Южный Административный Округ

 

Южный округ занимает площадь более 131 квадратных километров, или 12,2% территории Москвы. С Севера округ ограничен Ленинским проспектом, с юга - МКАД, с востока - долиной реки Москвы, с запада - долиной реки Котловки и массивом Битцевского леса.

Южный административный округ Москвы - это 1 млн. 280 тыс. жителей, или 14,9% общего населения столицы, в том числе трудоспособного возраста - 753,8 тыс. чел.

Плотность населения - 9,7 тыс. человек на кв. км (по Москве - 7,9).

Рождаемость в округе - 7,9 новорожденных на 1000 жителей, или почти на уровне среднегородского показателя (7,8).

Среди жителей округа 332,8 тысячи пенсионеров.

В составе Южного округа 16 районов:

Наименование района	Насел. (тыс. чел.)	Наименование района	Насел. (тыс. чел.)
Бирюлево Восточное	100,6	Нагатинский Затон	84,4
Бирюлево Западное	64,1	Нагорный	56,0
Братеево	67,7	Орехово-Борисово Северное	96,4
Даниловский	80,5	Орехово-Борисово Южное	101,8
Донской	35,1	Царицыно	101,1
Зябликово	97,3	Чертаново Северное	81,8
Москворечье-Сабурово	58,0	Чертаново Центральное	85,0
Нагатино-Садовники	56,0	Чертаново Южное	111,9

Сегодня в округе 15 промышленных зон, более 250 крупных предприятий и научно-производственных объединений машиностроения, металлургии, вычислительной техники, химии, деревообработки, стройматериалов, медицины, легкой и пищевой промышленности.

На территории округа расположены 9036 предприятий потребительского рынка, в том числе: 8382 - торговли, 144 - общественного питания, 510 - бытового обслуживания.

Население округа обслуживают 34 рынка, в том числе 10 продовольственных и 6 сельскохозяйственных.

На территории Южного округа расположено свыше 200 учреждений культуры (театры, музеи, киноконцертные залы, библиотеки, выставочные залы, дворцы и дома культуры, студии) окружного, городского и федерального уровня. Почти половина из них - 56 библиотек, 10 музыкальных школ, 5 выставочных залов и 11 домов культуры финансируются из городского бюджета.

На территории округа имеются 9 бассейнов, 32 мини-бассейна в детских садах, 6 стадионов, 3 горнолыжные базы, конно-спортивный комплекс «Битца» и 14 спортивных комплексов. В районе Бирюлево Западное построен и введен в эксплуатацию крытый каток «Южный».

Даниловский район

Район считается одним из престижных районов г. Москвы. Средняя арендная плата за квартиру вблизи станции метро ХХХХХХ колеблется от 300-600 долл. США за однокомнатную квартиру до 500-2000 долл. США за трехкомнатную, и за последние несколько лет неуклонно растет. Повышенный спрос объясняется как ростом общего экономического благосостояния, так и сравнительной близостью к центру столицы.

Основной целевой группой посетителей торгового центра будут жители Даниловского района – близлежащих домов, а также пассажиры метро и наземного общественного транспорта. В целевую группу второго порядка (потенциальные регулярные посетители торгового центра) следует также включить жителей соседних с Даниловским районов ЮАО – Нагатино-Садовники, донской, Нагорный, а также жителей ближайшего Подмосковья по Павелецкому направлению (в 300 м от планируемого торгового центра находится платформа «ЗИЛ», что позволит жителям юга Подмосковья пользоваться услугами торгового центра, практически не меняя свой привычный маршрут).

Даниловский район является крупным транспортным узлом. В непосредственной близости от торгового центра находится крупная транспортная развязка. С одной стороны это площадь Серпуховской Заставы, к которой сходятся Серпуховской Вал, улицы Мытная, Серпуховская. Большая и Малая Тульская и Подольское шоссе. С другой стороны – транспортная развязка Варшавского шоссе и Третьего Транспортного кольца.

В Даниловском районе расположено существенное количество офисов предприятий и организаций. В частности, к улицам с большим количеством расположенных организаций следует отнести: ул. Большая Тульская (62 организации), Малая Тульская (69 организаций), ул. Дубининская (170 организаций), Холодильный переулок (100 организаций), Люсиновская ул. (179 организаций), Большая Серпуховская ул. (124 организации), мытная ул. (90 организаций) и ул. Серпуховской Вал (54 организации). Рядом с метро находятся офисное здание налоговой инспекции (100 м) и фабрика «Госзнак» (200 м).

Ближайшим к планируемому торговому центру супермаркетом является супермаркет сети «ХХХХХ», расположенный по адресу ул. ХХХХХХ, Х. По ценовой политике он входит в верхнюю ценовую категорию, к тому же его ассортимент достаточно ограничен.

Торговые центры в районе представлены единственным торговым домом «Даниловский» (ул. Люсиновская, 70) – универмагом старого типа. Следующий торговый центр такого же формата находится у выхода из станции метро Добрынинская.

Ближайший кинотеатр – это кинотеатр сети «5-звезд» у станции метро Павелецкая, на расстоянии 4,5 км северо-восточнее планируемого торгового центра. Недалеко от станции метро ХХХХХХ находится кинотеатр «Правда» (ул. Люсиновская, 67), который в настоящий момент не функционирует.

В близлежащем районе работает несколько ресторанов. В непосредственной близости от станции метро Тульская работает один ресторан быстрого обслуживания – Макдоналдс (ул. Большая Тульская, 2). Там же находится пиццерия и кофейня. В радиусе 1-2 км от планируемого торгового центра расположены также рестораны: «ХХХХХ», «XХХХ», «ХХХХХХХХХХ», «ХХХХХ». Ближайший развлекательный центр находится на расстоянии ХХХХ м – «Ролледром на Тульской» (Холодильный пер., 3).

В непосредственной близости от будущего торгового центра находится также ХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ и ХХХХХХХХХХХХ.

 

Основные выводы:

· торговля является крупнейшей отраслью хозяйства Москвы. Каждый пятый трудоспособный москвич работает на предприятиях сферы потребительского рынка и услуг. При этом наблюдается очень высокая концентрация розничного оборота в столице – сейчас московская розничная торговля составляет около 30% всего розничного оборота России;

· в Москве созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещений. Спрос на современные торговые помещения с удачным местоположением достаточно высокий на текущий момент и эта тенденция сохранится в будущем;

· острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);

· на текущий момент очень мало современных торговых центров находится между Садовым и Третьим Транспортным кольцом;

· одно из самых заметных явлений на рынке недвижимости Москвы бум в строительстве торгово-развлекательных центров;

· в торговых центрах (в центре города) диапазон арендных ставок составляет 700 – 3000 $ за квадратный метр в год;

· размер арендной ставки устанавливается дифференцированно: якорные арендаторы (супермаркет, кинотеатр и пр.) платят меньше, кроме того, размер арендной ставки напрямую зависит от арендуемой площади (чем площадь больше, тем арендная ставка меньше), от этажности, профиля арендатора и пр.;

· средние арендные ставки на торговые площади в Москве между Садовым Кольцом и Третьим транспортным кольцом составляют 1000 $ за квадратный метр в год;

· базовые арендные ставки, как правило, не включают в себя НДС, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, которые могут составлять $40-$150 за квадратный метр в год, в зависимости от уровня торгового центра и количества оказываемых арендатору услуг;

· ставки аренды для организаций, оказывающих услуги в развлекательном сегменте рынка, значительно дифференцированы и зависят от вида оказываемых услуг. Так, для игровых автоматов ставки аренды варьируются от $800 до $2000 за кв. м в год с учетом НДС. Для кинотеатров, мультиплексов, фитнес-центров, боулингов при определении арендных ставок предоставляются значительные скидки, так как для их деятельности необходимы большие площади.

6 Организационный план

Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта планируется осуществить в рамках созданной специализированной компании ЗАО «ИНИЦИАТОР» с целью ведения всего спектра работ по эксплуатации комплекса.

Организационно-штатная структура управляющей компании представлена в таблице.