Квалиметрический подход к анализу наиболее эффективного

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

П. Ю. Баранов

директор ВП «Центр-Персонал»,

оценщик, доцент кафедры менеджмента

Украинской инженерно-

педагогической академии,

канд. экон. наук

 

В работе рассматриваются проблемы применения одного из основополагающих принципов оценки рыночной стоимости недвижимого имущества – принципа наиболее эффективного использования (в дальнейшем, НЭИ).

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости согласно п.10 национального стандарта №1 /1/ принцип НЭИ заключается в том, что рыночная стоимость объекта зависит от его наиболее эффективного использования. В п.13 /1/ указано, «что для определения рыночной стоимости учитывается наиболее эффективное использование объекта оценки». Если учесть, что НС№1 распространяется на все виды оцениваемых объектов, применение принципа для оценки объектов недвижимости должно быть в первую очередь. Анализ НЭИ заключается в том, что из всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта, физически (технически) осуществимых, юридически возможных и финансово оправданных необходимо выбрать такой вариант, при котором стоимость объекта принимает максимальное значение. Таким образом, оценщик должен решать задачу поиска оптимального решения при определенных ограничениях. Анализ литературных источников по оценке недвижимости свидетельствует о том, что в большинстве работ рассматривается анализ НЭИ земельных участков, как свободных от застройки. Основной упор делается на оценку земельного участка, рассматривая земельные улучшения таковыми, чтобы они создавали максимальную продуктивность для земельного участка. При анализе НЭИ в процессе оценки объектов недвижимости (как застроенных земельных участков) необходимо, как правило, учитывать возможности альтернативного их использования, так как существующее использование может оказаться недостаточно эффективным. Всякое изменение целевого использования сопряжено с возникновением единовременных затрат, определение которых часто вызывает затруднения. На практике при анализе НЭИ оценщики зачастую ограничиваются кратким описанием достоинств и недостатков каждого из возможных вариантов и на основании такого словесного анализа обосновывают наилучшее использование оцениваемого объекта. При таком подходе принятый к оценке вариант может оказаться не отвечающим принципу НЭИ и соответствовать заниженному значению рыночной стоимости. Часто выбор осуществляется в пользу существующего использования, так как изменение целевого использования, как правило, связано со значительными единовременными затратами, а также повышает степень риска достижения конечного результата. К сожалению (или к счастью), в нормативной литературе по оценке имущества ни в украинской, ни в зарубежной не приводятся данные о том, в каком объеме следует проводить анализ НЭИ.

В общем случае можно выделить следующие модели анализа НЭИ: безальтернативная, описательная, квалиметрическая и экономико-математическая. Рассмотрим сущность каждой из них при оценке объекта недвижимости.

Безальтернативная модель, согласно которой оценщик доказывает, что существующее использование оцениваемого объекта является единственно возможным и целесообразным.

Анализируя принципиальные решения о возможности и целесообразности изменения целевого использования, следует отметить, в пользу сохранения существующего использования могут свидетельствовать следующие аргументы:

• Исключение затрат, связанных с изменением использования.
• При изменении целевого использования возникают потери, связанные с необходимостью привлечения нового потребителя.
• При сохранении существующего использования у оценщика отпадает довольно сложная и трудоемкая задача анализа альтернативных вариантов, а у пользователя оцениваемого объекта отпадает необходимость управления процессом изменения целевого использования.

Если эти факторы являются существенными, то их перечисление может стать веским аргументом в пользу существующего использования. Кроме этих факторов, необходимо также учитывать техническое состояние и остаточный срок жизни оцениваемых земельных улучшений. Очевидно, при ветхом состоянии и незначительном остаточном сроке жизни оцениваемого объекта вопрос об изменении целевого использования может стать более актуальным.

Описательная модель, в результате которой оценщик выявляет и описывает достоинства и недостатки каждого из вариантов использования и на основании их качественного анализа выбирает лучший.

Квалиметрическая модель, при котором каждому фактору, отражающему достоинства и недостатки, присваивается количественное выражение (коэффициент или балл значимости), в результате чего определяется количественная оценка варианта использования. Наилучший вариант использования определяется, исходя из максимальной оценки.

