Законодательное регулирование операций аренды

Многие предприятия, расширяя свой бизнес, нуждают­ся в новых помещениях, зданиях, сооружениях, в н о в о м о б о -рудовании и в другом имуществе. Одним из распространен­ных способов получения имущества является его аренда. Взаимоотношения сторон, возникающие при аренде, регули­руются договором аренды. Общий порядок законодательного регулирования арендных отношений установлен главой 34 «Аренда» ГК РФ [1].

Сторонами договора аренды являются: арендодатель, который обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование, и арендатор, который обязуется получить имущество и своевременно вно­сить плату (арендную плату) за пользование имуществом. Следовательно, при передаче имущества в аренду право соб­ственности на передаваемые вещи не передается. Следует

406 Бухгалтерский финансовый учет

иметь в виду, что право сдачи в аренду принадлежит арендо­дателю.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, обо­рудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использова­ния (непотребляемые вещи). Применительно к объектам бухгалтерского учета в аренду можно сдавать основные сред­ства, инвентарь и хозяйственные принадлежности.

По окончанию аренды арендатор возвращает имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ продукция и доходы, полученные арендатором, являются его собственностью и, следовательно, подлежат учету на его балансе.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть зак­лючен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор заключается на определенный срок. Если срок в договоре не оговорен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, как правило, должны быть определены условиями договора аренды. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Если арендатор вовремя не возвратил имущество, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Обязанность производить капитальный ремонт имуще­ства, переданного в аренду, ст. 609 ГК РФ возлагает на арен­додателя. Понесенные при этом затраты включаются в состав прочих расходов организации. Срок проведения ремонта уста­навливается договором, а если он не определен договором - то в разумный срок. При нарушении арендодателем этой обязан­ности арендатор может по своему выбору:

• сам произвести ремонт и взыскать с арендодателя сто­имость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

15. Учет аренды основных средств 407

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность поддерживать работоспособность оборудова­ния путем своевременного обслуживания и проведения теку­щего ремонта возлагается на арендатора. Затраты на эти виды работ включают в состав текущих расходов организации.

Очень часто у арендатора возникает необходимость про­извести модернизацию или реконструкцию арендованного имущества, в результате которых производятся улучшения арендованного имущества. Различают отделимые и неотдели­мые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения могут быть отделены от арендуе­мого имущества без вреда для его назначения и целостности. На производства такого рода улучшений нет необходимости получать разрешение арендодателя. Такие улучшения, как правило, являются собственностью арендатора и подлежат учету в составе его основных средств

Неотделимые улучшения не могут быть отделены от арен­дуемого имущества без вреда для его назначения и целостно­сти. На производство этих улучшений обязательно необходи­мо получить согласие арендодателя. В случае получения согласия арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. В противном случае его затраты возмещению не подлежат.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны соответствующие данные об имуществе, подлежащем переда­че арендатору (состав и стоимость), срок аренды, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, распре­деление обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и другие условия аренды.

Договором аренды может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по ис­течении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкуп­ной цены, в этом случае договор аренды заключается в фор­ме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.