Рынок торговых помещений Москвы

Бурное развитие Москвы, экономическая и финансовая стабильность города, ясные цели и задачи Правительства Москвы обеспечивают привлекательность для вложения капиталов российских и иностранных инвесторов в развитие инфраструктуры потребительского рынка.

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торговых площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

· острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);

· большая емкость московского рынка недвижимости, обусловленная численностью и высокой покупательной способностью населения;

· приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как «IKEA», «Aushan», «Ramstore», «Metro»;

· поступательное развитие российских торговых сетей – «Седьмой Континент», «Перекресток», «Мосмарт», «Веймарт», «Пятерочка».

Общий объем предложения торговой недвижимости на сегодняшний день составляет более 1,5 млн. кв. м помещений, а ежегодный прирост достигает 300-400 тыс. кв. м. Так, в 2003 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах, самыми успешными из которых благодаря своей продуманной концепции стали «Мосмарт» на Ярославском шоссе, «Галерея Аэропорт», «Калужский», OBI. В 2004 году планируется завершение еще 15 проектов в области retail общей площадью 450 тыс. кв. м, наиболее значимыми из которых станут «IKEA Химки Молл», «Лига» на Ленинградском шоссе, «Екатериновка» (Ramstore VII), «Веймарт II» (74 км МКАД), ТЦ «Черемушки», «Мосмарт II», «Новинский 31», «TOBTIM».

Крупнейшие торговые объекты, введенные в Москве и МО в 2003 году:

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м
ТЦ «Гранд 2»	Ленинградское шоссе	100 000
ТЦ «Лига»	Ленинградское шоссе	36 000
«Марктауф»	Котельники	26 500
ТЦ «Калужский»	Ул. Профсоюзная	29 000
ТЦ «Квадро»	Кутузовский проспект	16 600
ТЦ «Мосмарт 1»	Ярославское шоссе	16 500
«OBI»	Химки	16 500
«OBI»	МЕГА	16 500
«Ашан 3»	Минское шоссе/МКАД	16 000
«Metro»	Ул. Рябиновая	15 000
ТЦ «Галерея Аэропорт»	Ленинградский проспект	12 000

 

Крупнейшие торговые объекты, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2004 году:

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м
ТЦ «МЕГА-2»	Химки	230 000
ТЦ «Екатериновка»	Рублевское шоссе	63 500
ТЦ «Вэймарт-2»	МКАД 71 км	55 000
ТРЦ «Пятая Авеню»	Ул. Маршала Бирюзова	45 000
ТЦ «Братиславский Круг»	Марьино	31 000
ТЦ «Мосмарт 2»	Дмитровское шоссе	26 000

Объекты торговли на территории Москвы распределены весьма неравномерно: почти 60% существующих площадей находятся в Северо-Западном, Юго-Западном и Западном округах и 20% площадей сконцентрировано в Центральном округе Москвы. На текущий момент очень мало современных торговых центров находится между Садовым и Третьим Транспортным кольцом. В связи с этим, правительством Москвы была принята генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года, предусматривающая увеличение количества торговых площадей в срединных и периферийных районах столицы: - создание на внешнем периметре города на границе с областью торговых зон межрегионального значения (Молжаниново - Шереметьево, Толстопальцево - Внуково, Домодедово), а в срединной зоне города, в основном на пересечении третьего транспортного кольца с основными радиальными транспортными коммуникациями - торговых зон городского значения.

Уровень вакантных площадей крайне низок. Так, для успешных торговых центров этот показатель равен 2-5%, а для торговых коридоров и того меньше - до 1,5%. При этом самый низкий уровень свободных помещений – 0,6% отмечается в Юго-Западном районе. По итогам 2004 года прогнозируется некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также потери привлекательности теми торговыми центрами, в которых отсутствует единая концепция развития или профессиональное управление.

Основные меры градостроительной политики Москвы согласно генеральной схеме направлены на решение следующих задач:

· обеспечить значительный прирост новых торговых площадей;

· увеличить долю крупных торговых объектов;

· сократить строительство некапитальных объектов до 2005 года;

· интенсифицировать использование городских территорий, зарезервировать их для строительства крупных многофункциональных зон в основных общественно-транспортных узлах.

Приоритетами инвестиционной политики города в розничной торговле являются:

• Магазины сниженных цен;
• Крупные торговые объекты, предусмотренные Генеральной схемой их размещения;
• Современные торговые комплексы на базе существующих рынков оптово-розничной торговли.

Генеральная схема предусматривает увеличение общего количества торговых площадей в столице с 8 млн. кв. м до 16 млн. кв. м. Причем 6,3 млн. кв. м должно появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. В том числе должны быть реорганизованы в торговые девять зон производственных и незастроенных территорий площадью от 13 га до 38 га, находящиеся рядом с крупными транспортными узлами. В Москве возможно оформление земельных участков в аренду сроком до 49 лет, право их долгосрочной аренды можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. Стоимость выкупа права аренды на первичном рынке зависит от расположения и целевого назначения земельного участка и может достигать $1800 за 1 кв. м.

Схемой предусмотрено выравнивание сложившейся диспропорции в размещении торговой сети с приоритетным размещением нового строительства в районах с наиболее высоким дефицитом торговых площадей. Доля крупных объектов в Центральном административном округе по отношению к городу сократится с 24% до 15% к 2005 году.

В целом емкость торговой сети к 2020 году увеличится вдвое и достигнет 16 млн. кв. м, обеспеченность населения торговыми площадями возрастет до 1850 кв. м на 1000 жителей. Изменится доля крупных торговых объектов с 34% до 56%. На реализацию схемы предполагается привлечь порядка 70 млрд. долларов США.