Методика и организация проведения семинарских занятий

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ПРОВЕДЕНИЮ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

(для студентов направления подготовки

38.04.02 «Менеджмент»дневной формы обучения)

профессионально-образовательная программа

«Производственный менеджмент в строительстве»

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ

Образовательная организация высшего профессионального образования

«Донбасская национальная академия строительства и архитектуры»

 

Кафедра «Менеджмент организаций»

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ПРОВЕДЕНИЮ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

(для студентов направления подготовки

38.04.02 «Менеджмент»дневной формы обучения)

профессионально-образовательная программа

«Производственный менеджмент в строительстве»

 

Утверждено

на заседании кафедры

«Менеджмент организаций»

протокол № 8 от 18.11.2015 г.

 

 

Макеевка, ДонНАСА 2015

УДК 338

 

Методические указания по проведению семинарских занятий по дисциплине «Управление недвижимостью» для магистров направления подготовки 38.04.02 «Менеджмент» дневной формы обучения профессионально-образовательной программы «Производственный менеджмент в строительстве»/ Сост.: Е.В. Балабенко. - Макеевка: ДонНАСА, 2015. - 61 с.

 

К методическим указаниям входят цели и задачи дисциплины, тематика и объем учебного процесса, содержание семинарских занятий, темы рефератов и требования к их оформлению, индивидуальные задания для аудиторной работы студентов, вопросы к экзамену, критерии контроля знаний и умений студентов, а также список рекомендуемой литературы по курсу.

 

 

Составители: доц. Балабенко А.В.

 

Рецензенты: д.гос.упр., проф. Вольская Е.М.

ст. препод. Богак Л.Н.

 

Ответственный за выпуск: доц. Иванов М.Ф.

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие положения.............................................................................. 5

2. Тематический план проведения семинарских занятий по дисциплине «Управление недвижимостью»....................................................................... 7

3. Содержание семинарских занятий по дисциплине «Управление недвижимостью».............................................................................................. 8

4. Требования к оформлению реферата............................................... 50

5. Вопросы к экзамену........................................................................... 54

6. Контроль знаний и умений студентов............................................... 55

7. Перечень рекомендованной литературы по курсу.......................... 56

8. Приложения....................................................................................... 58

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

1.1. Нормативные документы по изучению дисциплины

Методические указания к практическим занятиям по дисциплине «Управление недвижимостью» предназначены для магистров направления подготовки 38.04.02 «Менеджмент» дневной формы обучения.

Составлены в соответствии с:

- технологической инструкции ТИ-2 «Положения об организации и планировании самостоятельной работы студентов под руководством научно-педагогического руководителя» (ДонНАСА, приказ ректора №12-01-3 от 27.02.02);

- образовательно-профессиональной программы подготовки магистров направления подготовки 38.04.02 «Менеджмент», в соответствии с рабочей программой дисциплины.

 

1.2. Цель, предмет и задачи изучения дисциплины

Данная дисциплина предусматривает приобретение студентами системных знаний по теоретическим основам и организационно-методических основ по управлению недвижимостью.

Целью преподавания дисциплины «Управление недвижимостью» является формирование у будущих менеджеров современной системы взглядов и специальных знаний в области управления недвижимостью.

В качестве объекта изучения выступает рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

Предметом изучения данного курса служит система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Основная задачадисциплины «Управление недвижимости» – дать студентам – будущим менеджерам различных сфер и уровней управления систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В краткой и доступной форме изложены сущность инвестирования, финансирования и страхования объектов недвижимости.

 

ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН ПРОВЕДЕНИЯ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

Индекс занятия	Тема семинарского занятия	Кол-во академических часов
Семестр 1 (осенний)
С-УН-1-2	Определение и классификация объектов недвижимости
С-УН-1-2	Контроль знаний и умений студентов	0,5
С-УН-3	Земельный участок как основа недвижимости	1,5
С-УН-4	Земельные отношения	1,5
С-УН-3-4	Контроль знаний и умений студентов	0,5
С-УН-5	Рынок недвижимости и его особенности
С-УН-6	Сделки с объектами недвижимости	1,5
С-УН-5-6	Контроль знаний и умений студентов	0,5
С-УН-7	Оценочная деятельность
С-УН-8	Основные подходы к оценке объектов недвижимости	2,5
С-УН-7-8	Контроль знаний и умений студентов	0,5
С-УН-9	Ипотечное кредитование недвижимости
С-УН-10	Управление недвижимостью	1,5
С-УН-9-10	Контроль знаний и умений студентов	0,5
	Всего семинарских занятий за семестр	15,5
	Всего семинарских занятий за курс

 

3. СОДЕРЖАНИЕ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

Вопросы для обсуждения

1. Как исторически формировалось определение недвижимости.

