Принудительное изъятие у собственника его земельного участка

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

1.

1. обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);

2. отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);

3. реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;

4. отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;

5. изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6. изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

 

9. Основания прекращения прав на землю: классификация, общая характеристика.

 

 

Основания прекращения права собственности: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения: отказ землепользователя от принадлежащего им права на земельный участок либо в силу принудительного изъятия.

Основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

Прекращение аренды по инициативе арендодателя не допускается: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права либо в силу принудительного изъятия.

Указанные права прекращаются принудительно:

1. при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2. использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

o отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;

o нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования;

o систематическое невыполнение мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

o систематическая неуплата земельного налога;

o неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях;

o изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

o реквизиции земельного участка;

o в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основания прекращения сервитута. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен.

Основаниями прекращения прав на землю также являются:

1. изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с обстоятельствами в порядке и на условиях, предусмотренных федеральными законами;

2. конфискация земельного участка – безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за совершение преступления;

3. реквизиция земельного участка – временное изъятие в целях защиты интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз.

 

 

10. Оформление прав на землю.

- общий порядок государственной регистрации прав и перехода прав на землю: понятие, правовое значение, правовое регулирование, объекты, основания для приостановления и отказа в регистрации.

 

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.

Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.

Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.

С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля - строение - элементы строения):

I раздел - информация о земельном участке;

II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.

Подраздел 1.2 - записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

- если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

 

 

Понятие государственной регистрации прав на земельный участок и ее правовое значение. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином госу­дарственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществле­ния этой деятельности регулируется Федеральным законом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Целью государственной регистрации прав на недвижимость явля­ется обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого иму­щества со стороны государства; Средством достижения этих целей слу­жат создание и функционирование единой для всей страны информа­ционной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним закреплено в п. 1-ст. 1 Закона о государственной регистрации, — юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон свя­зывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменени­ем (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистра­ции является то, что этот акт закон признает единственным доказа­тельством существования зарегистрированного права. Поэтому заре­гистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Формы государственной регистрации. Законодательство предусмат­ривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Договор признается заключенным с момента его подписания сторона­ми. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок. Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, к договору мены применяются соответст­венно правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации. Подлежит государственной регист­рации также договор ренты. По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, за некоторыми исключениями. Также требуется, что передача недвижимого имущества в до­верительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и счи­тается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной ре­гистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором прода­жи предприятия, право собственности на предприятие переходит к по­купателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюде­ние правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Дого­вор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кро­ме того, Закон об ипотеке требуется государственная регистрация ипотеки.

Предмет государственной регистрации. Предметом регистрации являются право собственности, право хозяйствен­ного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и ины­ми законами. Предметом государственной регист­рации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуще­ством, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о государственной ре­гистрации. Государственной регистрации подлежат ограничения (обремене­ния), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (серви­тут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Объект этих прав — недвижимое имущество, понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и детализировано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Недвижимое имущество (не­движимость) — земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их пере­мещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущест­венные комплексы.

Для государственной регистрации на указанные объекты по мес­ту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационно­го округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости. Индивидуализация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, при­сваиваемый ему при кадастровом и техническом учете (инвентариза­ции) в соответствии с процедурой, установленной законодательст­вом РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости сущест­вует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера зе­мельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номе­ра здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

 

- упрощенный порядок («дачная амнистия»): правовое регулирование, цели дачной амнистии, субъекты, основания, три процедуры, сроки действия.

 

Понятие "дачная амнистия" скорее бытовое, чем юридическое. Оно появилось с принятием ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ (так называемого Закона о дачной амнистии). Т.е. правовое регулирование этой упрощённой процедуры составляют ФЗ «о введении в действие ЗК РФ» и ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», а также ФЗ «О гос. регистрации».

Главная цель «дачной амнистии» ─ на законодательном уровне способствовать созданию упрощенного порядка оформления в собственность граждан находящихся в их личном пользовании земельных участков и возведенных на них домов и строений.

На множество земельных участков, предоставленных гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, права собственности оформлены так и не были. До некоторого времени это не создавало никаких неудобств. Но с началом становления рыночной экономики и формирования земельного рынка такая юридическая неопределенность стала мешать налаживанию гражданского оборота недвижимости. Возникла необходимость создания правового механизма, позволяющего хозяевам существующих де-факто объектов недвижимости придать им статус де-юре, вывести из тени, легализовать. Важной частью конструкции этого механизма стал закон о дачной амнистии.

