Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке)
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения, обеспечение кредитно- ===280=== го обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санк-' цииза нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика. До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схемы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий. По схеме "Форвард - кредитинвест" кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства. В Москве реализацию программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуществлял Ипотечный акционерный банк.
Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья. Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит. Схема накопительных счетов "сберегательных жилищных контрактов" используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья). Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последую- ===281=== щего его выкупа. По такой схеме работал Столичный банк сбереже-ний-АГРО в Москве. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и ряд риэлторских фирм. Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской компании. Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60% - от 3 до 5 лет и 50% - от б до 10 лет. При установлении платежей по основному долгу и процентным ставкам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару. В дальнейшем получат развитие ипотечные кредиты под жилье в крупных городах страны. В Москве для ипотечного кредитования планируется привлечь 500 млн долл. 30% стоимости квартир должны оплачивать заемщики, а под остальную сумму будут предоставляться кредиты сроком на 10 лет Сбербанком, Банком Москвы, Мосстройэкономбанком и Инвестсбербанком, закладные договора у которых будут выкуплены Московским ипотечным агентством. Оно же сможет на базе закладных договоров выпускать ценные бумаги для привлечения средств.
В реализации ипотечной программы Санкт-Петербурга примут участие банки Петровский, Промышленно-строительный и ипотечный банк «Санкт-Петербург». В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием юридически-правовой базы и отсутствием соответствующих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки. Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно и требует работы специалистов. Для этого надо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен. Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение достоверной информации о титуле собственности. Это требует создания дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозврата ссуд. Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы. Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства. В принятом Законе РФ "О залоге" не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегу- ===282=== лирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя. В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью. Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.
|
||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-12-30; просмотров: 232; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.239.83.89 (0.005 с.) |