2. Опишите законодательное становление понятия недвижимость в Украине.

3. Дайте характеристику термина «недвижимость» в контексте формирования понятия «предприятие».

4. Перечислите основные признаки недвижимости и охарактеризуйте каждый из них.

5. Охарактеризуйте объект недвижимости как благо и как источник дохода.

6. Какие стадии жизненного цикла объектов недвижимости Вы знаете. Дайте характеристику каждой стадии.

7. Приведите классификацию объектов недвижимости.

8. Какие виды и их подвиды объектов недвижимости существуют.

9. Охарактеризуйте и классифицируйте объекты коммерческой недвижимости.

Тематика рефератов

1. Общая характеристика законодательства, регулирующего оборот объектов недвижимости в Украине.

2. Основные вопросы деятельности ГАСК в Украине.

3. Характеристика особенностей и проблем классификации, объектов недвижимости (здания, помещения, квартиры, строения, целостные имущественные комплексы, земельные участки, паи, объекты незавершенного строительства, имущественные права).

4. Документы свидетельствуют о статусе объекта незавершенного строительства.

5. Основные права и обязанности собственника объекта незавершенного строительства.

6. Анализ возможных путей приобретения объекта незавершенного строительства.

7. Государственная регистрация имущественных прав на недвижимость и их ограничений.

Ситуационное задание

Выберите рынок определенного типа недвижимости (жилая недвижимость, коммерческая недвижимость и т.д.).

Определите границы региона и выделите анализируемый сегмент ранка.

Проведите анализ общеэкономической и социально-политической ситуации в выбранном регионе.

Проведите анализ экономического потенциала и перспектив развития региона.

Сделайте вывод о потенциальных изменениях развития выбранного рынка недвижимости.

Вопросы для обсуждения

1. Что такое земельный участок? Чем отличается делимый участок от неделимого.

2. Что входит в паспорт земельного участка.

3. Целевое назначение земель в Украине.

4. Особенности функционального зонирования земель.

5. Особенности территориального зонирования земель.

6. Особенности экономического зонирования земель.

Тематика рефератов

1. Основания возникновения прав на земельные участки.

2. Основания прекращения прав на земельные участки.

3. Порядок предоставления земельных участков для строительства.

4. Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

5. Основания и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки.

6. Понятие и виды сделок с землей.

7. Купля-продажа земельных участков, аренда земли, залог земельных участков и права аренды земельных участков.

8. Земельный участок как объект сделок. Земельный участок как объект гражданских прав.

9. Особенности сделок с землей, с 01.01.2015. Регистрация прав на земельные участки.

10. Ограничения оборотоспообности земельных участков. Назначение (категории) земельных участков.

 

Ситуационное задание

Используя приведенную классификацию видов объектов недвижимости (тема 2 лекционного материала) подготовить электронную презентацию по теме «Виды объектов кадастрового учета». В работе необходимо осветить особенность объекта недвижимости, нормативно-правовую базу регулирующую правовую сторону объекта недвижимости, указать основные документы необходимые при постановке на кадастровый учет (с указанием образцов и способов составления), а также описать механизм постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Задание выполнять по вариантам (таблица 1), в соответствии с номером в списке группы.

 

Вопросы для обсуждения

1. Кто являются с убъектами правовых земельных отношений? Охарактеризуйте каждого.

2. Что входит в объекты земельных отношений.

3. Какой нормативно-правовой базой регламентируются земельные отношения.

4. Что в себя включают земельные отношения.

5. На каких основаниях земельные участки находятся в собственности субъектов Украины? Охарактеризуйте каждый случай.

6. Что такое градостроительный регламент?

7. В каком случае проводится землеустройство?

8. Что понимается под землеустроительным процессом.

9. Что входит в землеустроительную документацию.

10. Какие мероприятия осуществляются при проведении землеустроительства.

 

Тематика рефератов

1. Способы и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

3. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации.

Таблица 1

Виды объектов кадастрового учета

Варианты
1, 2, 11, 12, 21, 22	3, 4, 13, 14, 23, 24	5, 6, 15, 16, 25, 26	7, 8, 17, 18, 27, 28	9, 10, 19, 20, 29, 30
Земля: а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах: - под жилье (селитебная территория), - под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг, - под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория), - под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения) б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): - под дачное и садово-огородное использование, - под жилую застройку, - промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.), - сельскохозяйственного назначения, - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, - участки недр, - земли резерва, назначение которых не определено	Жилье (жилые здания и помещения): - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.) - индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)	Коммерческая недвижимость: - офисные здания и помещения административно-офисного назначения - гостиницы, мотели, дома отдыха - магазины, торговые центры - рестораны, кафе и др. пункты общепита - пункты бытового обслуживания, сервиса	Промышленная недвижимость: - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения - мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения паркинги, гаражи - склады, складские помещения	Недвижимость социально-культурного назначения: - здания правительственных и административных учреждений - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты - религиозные объекты.

4. Предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

5. Образование земельных участков. Разграничение государственной собственности на земельные участки. Распоряжение земельными участками.

6. Прекращение вещных прав на земельные участки.

7. Порядок отказа собственника от права собственности на земельный участок.

8. Порядок изъятия земельного участка и жилого помещения для государственных нужд.

Ситуационное задание

Выбрать свободную территорию в районе, где Вы проживаете (земли запаса). Выполнить замер территории, сделать фотосъемку на местности и представить спутниковую фотосъемку данной территории.

Описать территориальные факторы внешней среды, оказывающие прямое (косвенное) воздействие на перспективное развитие территории и дать их предварительный анализ:

- расположение участка в планировочной структуре города;

- природные и климатические условия;

- транспортное положение;

- условия расселения;

- экономика;

- социальная инфраструктура;

- инженерная инфраструктура;

- другие.

Заключение. Обосновать целевое назначение данной территории исходя из результатов изучения внешней среды. Сдать результаты исследования преподавателю в виде пояснительной записки проектируемого участка территории.

Вопросы для обсуждения

1. Для чего нужен рынок недвижимости.

2. В чем заключается сущность рынка недвижимости?

3. Кто является экономическим субъектом рынка недвижимости?

4. Институциональные участники рынка недвижимости.

5. Неинституциональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

6. По способу совершения сделок как делят рынок недвижимости и, что понимается под этими делениями?

7. Какие функции выполняет рынок недвижимости? Привести характеристику каждой.

Тематика рефератов

1. Рынок недвижимости как рынок товара и капитала.

2. Особенности рынка недвижимости.

3. Состояние и тенденции рынка недвижимости Донецкого региона.

4. Состояние и тенденции рынка недвижимости Украины.

5. Взаимодействие участников рынка недвижимости.

6. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.

Ситуационное задание

На основе анализа данных за предыдущий период (табл. 2) построить график кривой спроса и кривой предложения, определить равновесную цену и сравнить полученный результат с реальными ценами сделок на рынке.

При выполнении задания необходимо рассчитать три модификации кривых спроса и предложения:

Таблица 2

Данные о продаже жилой недвижимости в г. Донецке (брать с сайта http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html)

Период	Цена за м^2, долл	Q предложения жилья, долл.	Q спроса, долл.
Жилье СПС	Элитное жилье	Низкокачественное жилье	Жилье СПС	Элитное жилье	Низкокачественное жилье
04.2012
06.2012
09.2012
01.2013
03.2013
06.2013
09.2013
01.2014
03.2014
06.2014
09.2014
01.2015
03.2015
06.2015
09.2015

СПС – социально-потребительский стандарт

 

1) определение зависимости для лиц с наиболее характерным, средним уровнем дохода, приобретателями жилья, которое соответствует фактическому социально-потребительскому стандарту (СПС);

2) определение зависимости на жилье, превосходящее по своим характеристикам СПС (элитное жилье);

3) динамика спроса и предложения на рынке низкокачественного жилья.

Вопросы для обсуждения

1. Охарактеризуйте триаду правомочий на объекты недвижимости.

2. Что такое сделка? Какие признаки сделок?

3. Приведите классификацию сделок по различным признакам.

4. Сделка представляет собой единство четырех элементов. Охарактеризуйте каждый.

5. В каком случае возникает право собственности на объект недвижимости? Прокомментируйте каждый вариант.

6. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом).

7. Дайте определение понятию аренда объектов недвижимости.

8. Законодательная основа аренды объектов недвижимости.

9. Виды аренды и их особенности.

Тематика рефератов

1. Заключение сделок на недвижимость, которая строится.

2. Нотариус как регистратор. Особенности практической деятельности, отличия компетенции от сотрудников Укргосреестра.

3. Анализ способов регистрации имущественных прав. Какие сделки могут послужить основанием для регистрации прав нотариусом.

4. Отношения с арендаторами после продажи объекта.

5. Аренда недвижимости. Регистрация прав аренды на недвижимость. Особенности договоров аренды на срок более трех лет.

6. Понятие, сущность и назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Источники правового регулирования государственной регистрации прав.

8. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.

Ситуационное задание №1

Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. рублей ежегодно увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через 4 года, после приобретения?

 

Ситуационное задание №2

В соответствии с типом операций с недвижимым имуществом, указанным ниже, заполнить таблицу

Таблица

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав

1. Купля-продажа

2. Наследование по закону или по завещанию

3. Реализация обязательств (залог или долги)

4. Приватизация; национализация

5. Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

6. Изъятие земельного участка и снос строения

7. Обмен и мена

8. Акционирование

9. Изменение состава с разделом имущества

10. Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

11. Внесение имущества в уставный капитал

12. Долевое строительство с выделением долей

13. Оформление кредита под залог недвижимости

14. Расселение (коммунальной квартиры)

15. Вступление в кондоминиум

16. Инвестирование средств

17. Строительство, реконструкция

18. Передача в доверительное управление

19. Аренда, наем, поднаем, перенаем

20. Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

21. Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

22. Введение и снятие сервитутов, бронирование

23. Страхование

 

Вопросы для обсуждения

1. С какой целью проводится оценочная деятельность.

2. Кто выступает субъектом оценочной деятельность и что может быть объектом оценки.

3. Основные этапы осуществления процедуры оценки и их характеристика.

4. Что такое единая система стандартов оценки?

5. Основными направлениями развития оценочной деятельности.

6. Какие виды стоимости объектов недвижимости существуют и их характеристика.

7. Факторы цены объекта недвижимости.

8. Принципы оценки объектов недвижимости.

9. Методы оценки объектов недвижимости.

Тематика рефератов

1. Проверка объекта недвижимости перед его приобретением. Как и где получить информацию.

2. Характеристики и особенности аудита объекта недвижимости, планируемого к приобретению.

3. Виды аудитов объектов недвижимости. Что такое Due Diligence применительно к объекту недвижимости. Основные требования к проверке.

4. Самые распространенные дефекты объектов недвижимости по результатам проверки.

5. Порядок получения разрешительных документов на выполнение подготовительных и строительных работ и ввода объектов строительства в эксплуатацию.

6. Новые штрафные санкции в сфере градостроительства.

7. Дополнительные процедуры, необходимые для принятия решения о приобретении объекта.

8. Формы закрепления намерений сторон до заключения основной сделки – целесообразность и особенности заключения.

 

Ситуационное задание №1

Стоимость вакантного участка земли 780 тыс. ед. Инвестору предлагают несколько вариантов застройки этого участка. Возможно строительство одного из зданий, параметры которых приведены в таблице 3, или строительство культурно-развлекательного комплекса, позволяющего получить рентабельность капитальных вложение 25%. Определить наиболее приемлемый вариант застройки для инвестора.

 

Таблица 3

Данные о стоимости и затратах на строительство зданий

Наименование показателя	Типы зданий, рекомендуемых для строительства
Здание А	Здание Б
Ожидаемая цена продажи участка со зданием, тыс. ед.
Площадь здания, м^2
Затраты на строительство, тыс. ед./м^2	8,0	8,1

 

Ситуационное задание №2

Инвестор приобрел земельный участок стоимостью 750 тыс. ед. с целью его благоустройства и дальнейшего использования. Существует несколько вариантов его благоустройства, представленных в таблице 4. Определить целесообразность проведения каждого из вариантов благоустройства исходя из принципа вклада.

Таблица 4

Данные о возможных улучшениях земельного участка (тыс. ед.)

Варианты благоустройства	Затраты на проведение благоустройства	Ожидаемая стоимость земельного участка после благоустройства
Платная автостоянка
Установка аттракционов
Строительство кафе

 

Ситуационное задание №3

Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 2500 тыс. ед. площадью 15,2 соток для строительства гаражного комплекса. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая инженерными сооружениями) – 5 м² на каждый гараж. При строительстве гаражей площадью 15 м² предполагаемая цена продажи составит 100 тыс. ед., а затраты на строительство каждого – 50 тыс. ед. При строительстве гаражей площадью 18 м² предполагаемая цена продажи составит 120 тыс. ед., а затраты на строительство каждого – 60 тыс. ед. При строительстве гаражей площадью 24 м² предполагаемая цена продажи составит 140 тыс. ед., а затраты на строительство каждого – 75 тыс. ед. определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного надела.

Вопросы для обсуждения

1. Какие основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости используются в Украине.

2. Опишите затратный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

3. Опишите сравнительный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Опишите доходный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

5. На какие этапы оценку стоимости объектов недвижимости можно разделить. Опишите каждый этап.

