Организация текущего и капитального ремонтов ЖФ

- это комплекс организ-техн-х, финансовых меропр-й по уменьш-ю физ мор износа. Выделяют текущий и капитальный ремонт.

Текущий – это восстановление работоспособности конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, а также поддержание эксплуатационных показателей.

Капитальный – восстановление ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, улучшения эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт. Цель - систематически и своевременно проводить работы по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Различают: профилактический и непредвиденный.

Профилактический – основной вид ТР, если он выполняется своевременно, то жители обслуживаются бесперебойно, увеличиваются межремонтные сроки КР и снижается его стоимость. На проведение ПР должно выделяться от 70 до 90 % всех средств, которые отпускаются домохозяйствами на ТР. проводится 1 раз в 3 года.

В состав ПР входят: - профилактический осмотр - наладка и регулирование инженерного оборудования - устранение других неисправностей, выявленных при осмотре - подготовка здания к зимнему и летнему периоду.

Непредвиденный ТР – исправляются дефекты, возникшие при эксплуатации здания, по заявкам населения, дефекты, выявленные персоналом домохозяйства и аварийные работы.

Текущий ремонт проводится силами управ. компаний, а также привлекаемыми по конкурсу специалистами.

Последовательность планирования тек. ремонта:

1)Определяем виды и объемы работ по исправлению дефектов;

2)Планируем продолжительность ремонта;

3)Определяем число захваток;

4)Определяем ритм потока;

5)Определяем количество звеньев рабочих по каждому виду работ

6)Составляем график работ.

7)Приёмка оконченного тек.рем. проводится комиссией.

Текущий ремонт выполняется подрядным или хозяйственным способами.

Подрядный способ – заключается договор (лифты, центральные тепловые пункты, систему автоматизации и диспетчеризации). Остальные - выполняются специализир. службами при жилищных организациях или создаются собственными силами первичных организаций. Аварийные работы производят ремонтные службы.

План ТР составляется на год с разбивкой по кварталам, включает затраты труда на ремонт и стоимость ремонта. Потом составляется сводный план, в котором в денежном выражении объем ремонта делится на подрядный или хозяйственный.

Капитальный ремонт. КР – частичное устранение физического износа, его часто совмещают с модернизацией (устранение морального износа)

Комплексный КР(ККР) – основный вид КР. Периодичность 30, 24, 18 лет в зависимости от группы капитальности здания. При проведении ККР износившиеся эл-ты заменяют новыми, более современными кроме наружных стен, фундаментов и ЖБ перекрытий.

Выборочный КР(ВКР) – замена отдельных конструкций инженерного оборудования здания (ремонт крыш, фасадов, лифтового хоз-ва и др).Периодичность 6 лет

Также различают внеплановый и аварийный КР. Планы КР составляются на 5 лет и на длительную перспективу

Средства, выделяемые на КР, могут направляться на финансирование изыскательских и проектно-сметных работ.

После утверждения плана работ на год ЖЭО составляет и предоставляет в местную админ-цию на утверждение титульный список с указ. объекта реконстр. параметров работ

Список передается финансирующему банку. Расчет производится за полностью готовый объект или секцию дома без промежуточных платежей. Оплата производится после подписания акта приемки здания приемочной комиссией.

ЖЭО выступает в роли заказчика и заключает договор с ремонтно-строительными организацией. Заказчик обязан передать подрядчику проектно-сметную документацию и организовать переселение жителей дома, в котором проводится ККР. Приемку проводит приемочная комиссия. Она дает оценку качеству выполняемых работ, а подрядная организация несет ответственность за кач-во работ.

Принципы планирования капитального ремонта:

- Сохранение и приумножение жилого фонда

- Программно-целевое проведение ремонтов

- Долгосрочность планирования

- Непрерывность планирования

- Комплексность план-я – план-ся не только жилой фонд, но и соц.-культ. база для обслуживания населения.

- Оптимизация планирования по показателям: 1) улучшение соц. условий проживания; 2) снижение эколог. опасностей; 3) повышение роли социализации территорий.

Гл. проблемой план-я ремонта явл. нехватка средств, усугубляемая выс. уровнем инфляции.

На капитальный ремонт должны ставиться здание полностью или его относительно самостоятельные части (секции, группа секций).При необходимости выполняется кап.рем. отдельных конструктивных элементов или инжен.систем.

При реконструкции здания осуществляется:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек и при необходимом обосновании их частичная разработка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных сетей);

улучшение архитектурной выразительности здания и благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и соц.-культ. Назначения может предусматриваться как расширение существующих зданий, так и строительство новых зданий. И сооружений подсобного и обслуживающего назначения.

Плановые сроки начала и окончания ремонта и реконструкции д. назначаться на основании норм.

В ПСД должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные работы и агрегаты распределения на 2 части.