Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены

 

До сих пор речь шла о двусторонних сделках, когда совершается прямой обмен. Это, конечно, самый простой вариант, но он сопряжен с многочисленными сложностями: необходимо найти человека, которому нужна ваша недвижимость и который располагает чем-то, что требуется вам. Нетрудно представить себе, что такое сочетание отыскать не легко. Поэтому на встречах эксчейнджеров отводится много времени поиску вариантов обмена, в которых участвует три или более стороны.

В качестве иллюстрации приведем реально состоявшуюся сделку между участниками одной из таких встреч в Солт-Лейк-Сити.

Мистеру Блумквисту было семьдесят три года. Он жил в многоэтажном доме и испытывал серьезные трудности при ходьбе по лестницам. Как-то Блумквист потерял равновесие и упал с лестницы. К счастью, обошлось без серьезных повреждений, но эта история заставила его задуматься. Он понял, что в жизни надо что-то менять, и приобрел по соседству небольшой индивидуальный дом в стиле ранчо. Теперь у них с женой было два дома, и, следовательно, вдвое возросла плата за жилье. Переехав в новый дом, они выставили старый на продажу, но покупателей все не было. Тогда мистер Блумквист посетил собрание эксчейнджеров и предложил свой старый дом на обмен.

На этой же встрече присутствовала миссис Руш. Она предложила Блумквисту взамен две квартиры в кондоминиуме и дополнительно 20 тысяч долларов в виде бартерного кредита. Но ему не нужны были эти квартиры, поэтому прямая сделка не могла состояться.

На той же встрече мистер Уэлч предложил участок земли в сельской местности, на который было получено разрешение на строительство промышленных складов. Это предложение заинтересовало Блумквиста, но Уэлчу не нужен был его дом.

В то же время Уэлч был готов поменять свою землю на квартиры миссис Руш и ее кредит. В конце концов каждый получил то, что хотел. Вот как выглядел этот трехсторонний обмен:

 

Схема 22.1

 

Мистер Блумквист получил участок под застройку, мистеру Уэлчу достались две квартиры вместе с бартерным кредитом, а миссис Руш въехала в дом Блумквиста.

Не забывайте, что обмен основывается на реальной ценности недвижимости (ее активе), а не на стоимости в денежном выражении. Как видите, баланс активов в каждом случае был равен 100 тысячам долларов. Заметьте также, что реальная ценность квартир миссис Руш составляла 80 тысяч долларов, поэтому ей надо было что-то добавить, чтобы выровнять баланс. Она могла бы просто предложить недостающую сумму или выдать долговое обязательство. Однако Руш предложила бартерный кредит, который может быть обменян на различные товары и услуги соответствующей стоимости у компаний, признающих подобные кредиты.

Давайте посмотрим, какие преимущества получила каждая из сторон и насколько они превосходили активы каждого объекта недвижимости в размере 100 тысяч долларов.

Мистер Блумквист избавился от лишнего дома, который ему был не нужен. Он сократил свою задолженность, составлявшую 210 тысяч долларов, и смог уменьшить ежемесячные расходы примерно на 1650 долларов.

Блумквист перенес свои активы с дома, который вряд ли прибавил бы в цене в ближайшем будущем, на участок земли, обещавший реальный и быстрый прирост стоимости. Кроме того, он был избавлен от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости капитала, так как дом, который он обменял на землю, был его основным жилищем на протяжении, как минимум, двух из предыдущих пяти лет.

Миссис Руш избавилась от квартир в кондоминиуме, который находился далеко от ее места жительства, и взамен приобрела большой особняк. Правда, ей пришлось взять на себя большую задолженность, но вскоре женщина нашла жильцов, которые заключили с ней договор аренды на два года с правом последующего выкупа. Таким образом, у нее стало меньше забот по уходу за недвижимостью и меньше транспортных расходов. Кроме того, она получила дополнительные налоговые льготы, а также возможность продажи дома в обозримом будущем, что позволит получить деньги и вложить их в другое прибыльное предприятие. Миссис Руш тоже не пришлось платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену подпадала под требования статьи 1031.

Мистер Уэлч расстался со своей землей, которая не приносила ему ничего, кроме отрицательного денежного потока в виде налогов на недвижимость. Теперь у него были две квартиры, которые он сдавал внаем, обеспечивая себе положительный денежный поток. Кроме того, амортизация недвижимости обеспечивала ему налоговые льготы, которых он был лишен, владея землей. Уэлч также был избавлен от необходимости платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену была осуществлена с соблюдением требования статьи 1031.

Теперь вы видите, что преимущества обмена зачастую важнее, чем стоимость и наличные деньги. Богатый папа частенько говорил: «Деньги – это мусор!» Хотя иметь их, в принципе, неплохо, но если они являются главным мотивом в операциях с недвижимостью, то это может вам дорого обойтись. Намного выгоднее обмениваться недвижимостью, дополнительно получая целый набор различных преимуществ. При обмене богатство растет быстрее, чем при совершении других видов сделок. Как видите, обмен недвижимости приводит к такому же быстрому росту активов, как и в те времена, когда мой отец обменивал лошадей на сено. Это дает лучшие результаты, чем медленная процедура ожидания денег от сделок купли-продажи.