Аренда торговых помещений, арендные ставки

Ситуация на рынке аренды торговых помещений характеризуется наличием острого дефицита качественных арендаторов, т.е. арендаторов, способных платить за торговую площадь на протяжении длительного периода времени, поддерживать постоянный ассортимент и уровень обслуживания, так как, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объемы с той же скоростью, с которой на рынок выводятся новые торговые площади.

В 2003 году происходило некоторое снижение уровня арендных ставок на площади, расположенные в торговых центрах, изначально не соответствующих стандартам современных форматов торговли. При этом ставки аренды в профессиональных торговых центрах с удачным местоположением продолжают оставаться стабильно высокими. Такая ситуация побуждает девелоперов и собственников объектов уделять все больше внимания качеству возводимых торговых площадей и составу арендаторов (операторов розничной торговли и услуг).

Базовые арендные ставки, как правило, не включают в себя НДС, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, которые могут составлять $40-$150 за квадратный метр в год, в зависимости от уровня торгового центра и количества оказываемых арендатору услуг.

Арендные ставки в объектах торговой недвижимости в центре города менее всего подвержены колебанию. В этом определяющую роль играет фактор престижа, т.к. многие компании предпочитают открывать свои магазины и бутики в центральной части города с целью поддержания имиджа. Величина арендной ставки в таком случае не является определяющим фактором при выборе торговых площадей.

В Москве традиционной является практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка жестко устанавливается арендодателем и является неизменной на весь срок договора (обычно три-пять лет).

Размер арендной ставки устанавливается дифференцированно: якорные арендаторы (супермаркет, кинотеатр и пр.) платят меньше (при этом на западе обычное явление, когда якорный арендатор совсем не платит за аренду). Кроме того, размер арендной ставки напрямую зависит от арендуемой площади (чем площадь больше, тем арендная ставка меньше), от этажности, профиля арендатора и пр.

Последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены под нажимом арендаторов переходить на новые, компромиссные условия работы с ними. Арендаторы платят некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Такой вариант начисления арендной платы позволяет арендатору выплачивать арендную сумму неравными частями, что благоприятно для него, учитывая сезонность торгового бизнеса, и одновременно подстраховывает в случае макроэкономических колебаний. Для арендодателей такая схема в свою очередь гарантирует получение в период спада продаж оговоренной суммы, а в сезон пика продаж — даже большей. Благодаря такой схеме обе стороны равно заинтересованы в проведении мероприятий, направленных на привлечение в торговый центр дополнительных потоков покупателей.

Размер арендной платы определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В настоящее время ставки, взимаемые с процента от оборота предприятия, выглядят следующим образом:

• в среднем 4-5% для крупных супермаркетов;
• 15-20% для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви;
• более 20% для предприятий, торгующих ювелирными изделиями и т.д.

Схема, когда владельцы торговых центров договариваются с арендаторами на процент с оборота, широко распространена в мире. Но в нашей стране прежде она не могла быть популярна, так как требует от арендатора полной финансовой открытости. Сегодняшняя ситуация на рынке Москвы способствует переходу отечественных предприятий розничного сектора к прозрачному ведению бизнеса, что является необходимым условием для получения кредитов на развитие, которое, в свою очередь, дает преимущество перед конкурентами и возможность выхода на новые рынки.

В сегменте торговой недвижимости разброс запрашиваемых цен велик как ни в одном другом сегменте коммерческой недвижимости. Поэтому при анализе цен следует говорить о каждом секторе торговой недвижимости в отдельности:

• по основным торговым коридорам города арендные ставки колеблются в пределах 1000-3500 долларов за 1 кв. м в год;

• в торговых комплексах, расположенных в центре города диапазон арендных ставок 700-3000 долларов за 1 кв. м в год;

• в торгово-развлекательных центрах на окраинах города и МКАД уровень арендных ставок составляет 150-2800 долларов за 1 кв. м.

Стоимость аренды в торговых коридорах города, как правило, зависит от месторасположения объекта и количества арендуемой площади. Для торгово-развлекательных центров расчет несколько сложнее - здесь девелопер в первую очередь преследует цель по развитию общей концепции центра, что подразумевает привлечение известного якорного арендатора, рестораторов, создания развлекательного блока, включая кинотеатр, и т.д. Поэтому зачастую арендные ставки зависят еще и от профиля деятельности потенциального арендатора. В среднесрочной перспективе прогнозируется плавное снижение арендных ставок, главным образом, в торговых центрах города за счет постепенного насыщения рынка. Пока же цены на торговую недвижимость в Москве остаются одними из самых высоких среди крупнейших городов Европы.

Цены продажи торговых площадей аналогичным образом зависят от месторасположения объекта, приобретаемой площади и составляют от 2 до 12 тыс. долларов за 1 кв. м.

Уровень доходности развлекательных центров ниже уровня доходности торговых и офисных центров, поскольку требует больших затрат на этапе предпроектной подготовки, строительства и эксплуатации. Здание должно быть специально спроектировано в соответствии с концепцией, разработанной специалистами на основании проведенных маркетинговых исследований.

Ставки аренды для организаций, оказывающих услуги в развлекательном сегменте рынка, значительно дифференцированы и зависят от вида оказываемых услуг. Так, для игровых автоматов ставки аренды варьируются от $800 до $2000 за кв. м в год с учетом НДС. Для кинотеатров, мультиплексов, фитнес-центров, боулингов при определении арендных ставок предоставляются значительные скидки, так как для их деятельности необходимы большие площади. Кроме того, если эти предприятия являются арендаторами в торговом центре, то они выполняют роль мощных «якорей» для увеличения потока посетителей всего торгового центра. При этом операционные расходы для арендаторов, предоставляющих развлечения, начисляются по иной схеме, нежели для арендаторов-операторов торговли (которые имеют фиксированную ставку на операционные расходы), так как развлечения могут быть связаны, например, с большим потреблением электроэнергии, воды и др. ресурсов.