Аналитическая (экономико-математическая) модель, в результате, которой наиболее эффективное использование определяется на основании аналитических расчетов, которые заключаются в капитализации денежных потоков по каждому варианту использования. Учитывая, что альтернативных вариантов может быть достаточно много и по каждому необходимо моделировать денежные потоки и проводить их дисконтирование, такой подход является весьма трудоемким и при оценке объектов недвижимости применяется в редких случаях.

Ниже, в таблице 1 приведена систематизация и рекомендуемая область применения каждой из моделей анализа НЭИ.

 

Область применения моделей анализа НЭИ

Таблица 1.

№ п/п	Наименование модели	Сущность модели	Область применения
	Безальтернативная	На основании анализа рынка и технической характеристики оценщик обосновывает отсутствие альтернативного использования объекта.	В случае, когда существующее использование объекта с учетом всех возможных ограничений является единственно возможным.
	Описательная	По каждому варианту использования выявляются достоинства и недостатки, анализируя которые, оценщик делает вывод об эффективном варианте.	Применяется в случаях, когда достоинства одного из вариантов являются очевидными и являются более значимыми в сравнении с недостатками.
	Квалиметрическая	По каждому варианту использования выявляются положительные и отрицательные факторы в виде баллов значимости. Лучшим признается вариант с максимальной суммой баллов.	Модель достаточно обоснована в случаях наличия обоснованной информация о факторах, отражающих типичную мотивации участников рынка. Рассмотрению этого подхода посвящен материал данной статьи.
	Экономико-математическая	На основании моделирования положительных и отрицательных денежных потоков и их дисконтирования по каждому варианту выбирается такой, при котором стоимость объекта наибольшая.	Модель наиболее обоснованная и корректная, однако, весьма трудоемкая в применении и находит наибольшее использование при анализе инвестиционных проектов. Рассмотрение этой модели является предметом отдельного исследования.

 

Первая и вторая модели являются достаточно простыми, не нуждаются в специальном рассмотрении и чаще всего применяются в нашей отечественной оценочной практике. Рассмотрим более подробно применение квалиметроической модели анализа НЭИ.

Применение квалиметрических моделей в оценочной практике рассматривалось автором при оценке движимого имущества /3/. Сущность квалиметрической модели анализа НЭИ заключается в выявлении соотносительной значимости факторов, оценивающих достоинства и недостатки каждого варианта в виде баллов значимости с соответствующими знаками. Максимальное значение алгебраической суммы балльных оценок по каждому варианту использования и будет свидетельствовать о наиболее эффективном варианте. Здесь важно чтобы и значимость показателей и балльные оценки отражали типичную мотивацию участников рынка.

Анализ факторов, влияющих на выбор НЭИ при применении квалиметрической модели, приведен в таблице 2. Значимость каждого из факторов, влияющих на эффективность варианта альтернативного целевого использования, определена на основании анализа группы факторов, отражающих доходность каждого из вариантов использования, и группы факторов, отражающих их затратность. При определении баллов значимости использован метод парных сравнений факторов между собой при каждом варианте целевого использования. Приведенные в таблице баллы значимости приведены в результате апробации анализа степени влияния на окончательную стоимость объекта каждого из факторов. Апробация проводилась среди практикующих оценщиков, специализирующихся не оценке недвижимости, и среди потенциальных покупателей и продавцов объектов недвижимости.

Предлагается следующий алгоритм (последовательность) анализа НЭИ с помощью квалиметрической модели.

· Выявить потенциально возможные варианты использования оцениваемого объекта.

· Исключить варианты, которые юридически недопустимы, физически неосуществимы и финансово недоступны или неоправданны.

· Внести (если требуется) коррективы в таблицу № 2 в части рекомендуемого перечня факторов и баллов их значимости на основании их сравнительного анализа с учетом особенностей конкретного объекта оценки.

· Выбрать по каждому фактору для каждого варианта использования соответствующие баллы значимости.

· Определить для каждого варианта использования объекта алгебраическую сумму баллов значимости и выбрать для рассмотрения вариант с максимальным количеством баллов, который и следует признать как наиболее эффективный.

· Выполнить качественный анализ принятого варианта использования объекта.

При определении баллов значимости исходили из сопоставления значимости с точки зрения доходности и затратности по каждому фактору и по каждому варианту использования путем соотносительного «взвешивания» их влияния по факторам между собой и для каждого вида использования.

Значения баллов значимости по каждому варианту использования оцениваемого объекта, приведенные в таблице 2 являются рекомендуемыми и могут быть скорректированы оценщиком, исходя из анализа конкретного объекта и рыночных условий.

 

 

Анализ факторов, влияющих на выбор варианта НЭИ

Таблица 2

№ п\п	Группа	Факторы, влияющие на выбор НЭИ	Характер. по фактору	Значения баллов значимости при вариантах использования ОН
жилье	офис	пром	склад	торг и обш.пит
	А. Факторы, влияющие на доходность варианта использования	Престижность района*, отражающая рыночную востребованность рассматриваемого варианта использования объекта на рынке недвижимости	оч.выс
высок
средн
низк
оч.низ
	Наличие парковки транспорта (1-имеется, 0 отсутствует)	имеется
отсут
	Доступность общественного транспорта (2-все виды,1-огранич. 0 –отсут.)	все вид
огранич
отсут
	Наличие вблизи подобных объектов (0-отсут., -1имеются)	имеется					-1
отсут
	Интенсивность людского потока (2-высокая, 1-средняя, 0 -низкая)	высок
средн
низк
	Обеспеченность инженерными обустройствами (2-полная, 1-частичная, 0-отсутствуют)	полн
част
отсут
	Наличие отдельного входа у оценив. объекта (2-имеется, 1 –техн. возм., 0-отсут. и невозм.)	имеется
тех.возм
невоз
	Экологическая обстановка (0-норм., -1 неблагоприятная)	норм
неблаг	-1	-1			-1
	Размещение оцениваемого объекта на этаже (0-на 1-м этаже, -1 на цокольном и вышележащих этажах)	1-й этаж
не 1-й		-1	-1	-1	-1
	Возможность расширения бизнеса (площадей), 0-отсут, 1-имеется	отсут
имеется
	Благоустройство прилегающей территории (0-отсут., 1-имеется)	имеется
отсут
	Б. Факторы, влияющие на затратность варианта	Техническое состояние*** оцени-ваемого объекта (-2 при неудовлет-ворительном, -1 при удовлетвори-тельном, 0 при хорошем)*	хор
удов	-1	-1	-1	-1	-1
неуд	-2	-2	-2	-2	-2
	Необходимость затрат на разработ-ку разрешительной и технической документации* (-2 полный объем, -1 ограничен, 0 не требуется)	полн		-1	-2	-2	-2
огран		-1	-1	-1	-1
не треб
	Уровень текущих (эксплуатационных) затрат (0-отсут,-1-незнач, -2-значит)
	Необходимость единовременных затрат при изменении целевого назначения** (-10) очень высокий (реконструкция),(-8) высокий (кап. ремонт, перепланиров-ка),(-6) сред-ний (частичная переплани-ровка);(-4) текущий ремонт всего объекта, (-2) -текущий ремонт отдельных поме-щений и элементов, 0 не требуют)

Предлагаемые баллы значимости являются рекомендуемыми, которые отражают мнение автора, основанное на собственном опыте оценки объектов недвижимости. Оценщик, используя приведенные данные, может скорректировать анализ факторов, как за счет уточнения самих факторов, так и за счет изменения значения баллов. При этом оценщик должен руководствоваться следующими принципиальными положениями:

• Перечень факторов и баллы их значимости должны в полной (достаточной) мере отражать типичную мотивацию пользователя оценки.
• Баллы значимости должны быть соизмеримы при сопоставлении по различным факторам и по различным вариантам использования.