Ситуационное задание

По данной теме предполагается решение комплексной задачи по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с применением основных подходов и методов оценки.

Цель комплексной задачи – приобретение навыков оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, самостоятельной работы с законодательными и нормативными документами, справочной литературой, материалами периодической печати, данными отчетов и другой информацией, анализа и обобщения разных методов оценки доходной недвижимости.

Рыночный подход

Рыночный подход (market data approach) исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок по объектам со схожими характеристиками. Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход к оценке недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход базируется на рыночной информации, его еще называют рыночным. Однако следует подчеркнуть, что два других подхода к оценке недвижимости (доходный и затратный) тоже черпают информацию с рынка. Первый из них использует информацию о рыночных среднесрочных ставках арендной платы. Кроме того, коэффициенты капитализации также определяются на основе рыночных данных. Затратный подход использует информацию о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, о среднесрочной величине накладных расходов и среднеотраслевой рентабельности.

Рыночный подход основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

При использовании рыночного (сравнительного) подхода к оценке стоимости недвижимости предпринимается следующее:

а) изучение рынка и предложений на продажу, объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

б) сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: цена продажи и запрашиваемая цена, оплата сделки, физические характеристики, местоположение объекта и другие условия сделки (следует отметить, что запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу являются, как правило, верхней границей рыночной стоимости, а цены предложений её нижней границей);

в) анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиями продажи;

г) корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

д) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость объекта недвижимости К при рыночном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта.

 

К = Рк ± SD,

 

где Рк - продажная цена аналогичного объекта (руб.) (совокупности однородных аналогов);

SD - сумма поправочных корректировок (%).

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых, однородных объектах. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка (корректировка) по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на ее создание (или ликвидацию). На сегодняшний момент отсутствует единый набор корректировок (поправок). Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок таблица 5.

Таблица 5

Поправки Американского института оценщиков

Виды поправок	%
1. Состав имущественных прав
2. Условия финансирования
3. Время
4. Местоположения
5. Условия продаж
6. Физические характеристики

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная надбавка умножается на скорректированную первоначальную цену.

Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Следует отметить, что при внесении процентных поправок соблюдение последовательности обязательно.

Как уже отмечалось, на отечественном рынке недвижимости, на сегодняшний момент нет единого набора корректировок для оценки объекта. Это объясняется индивидуальным характером каждого из оцениваемых объектов что, во-первых, значительно затрудняет процесс оценки при рыночном подходе, во-вторых, индивидуально откорректированная стоимость объекта недвижимости не сможет участвовать в дальнейшем сравнительном анализе. Учитывая выше сказанное, предлагается базовый набор корректировок (поправок), хотя в зависимости от целей оценки эти корректировки могут дополняться.

Таблица 6

Набор корректировок (поправок)

Вид корректировки	%
1. Дата продажи
2. Тип объекта
3. Состояние объекта
4. Общая площадь
5. Местоположение
6. Размер земельного участка

Анализ существующих корректировок позволил построить схему внесения корректировок (поправок) к ценам сравниваемых объектов рис. 1.

Рис. 1. Схема внесения корректировок (поправок)

 

Поправки делают как в процентном, так и в долларовом соотношении. В период высокой инфляции надбавки делаются, обычно, в долларах. При расчёте поправок в долларах последовательность их внесения не имеет значения.

Метод сравнения продаж требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок. Учитывая ситуацию, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, где повсеместно скрываются реальные цены сделок купли-продажи, аренды, предлагается информацию по сопоставимым продажам находить в:

а) публичных записях;

б) данных страховых компаний;

в) информационных службах;

г) периодических изданиях по недвижимости;

д) данных брокеров по недвижимости;

е) данных, предоставленных участниками сделок;

ж) архивах оценщиков;

Для анализа сделок необходимо выявить сегменты рынка, для которого эти объекты типичны. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения (например, цена за сотку, цена за 1 метр квадратный, цена за 1 метр кубический, цена за единицу недвижимости и т.д.).

Часто для сравнения объектов недвижимости применяется отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (его ещё называют валовым мультипликатором дохода), либо общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта недвижимой собственности с использованием валового рентного мультипликатора осуществляется следующим способом:

а) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

б) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

в) годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что арендная ставка и учтет эти различия. Данный метод оценки объектов недвижимости, благодаря своей простоте, особенно удобен для практического применения в условиях, когда непросто найти достоверную рыночную информацию о сделках купли-продажи. Тем более, если такая собственность находится на балансе промышленных предприятий. Однако он считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Метод расчета стоимости объектов недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации, также относится к рыночному подходу. Он основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на об