Про проблеми застосування затратного підходу під час оцінки нерухомості

П. Ю. Баранов

директор ВП «Центр-Персонал»,

оценщик, доцент кафедры менеджмента

Украинской инженерно-

педагогической академии, канд. экон. наук

 

У статті розглядаються проблеми, пов'язані із застосуванням затратного підхо­ду до оцінки нерухомості. Особлива увага приділяється проблемі визначення зносів (фізичного, функціонального, економічного) як чинників ринкового знеціню­вання нерухомості.

Оцінку нерухомого майна, яка базується на використанні затратного підходу, ча­сто піддають справедливій критиці, як таку, що не відображає ринкові умови. Оцінив­ши нерухомість за допомогою затратного методу, оцінювач стикається з тим, що ре­зультати бувають або завищеними (у сільській місцевості й у віддалених міських рай­онах), або заниженими (у центральних районах великих міст). У такій ситуації оціню­вач по можливості використовує інші підходи, а результати затратного підходу не бе­ре до уваги. У закордонній оціночній практиці вважається, що у разі коректної оцінки результати, отримані із застосуванням різних підходів, мають бути близькими. Основ­на перевага використання затратного підходу полягає в універсальності, тобто засто­совності під час оцінки переважної більшості об'єктів нерухомості. Проблему дове­дення затратного підходу під час оцінки нерухомості до рівня ринкових можна вирішити у разі коректного врахування всіх ціноутворюючих ринкових параметрів: зе­мельного компонента, ринкових затрат під час визначення вартості відновлення або заміщення та усіх видів зносу: фізичного, функціонального (морального) й еко­номічного.

Дійсно, у разі використання ринкових і дохідних підходів більшою мірою врахо­вують поведінку суб'єктів ринкових відносин, проте вони не завжди застосовні. Не завжди нерухомість, що оцінюється, є дохідною, не завжди є коректні аналоги про­дажів, не завжди інформація про аналоги і потенційні доходи є коректною і віро­гідною. Існує безліч випадків, коли застосування затратного підходу під час оцінки не­рухомості є єдиним. Це стосується специфічних об'єктів, які можуть функціонувати тільки в комплексі з іншими об'єктами підприємства, унікальних об'єктів, об'єктів не­завершеного будівництва тощо. Слід зазначити дві суттєві переваги використання за­тратного підходу порівняно з іншими: універсальність, тобто застосовність для будь-яких об'єктів нерухомості, і можливість одержання досить вірогідної ринкової інфор­мації.

За допомогою затратного підходу вартість нерухомості С_недв визначається як вартість прав на земельну ділянку плюс вартість будівель (поліпшень) з урахуванням усіх видів зносу за такою формулою:

С_недв = С_базК_физК_функК_в.с + С_з.у F_з.у,

(1)

де С_баз - базова вартість тотожної (відновна) або аналогічної (яку заміщають) будівлі без урахування зносів; К_физ = 1 - И_физ/100 - коефіцієнт фізичної (технічної) придат­ності; И_физ - фізичний знос будівлі, %; К_функ = 1 - И_функ/100 - коефіцієнт функціо­нальної придатності; И_функ - функціональний знос будівлі, %; К_в.с - коефіцієнт, який ураховує зміну зовнішнього (економічного) навколишнього середовища; С_з.у - ринко­ва вартість земельної ділянки; F_зу - площа земельної ділянки, яка припадає на об'єкт будівлі, що оцінюється.

Обмеженість застосування затратного підходу пов'язана з рядом проблем, які можна об'єднати в три найважливіші проблеми:

визначення дійсних ринкових затрат на відтворення або заміщення об'єкта, що оцінюється;

урахування земельного компонента на ринковій основі з урахуванням прав на землю, які оцінюються, як складову частину нерухомості;

оцінки зносів, які відображають різні чинники ринкового знецінювання.

Загальна проблема полягає в тому, щоб усі складові під час використання затратного підходу: і базова вартість (від­новлення або заміщення), і вартість права на земельну ділянку, і всі види зносу -відображали ринкові умови. Тоді затрат­ний підхід буде конкурентоспроможним і порівнянним з іншими (ринковим і до­хідним) підходами. Тому в оцінювача бу­дуть усі підстави під час узгодження (ви­бору остаточної вартості) враховувати результати застосування затратного підходу.

Перша проблема пов'язана з визна­ченням ринкових затрат, пов'язаних з визначенням базової (первісної) вартості відновлення або заміщення об'єкта. Ви­користання збірників укрупнених показ­ників відновної вартості (УПВС) і навіть елементних кошторисних норм не вияв­ляє дійсні ринкові затрати на будівництво. Це відбувається через те, що база, яка 'рунтується на нормативах, не може враховувати дійсну динаміку ринкових цін. Проблема вирішується шляхом нескладного, але трудомісткого процесу визначення ринкових затрат, пов'язаних з будівництвом нової ана­логічної будівлі, починаючи від затрат на відведення земельної ділянки і проекту­вання і закінчуючи визначенням ринко­вих цін на матеріали (франко-будівель-ний майданчик), оплату праці, експлуа­тацію машин і механізмів. Процес цей трудомісткий, але за сучасної обчислю­вальної техніки і відповідної інфор­маційної бази у певних потрібних випад­ках застосовний. Подана схема на рисун­ку дає змогу врахувати всі елементи рин­кових затрат залежно від потрібної міри деталізації розрахунків.

Наведена структура затрат являє со­бою декомпозицію вартості по елементах і багато в чому нагадує структуру кошто­рисних затрат з тією відмінністю, що для визначення дійсних ринкових затрат усі елементи повинні мати ринкову базу. Ви­користовувати наведену структуру затрат можна як у разі визначення вартості бу­динку в цілому, так і під час визначення затрат прямим рахунком на невіддільні поліпшення або на доведення окремих елементів будинку до нормального ек­сплуатаційного стану.

Друга проблема пов'язана з мето­дикою визначення ринкової вартості прав на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, що оціню ється. Труднощі полягають у відсутності достатньої інформації про ринкову вар­тість земельних ділянок, інформаційної і методичної бази, яка враховує різні види прав на землю. Оцінювач під час оцінки нерухомості в загальному випадку сти­кається з трьома можливими ситуаціями, пов'язаними з ідентифікацією прав на зе­мельну ділянку:

а) відсутністю будь-яких прав на землю під будівлями (хоча власник будівлі фактично нею користується);

б) наявністю права користування (оренди) земельною ділянкою;

в) наявністю права власності на землю.

Оцінка земельного компонента в складі вартості нерухомості в цій роботі не розглядається і є предметом окремого дослідження.

Третя проблема пов'язана з вияв­ленням ринкових умов під час визначен­ня зносів.

Під зносом в оціночній практиці ро­зуміється знецінювання об'єкта, тобто втрата ринкової вартості порівняно з ба­зовим первісним (тотожним) об'єктом або об'єктом, що заміщується (ана­логічним), за кожним з чинників: фізич­ним, функціональним і економічним.