Рассмотрим пример использования анализа НЭИ при оценке квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного жилого дома. Ориентация квартиры на красную линию улицы. Имеется техническая возможность устройства отдельного входа в квартиру, изолированного от общего входа в жилое здание. Возможность изменения целевого назначения согласована с жильцами дома, проживающими в смежных с рассматриваемой квартирой по вертикали и по горизонтали. Необходимыми условиями жильцов дома заключаются в том, что при новом использовании не должны быть вредные выбросы и недопустимые шумовые воздействия.

Место расположения жилого дома характеризуется следующими данными. Жилой дом располагается в районе, прилегающем к центру, в г. Харькове. Уровень престижности района принимается средний. Вблизи имеется возможность парковки личного транспорта. На расстоянии до 150м располагается остановка рейсового автобуса. До ближайшей станции метро - 2 км. В радиусе 100м имеются универсам и 2 кафе. Людской поток ограничивается жильцами близ лежащих домов и оценивается как со средней интенсивностью. Экологически неблагоприятных явлений не выявлено. Элементы благоустройства на прилегающей территории отсутствуют.

Оцениваемые помещения находятся в жилом (удовлетворительном) состоянии, обеспечены электроснабжением, отоплением, водопроводом и канализацией.

Анализ затрат при изменении целевого использования показал, что при любом изменении целевого назначение требуется разработка разрешительной и технической документации, причем при использовании в качестве офисных помещений требуется разрешение на перевод помещений в нежилой фонд и техническое заключение о такой возможности (-1 балл), при использовании в качестве производственных и торговых помещений требуется дополнительно проектная документация (-3 балла). Анализ НЭИ на основании приведенные выше данных приведены занесены в таблице №3.

 

Анализ НЭИ (существующее использование - жилые помещения на 1-м этаже)

Таблица 3

№ п\п	Группа	Факторы, влияющие на выбор НЭИ	Характер. по фактору	Значения баллов значимости при вариантах использования ОН
жилье	офис	пром	склад	торг и обш.пит
	А. Факторы, влияющие на доходность варианта использования	Престижность района	средн
	Наличие парковки транспорта	имеет
	Доступность общественного транспорта	огран
	Наличие вблизи подобных объектов	отсут
	Интенсивность людского потока	средн
	Наличие инженерных обустройств	част
	Наличие отдельного входа у	возм
	Экологическая обстановка	норм
	Размещение оцениваемого объекта на этаже	1-й этаж
	Возможность расширения бизнеса	отсут
	Благоустройство территории	отсут
	Б. Факторы, влияющие на затратность варианта	Техническое состояние объекта	удов	-1	-1	-1	-1	-1
	Необходимость затрат на разработку разрешительной и технич. документации	огран		-1	-3	-3	-3
	Уровень текущих затрат			-1	-2	-1	-2
	Необходимость единовременных затрат при изменении целевого назначения			-6	-4	-2	-8
		Итого			-3	-1

 

Таким образом, анализ НЭИ, приведенный в таблице, показал, что существующее использование в качестве жилых помещений, имеет максимальную сумму (4 балла) значимости и является наиболее эффективным.

Общие выводы.

1. Предложенный способ позволяет достаточно обоснованно выбирать наиболее эффективный вариант использования объектов недвижимости.
2. Предложенные факторы, влияющие на выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости носят рекомендательный характер и могут быть уточнены оценщиком с учетом конкретных рыночных условий технической характеристики объекта.

 

ЛИТЕРАТУРА

1. Национальный стандарт №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утв. Пост. КМУ №1440 от 10.09.2003г.

2. Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утв. Пост. КМУ №1442 от 28.10.2004г.

3. Баранов П.Ю. Оценка качества (полезности) при определении стоимости движимого имущества /Государственный информационный бюллетень о приватизации, №7, 2005.

4. Баранов П.Ю. О затратах на необходимые улучшения при оценке объектов недвижимости /Государственный информационный бюллетень о приватизации, №8, 2011.

5. Харьков инвестиционный: Справочное пособие / Под общей редакцией А.В. Моченкова. – Харьков: ИПП «Контраст», 2010.