В каких случаях возникает необходимость консорциальных кредитов? Каковы основные положения консорциального договора? Возможны ли другие формы совместного кредитования?

Каким образом разные виды обеспечения кредита уменьшают риск банка при кредитовании?

Назовите источники возврата кредита и способы обеспечения возвратности кредита. Раскройте понятие залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Каковы права и обязанности сторон залоговых отношений, методы оценки стоимости залога, порядок обращения взыскания на заложенное имущество? Расскажите об условиях залога движимого и недвижимого имущества, о специфике кредитования под залог ценных бумаг.

35. Раскройте нормативно-правовое регулирование деятельности кредитных организаций по предоставлению ипотечных кредитов, содержание и оформление кредитных договоров. Какие факторы сдерживают развитие ипотеки в России?

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Предметом ипотеки могут быть:

• земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации);
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

(Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5 )

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно. На государственном уровне ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества: возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме) без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья; жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита; возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи; безопасность операции, обеспеченая страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности; льгота заемщику по подоходному налогу на весь срок ипотеки; не слишком обременительные платежи по ипотеке за счет длительного срока кредитования; возможность досрочного погашения кредита (в большинстве ипотечных программ). Недостатки: «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования); дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита (оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья); принятие во внимание некоторыми кредитными организациями доходов только по основному месту работы, подтвержденных справкой; дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. (в зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит). Найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер.