З експертної грошової оцінки земельних ділянок

 

 

1. Загальні положення

1.1. Дані Методичні рекомендації (далі - Рекомендації) розроблені відповідно до статті 23 Закону України від 19 вересня 1996 року N 378/96-ВР "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю", пункту 5 Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року N 456/93 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва", пункту 5 Указу Президента України від 29 грудня 1993 року N 612/93 "Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню", пункту 4 Указу Президента України від 12 липня 1995 року N 608/95 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності".

1.2. Рекомендації визначають методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок (далі - експертна грошова оцінка) при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.

1.3. Експертна грошова оцінка є одним із різновидів грошової оцінки земель і застосовується при встановленні вірогідної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії грунтів.

1.4. Терміни, наведені нижче, вживаються в такому значенні:

об'єкт оцінки (об'єкт земельної власності) - земельна ділянка (земельна частка), права та зобов'язання, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею;

ціна - сума грошей, за яку фактично придбано (продано) об'єкт земельної власності;

оціночна вартість - вірогідна ціна, за якої на дату оцінки досягається згода щодо зміни власника, умов власності або умов використання власності при укладанні цивільно-правових угод;

експертна грошова оцінка - визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом відповідно до характеру цивільно-правової угоди;

найбільш ефективне використання - юридично дозволене, фізично можливе, економічно доцільне та найбільш прибуткове використання земельної ділянки без погіршення її якісних характеристик, без зниження її продуктивності та за умов збереження еколого-естетичних властивостей;

юридично-дозволене використання - використання земельної ділянки за цільовим призначенням з дотриманням вимог встановлених обмежень та обтяжень;

ставка (норма) капіталізації - коефіцієнт переведення очікуваного чистого доходу в поточну вартість (розрахункова або нормативна величина);

поліпшення землі - покращання природних властивостей грунтів земельної ділянки;

земельні поліпшення - інженерне облаштування, забудова земельної ділянки та покращання її містобудівних характеристик;

експерт - фахівець, кваліфікація якого підтверджена кваліфікаційним документом (сертифікатом) та який має право (спеціальний дозвіл) на проведення робіт з оцінки земель.

1.5. Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за яку об'єкт оцінки може бути проданий (придбаний) на певну дату з урахуванням характеру цивільно-правової угоди.

1.6. Об'єктом оцінки є об'єкти земельної власності (включно із земельними ділянками (земельними частками), правами власності на них та правами третіх осіб, пов'язаними з володінням, користуванням і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки.

1.7. Оціночна вартість об'єкта земельної власності визначається) виходячи з його характеристик та властивостей, правового статусу, місця розташування земельної ділянки, а також з врахуванням кон'юнктури ринку землі та нерухомості, прогнозування його еволюції та аналізу інвестиційної політики.

При цьому земельна ділянка умовно розглядається як вільна від забудови і доступна для найбільш ефективного використання.

1.8. Оціночна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується при встановленні:

ціни продажу земельної ділянки, що приватизується разом з об'єктами нерухомості, включаючи об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства;

стартової ціни земельних ділянок у разі проведення приватизації на конкурентних засадах;

вартості об'єктів земельної власності, що передаються до статутного фонду господарських товариств та спільних підприємств;

вартості права власності на земельну ділянку і зобов'язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також при передачі права власності або користування земельною ділянкою при укладенні відповідних цивільно-правових угод з земельними ділянками;

ціни купівлі (продажу) або обміну об'єкта земельної власності на вторинному ринку.

 

2. Методичні підходи до визначення оціночної вартості

2.1. Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають наступні методичні підходи:

зіставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів;

капіталізації чистого доходу;

врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

При проведенні оцінки слід використовувати декілька методичних підходів, які можуть бути застосовані, надаючи перевагу одному із них, який базується на наявності повної та об'єктивної інформації про об'єкт оцінки.

2.2. Вибір методичних підходів, які застосовуються при проведенні оцінки, зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та якістю вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу.

Вихідними даними для проведення експертної грошової оцінки є:

документи, які посвідчують права, зобов'язання та обмеження щодо використання земельної ділянки;

матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан її забудови, рівень інженерного облаштування, юридично дозволене використання;

відомості про особливості місця розташування земельної ділянки (природні, економічні, історико-культурні, екологічні, містобудівні тощо);

дані грошової оцінки земель;

інформація про ціни продажу (оренди) аналогічних об'єктів;

дані про витрати на поліпшення та забудову земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з утриманням та експлуатацією будівель та споруд.

2.3. Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажів, використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли достовірна інформація про продаж об'єктів оцінки є об'єктивною та доступною.

За цим підходом оціночна вартість об'єкта оцінки визначається на рівні ціни продажу об'єктів, аналогічних тому, що оцінюється, з урахуванням відмінностей правового стану, конкретних умов та дат їх продажу, місць розташування земельних ділянок, їх фізичних та екологічних характеристик, характеру використання прилеглої території та необхідності дотримання встановлених вимог щодо використання та забудови земельної ділянки.

Оціночна вартість об'єкта оцінки відносно ціни продажу об'єкта-аналога визначається за формулою:

m

Цсп = Ца + Е дельтаЦаj,

j=1

де Цсп - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом зіставлення продажів;

Ца - фактична ціна продажу об'єкта-аналога;

m - кількість факторів порівняння;

дельтаЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки за j-м фактором порівняння.

При визначенні оціночної вартості за цим підходом передбачається зіставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів,

2.4. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов'язань та обмежень щодо її використання.

За цим підходом оціночна вартість об'єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цк = До / Ск,

де Цк - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом капіталізації чистого доходу;

До - річний чистий доход;

Ск - ставка (норма) капіталізації.

Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності.

2.5. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на облаштування та забудову земельної ділянки, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або ділянок, забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель та споруд за формулою:

Цз = Цо - Воз,

де Цз - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд;

Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки);

Воз - витрати на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

2.6. Отримані результати оціночної вартості перераховуються на одиницю порівняння в залежності від типу та характеристик об'єктів земельної власності.

2.7. На підставі аналізу отриманих результатів оцінки експерт формує висновок щодо оціночної вартості об'єкта.

3. Проведення оцінки та затвердження її результатів

 

3.1. Експертна грошова оцінка об'єктів земельної власності здійснюється експертами на договірних засадах.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності, проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях із залученням експертів.

3.2. Результати оцінки оформлюються у вигляді звіту - документа, який містить обгрунтування та висновок експерта про оціночну вартість об'єкта оцінки.

3.3. Висновок експерта про оціночну вартість об'єктів оцінки, що перебувають у державній та комунальній власності, затверджується відповідними органами Держкомзему України у встановленому порядку.

3.4. В тих випадках, коли за рішенням державного органу приватизації право користування земельною ділянкою визначається як нематеріальний актив в складі майна об'єкта приватизації або як внески до статутного фонду підприємств змішаної форми власності, експертна грошова оцінка права користування земельною ділянкою здійснюється з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня 1998 року N 1114, та інших документів.

3.5. Вимоги щодо процедури оцінки та оформлення її результатів визначаються Порядком експертної грошової оцінки земельних ділянок.

 

 

ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ

 

НАКАЗ

11.09.2000 № 1894

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 28 вересня 2000 р. за № 664/4885

Про затвердження Положення