вартість заміщення, тобто вартість відтворення об’єкту за вирахуванням всіх видів зносу (для нерухомості – з урахуванням вартості займаної об’єктом земельної ділянки або пов’язаних з ним прав). Відновна вартість об’єкту оренди визначається професійним оцінювачем, вона не є ринковою хоча може і співпадати з нею.2) строк, на який укладається договір оренди, встановлюється за погодженням сторін.3) орендна плата з урахуванням її індексації. За домовленістю сторін може бути встановлена натуральна або грошово-натуральна форма орендної плати. Орендар має право вимагати зміни розміру орендної плати, якщо через обставини, за яких він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршав стан об’єкту оренди (наприклад, на випадок пожежі на об’єкті оренди, викликаному попаданням блискавки).4) порядок використання амортизаційних відрахувань. Дана істотна умова є специфічною для договорів господарської оренди, проте потрібно погодитися з висловленою в юридичній літературі думкою про недоцільність визнання цієї умови істотною;5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Об’єкт підлягає поверненню в такому самому стані, в якому він був переданий, з урахуванням нормального зносу, проте сторони можуть обумовити інші умови повернення та передбачити можливість викупу об’єкта орендарем.Договір господарської оренди припиняється в наступних випадках: закінчення терміну, на який він був укладений;- викупу об’єкта оренди орендарем; ліквідації орендаря – юридичної особи або смерті орендаря – фізичної особи;- загибелі (знищення) об’єкта оренди (ст. 291 ГК України). Згідно зі ст. 291 ГК України та ст. ст. 782 і 783 ЦК України, орендодавець може зажадати розірвання договору оренди у випадку, якщо:а) орендар не вносить орендну плату більш 3-х місяців підряд;б) орендар використовує об’єкт оренди не за призначенням;в) орендар без згоди орендодавця, порушуючи умови договору оренди або закону, передав об’єкт оренди у користування третій особі;г) орендар своїми діями створює загрозу об’єкту оренди;д) орендар не проводить капітальний ремонт об’єкта оренди (якщо договір покладає обов’язок здійснення такого ремонту на орендаря).На вимогу орендаря (ст. 291 ГК України і ст. 284 ЦК України) договір оренди може бути розірваний у випадку, якщо:а) якість об’єкта оренди не відповідає вимогам,