Тема 3. Правовые формы использования земель.

1. Понятие и основные признаки правовых форм использования земель:

- постоянное(бессрочное) пользование земельным участком;

- пожизненное наследуемое владение;

- аренда земельных участков;

- право ограниченного пользования чужим земельным участком;

- безвозмездное пользование земельным участком.

3. Права и обязанности земелепользователей.

4. Плата за землю.

5. Экономическое стимулирование использования земли.

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

водоохранного и санитарно-защитного назначения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.

Право постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком позволяет его обладателям бессрочно владеть и пользоваться земельным участком, который был выделен государственным или муниципальным исполнительным органом, являющимся собственником этого недвижимого имущества.
Субъектами данного ограниченного вещного права являются граждане и юридические лица, однако принятый Земельный кодекс РФ сужает круг субъектов, которым могут предоставляться земельные участки. В частности, выделение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется государственным и муниципальным учреждениям; федеральным казенным предприятиям; органам государственной и муниципальной власти.
Земельный кодекс РФ лишил физических лиц права на получение в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков. В то же время граждане, имеющие данное недвижимое имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право безвозмездно приобрести их в собственность.
В соответствии с гражданским законодательством обладатели ограниченного вещного права самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. Собственник права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей; проводить мелиоративные работы и строить водные объекты; использовать земельный участок для производства сельскохозяйственных работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным Федеральным законом "О недрах".
С учетом общественной значимости использования земельного участка субъекты этого права обязаны использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных и экологических норм и правил.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указываются в земельном законодательстве. В частности, субъекты данного права могут приобрести его в собственность или добровольно отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20, 45 Земельного кодекса РФ). В то же время Гражданский и Земельный кодексы РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности. В статье 45 Земельного кодекса РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
использование земельных участков не по назначению;
неустранение совершенных умышленных следующих земельных правонарушений:
а) отравление, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;
б) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;
в) систематическая неуплата земельных налогов;
г) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком регулирует сферу владения и пользования данной недвижимостью, передаваемой по наследству. Субъектами этого права являются только граждане, т.к. наследство открывается после смерти наследодателя (физического лица). Земельные участки субъектам права пожизненного наследуемого владения ранее предоставлялись безвозмездно из государственных и муниципальных фондов для ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского "фермерского" хозяйства. Принятый Земельный кодекс РФ запретил предоставлять земельные участки для пожизненного наследуемого владения и сузил сферу их гражданского оборота. Землевладелец может только передавать другим лицам земельные участки в аренду или в безвозмездное срочное пользование, а продажа, залог, и другие сделки, направленные на отчуждение этой недвижимости, не допускаются (ст. 267 ГК РФ).