Еще одна цель «дачной амнистии» ─ сглаживание противоречий и острых углов, возникающих в связи с таким распространенным явлением как захват земли.

Т.е. данным законом государство законодательно приостановило некоторые бюрократические процедуры регистрации права собственности для достижения данных целей и побуждению землевладельцев к регистрации своего права.

Дачной амнистией называется упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, который действует с 1 сентября 2006 г. И будет действовать до 1 марта 2018 года. Этот порядок позволяет оформить права:

1. На земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

2. Объекты недвижимости, построенные на таких земельных участках. Это объекты индивидуального жилищного строительства (жилые дома) и другие объекты недвижимости (хозяйственные постройки, например бани, сараи).

Гражданин может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до 30 октября 2001 г. Для этого в регистрирующий орган (Росреестр) нужно представить заявление на государственную регистрацию прав и любой документ, который подтверждает право гражданина на земельный участок. Например, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) органа государственной власти о праве гражданина на участок. Дополнительные документы для регистрации не потребуются, кадастровый паспорт не нужен. (п. 6 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ).

Право собственности на земельный участок регистрируется за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее (на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). Если гражданин владел участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такое право прекращается с момента регистрации права собственности на участок. Регистрацию производится и в том случае, если в документе, который подтверждает право гражданина на земельный участок, не указан вид права или нельзя его определить. В этой ситуации считается, что участок предоставлен гражданину на праве собственности (п. 1 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ).

Закон о "дачной амнистии" установил три процедуры оформления земельных участков в собственность в упрощенном порядке.

1. Заявительный порядок государственной регистрации права собственности в отношении граждан, имеющих документы на землю, это:

а) Документ о том, что земельный участок принадлежит заявителю на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования;

б) Документ, в котором право на участок конкретно не названо или невозможно определить вид этого права.

Принятие решений о предоставлении гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

2. Разрешительный порядок государственной регистрации права собственности осуществляется в отношении граждан, имеющих документы, подтверждающие членство в садоводческом, огородническом, дачном объединении, но не имеющих документов на земельный участок, который расположен на территории данного объединения. Граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление такого земельного участка в собственность гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

3. Наверное, согласовательный порядок. Он предусматривает возможность бесплатного приобретения в собственность садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования.

Закон о «дачной амнистии» отнес земельные участки общего пользования в состав имущества общего пользования, предназначенного для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей.

Объекты дачной амнистии Упрощенный порядок оформления права собственности в соответствии с законом от 30.06.2006 г. устанавливается, прежде всего, для земельных участков, которые предоставлялись гражданам до вступления в действие Земельного кодекса на праве собственности либо праве пожизненного наследуемого владения, либо праве бессрочного пользования для: личного подсобного и дачного хозяйства; индивидуального жилищного строительства; огородничества; садоводства; индивидуального гаражного строительства. Действие правового регулирования распространяется и на участки земли, предоставленные для указанных целей, если в акте, свидетельстве или другом правоустанавливающем документе на данный участок не указано право, на котором был предоставлен гражданину участок земли, либо невозможно определить вид этого права. Помимо государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок закон о дачной амнистии затрагивает также особенности регистрации права на отдельные создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. К таким объектам недвижимости относятся: 1. Объекты недвижимого имущества, которые в соответствии с российским законодательством можно строить или реконструировать без выдачи разрешения на строительство. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, разрешение для строительства не нужно: при строительстве гаража на участке, который предоставлен физическому лицу (гражданину) для личных целей, не связанных с осуществлением коммерческой деятельности; при строительстве на участке земли, который выделен для садоводства или ведения дачного хозяйства; при строительстве и реконструкции объектов недвижимости, которые не считаются объектами капитального строительства (различные навесы, киоски и т.п.); при строительстве на земельном участке любых строений и сооружений вспомогательного характера. 2. Объекты индивидуального жилищного строительства, которые были созданы или создаются в настоящее время на участке земли, предназначенном именно для индивидуального жилищного строительства. 3. Любые объекты индивидуального строительства, строящиеся или построенные на земельном участке, который находится в черте поселения или который был выделен лицу для ведения личного подсобного хозяйства.